TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08170 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YCU

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT

rendu le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 6] [Adresse 5], représentée par M^e DELATTRE Magali, avocat au barreau de Paris, 5 Rue Hélène 75017 Paris, Toque G 0234

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

Monsieur [E] [G], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier lors des débats, et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 21 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort , jugement rédigé par [F] [T], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, sous le contrôle de Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection, jugement prononcé le 25 mars 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08170 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YCU

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 29/04/2021 à effet au 08/05/2021, la SCI LES VERDURES DE LA CHAPELLE a donné à bail à M. [M] [L] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer de 492 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte séparé du 30/04/2021, M.[G] [E] s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges , éventuelles indemnités d’occupation ou astreinte, dégradations et réparations locatives, frais et indemnités éventuels de procédure jusqu’au 07/05/2030 dans la limite de 56376 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [M] [L] le 28/03/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 5449.08 euros en principal. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 20/06/2024 selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 09/08/ 2024 et 13/08/2024, la SCI LES VERDURES DE LA CHAPELLE a fait assigner M. [M] [L] et M.[G] [E] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer depuis le 28/05/2024 et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements du locataire à ses obligations contractuelles et légales ,

— voir ordonner l’expulsion de M. [M] [L] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance du commissaire de police et de la force publique dans les deux mois du commandement de quitter les lieux , sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [M] [L]

— voir condamner solidairement M. [M] [L] et M. [G] [E] au paiement :

— D’une somme de 5706.94 euros au titre de l’arriéré au 25/07/ 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer

— D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux

— D’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement .

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 7] le 12/08/ 2024.

A l’audience du 21/01/2025, le bailleur précise que l’arriéré est de 9127.30 euros, au 21/ 01/ 2025, janvier 2025 inclus.

Le bailleur et le locataire demandent de voir constater leur accord pour le paiement de cette somme eu égard au versement de la somme de 5000 euros que le locataire indique avoir effectué le 20/01/2025, et pour le surplus par mensualités de 1000 euros en sus du loyer courant.

M. [M] [L] a comparu. Il fait part de difficultés financières lorsqu’il a créé sa société, après une activité salariée. Il indique avoir des revenus de l’ordre de 1600 euros, et pouvoir assumer le remboursement de la dette.

M. [G] [E] , assigné selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile , n’a pas comparu ni été représenté.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe.

En délibéré, sur autorisation, le bailleur a adressé un décompte actualisé , qui fait apparaître un paiement de 5000 euros le 23/01/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’assignation de M. [G] [E] :

M. [G] [E] a été régulièrement assigné à sa dernière adresse connue, selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 29/03/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 7] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 28/03/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 08/05/2021 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans. Il a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 28/03/2024, il était donc soumis à la loi en vigueur lors de sa conclusion . Le délai prévu au commandement était donc bien de deux mois .

M. [M] [L] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 28/05/ 2024 à minuit soit à compter du 29/05/2024.

M. [M] [L] a réglé une somme de 5000 euros, qui apparaît en prélèvement au décompte, le 23/01/2025.

Selon ce décompte, le versement intégral du loyer courant n’est pas repris mais les parties demandent de voir constater leur accord pour des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient donc de constater l’accord des parties pour le règlement de la dette par mensualités de 1000 euros outre les loyers courants, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [M] [L], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. Mais aucune astreinte n’apparait nécessaire en l’état.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [M] [L], à défaut de local désigné .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [M] [L] reste devoir une somme de 4127.30 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 23/01/ 2025, janvier 2025 inclus.

Par ailleurs l’engagement de caution de M. [G] [E] est valide et régulier pour respecter les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 06/07/89.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [M] [L] et M. [G] [E] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 28/03/ 2024 pour M. [M] [L] et du 20/06/2024 pour M. [G] [E] .

Il convient de constater que la dette sera apurée par mensualités de 1000 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement M. [M] [L] et M. [G] [E], qui est engagé contractuellement à ce titre, au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [M] [L] et M. [G] [E] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité, il convient de condamner M. [M] [L] et M. [G] [E] à payer à la SCI LES VERDURES DE LA CHAPELLE une somme limitée à 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE que M. [G] [E] a été régulièrement assigné

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 29/05/2024, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3] .

CONDAMNE solidairement M. [M] [L] et M. [G] [E] à payer à la SCI LES VERDURES DE LA CHAPELLE la somme de 4127.30 euros au titre des loyers et charges dus au 23/ 01/ 2025, janvier 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 28/03/2024 pour M. [M] [L] et du 20/06/2024 pour M. [G] [E].

CONSTATE l’accord des parties pour les délais suivants de règlement de la dette et la suspension des effets de la clause résolutoire :

— M. [M] [L] s’acquittera de la dette par 4 mensualités de 1000 euros, en sus des loyers et charges courants, payables le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision, la dernière soldant la dette en principal, intérêts

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [M] [L] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SCI LES VERDURES DE LA CHAPELLE pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [M] [L], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sans astreinte

AUTORISE, en ce cas, la SCI LES VERDURES DE LA CHAPELLE à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [M] [L] à défaut de local désigné

CONDAMNE, en ce cas, solidairement M. [M] [L] et M. [G] [E] à payer à la SCI LES VERDURES DE LA CHAPELLE, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [M] [L] et M. [G] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

CONDAMNE solidairement M. [M] [L] et M. [G] [E] à payer à la SCI LES VERDURES DE LA CHAPELLE la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT