TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10134 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7PX

N° de MINUTE : 25/01120

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représentée par son syndic, le cabinet BARAQUE IMMOBILIER, SASU

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Pascal MARKOWICZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1585

C/

DEFENDEUR

Monsieur [N], [F], [X] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N], [F], [X] [U] est propriétaire du lot n°4 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93).

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BARAQUE IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [N] [U] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Condamner Monsieur [N] [U] au paiement de la somme principale de 14.613,79 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, augmentée des intérêts légaux à compter du 5 février 2024, date de la sommation de payer, augmentée des frais contractuels de constitution de dossier, de commandement de payer, de matrice cadastrale, d’inscription d’hypothèque et des mises en demeure.

— Condamner Monsieur [N] [U] au paiement de la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

— Condamner Monsieur [N] [U] au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamner Monsieur [N] [U] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [W] [P] conformément à l’article 699 du CPC, incluant les frais contractuels de constitution de dossier, de sommation de payer, commandement de payer, de matrice cadastrale, d’inscription d’hypothèque et des mises en demeure.

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [N] [U], propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [U] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure et la sommation de payer qui lui ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [N], [F], [X] [U] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 04 mars 2025 et fixée à l’audience du 18 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 24 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaire a joint à son dossier de plaidoiries des conclusions récapitulatives datées du 18 juin 2025 dont il ne justifie pas de la signification à Monsieur [U], partie défaillante. Dès lors, faute de respecter le principe du contradictoire, et en application des dispositions des articles 16 et 132 du code de procédure civile, ces conclusions doivent être déclarées irrecevables. Il ne sera en conséquence statué que sur les demandes figurant au dispositif de l’assignation du 15 octobre 2024.

En revanche, l’appel de fonds du 1er avril 2025 (pièce n°24) et le relevé de compte arrêté au 1er avril 2025 (pièce n°25) ayant été régulièrement signifiés à Monsieur [U], ces pièces sont recevables.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [U];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 novembre 2008, 1er décembre 2009, 23 novembre 2010, 07 décembre 2011, 19 janvier 2012, 15 janvier 2013, 20 novembre 2013, 22 octobre 2024, 07 février 2017, 21 février 2019, 19 juin 2021, 05 juin 2023, 09 octobre 2023 et 11 mars 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels des 1er juillet 2007 au 30 juin 2008, 1er juillet 2008 au 30 juin 2009, 1er juillet 2009 au 30 juin 2010, 1er juillet 2010 au 30 juin 2011, 1er juillet 2011 au 30 juin 2012, 1er juillet 2012 au 30 juin 2013, 1er juillet 2013 au 30 juin 2014, 1er juillet 2014 au 30 juin 2015, 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi que les budgets prévisionnels des 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées

;

— la sommation de payer du 5 février 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il y a lieu de rappeler que la communication des appels de fonds n’est pas exigée pour justifier des sommes dues au titre des charges impayées, dès lors que sont rapportés les procès-verbaux des assemblées générales au cours desquelles ont été approuvés les comptes des exercices clos et votés les budgets prévisionnels, les décomptes et situations de compte individuel ainsi que les décomptes définitifs de charges établis lots par lots (Cass. civ. 3, 8 mars 2018, n°17-15.959).

Toutefois, il convient de déduire du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 4.833,34 euros se décomposant comme suit :

frais de matrice cadastrale du 18 janvier 2024 de 35,76 euros,frais de mise en demeure du 19 janvier 2024 de 48 euros,frais de commandement de payer du 24 janvier 2024 de 300 euros,frais de sommation de payer du 05 février 2024 de 180,26 euros,frais « [W] [P] SDC/[U] » du 29 février 2024 de 840 euros,frais d’inscription d’hypothèque légale du 19 mars 2024 de 180 euros,frais de mise en demeure du 16 mai 2024 de 48 euros,frais de « constitution dossier [U] » du 17 juin 2024 de 300 euros,frais de « [P] avocat SDC/[U] » du 26 juin 2024 de 2400 euros,frais de « [T]-[R] – inscription hypothèque » du 24 juillet 2024 de 501,32 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2022 et le 1er octobre 2024 a été de 40.244,21 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 26.131,74 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [N] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.112,47 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 05 février 2024, date de la sommation de payer notifiée à Monsieur [U], sur la somme de 12.002,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 4.833,34 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 19 janvier 2024. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce frais de matrice cadastrale du 18 janvier 2024 de 35,76 euros.

De même, il ne peut être fait droit à la demande au titre de la mise en demeure du 19 janvier 2024, d’un coût de 48 euros, ainsi que de la demande au titre de « constitution dossier [U] » du 17 juin 2024 à hauteur de 300 euros, faute de disposer du contrat de syndic en vigueur à ces dates, seul à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification.

Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l’envoi de la mise en demeure du 16 mai 2024 selon les modalités de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ni du tarif de cet acte en application du contrat de syndic en vigueur à cette date, il ne peut être fait droit à la demande.

De surcroît, la demande au titre du commandement de payer du 24 janvier 2024, d’un coût de 300 euros, doit également être rejetée, le syndicat ne versant aucune pièce pour en justifier.

Les frais “[W] [P] SDC/[U]” du 29 février 2024 d’un coût de 840 euros et “[P] avocat SDC/[U]” du 26 juin 2024 à hauteur de 2.400 euros correspondent à des honoraires d’avocat qui entrent dans les frais irrépétibles. Dès lors, il ne peut être fait droit à cette demande.

Il y a lieu en revanche de retenir les frais d’huissier pour la signification de la sommation de payer du 05 février 2024, à hauteur de 180,26 euros, dont il est justifié.

Le syndicat des copropriétaires verse également en pièce n°7 le bordereau d’inscription d’une hypothèque légale le 19 juillet 2024, acte d’un coût de 8 euros. Dès lors, faute de justifier des sommes de 180 euros et 501,32 euros appelées à ce titre les 19 mars 2024 et 24 juillet 2024, il ne sera fait droit à ces demandes qu’à hauteur de 8 euros.

Monsieur [N] [U] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 188,26 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [U] n’a effectué aucun paiement de ses charges de copropriété sur la période étudiée ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [U] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [N] [U], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pascal MARKOWICZ, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’inclure les frais contractuels de constitution de dossier, de sommation de payer, de commandement de payer, de matrice cadastrale, d’inscription d’hypothèque et de mise en demeure sur lesquels il a déjà été statué.

Monsieur [U] sera en outre condamné à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [N], [F], [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BARAQUE IMMOBILIER, la somme de 14.112,47 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 05 février 2024 sur la somme de 12.002,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [N], [F], [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BARAQUE IMMOBILIER, la somme de 188,26 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE Monsieur [N], [F], [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BARAQUE IMMOBILIER, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N], [F], [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet BARAQUE IMMOBILIER, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N], [F], [X] [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pascal MARKOWICZ, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 24 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT