TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/52228 – N° Portalis 352J-W-B7J-C67A7

N° : 5-CH

Assignation du :

26 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 mai 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société SCI DAHAN V, société civile immobilière

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS – #J0087

DEFENDERESSE

La SARL AU REVE D’AFRIQUE CHEZ [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Raoul SOTOMAYOR, avocat au barreau de PARIS – #D1401

DÉBATS

A l’audience du 30 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 20 décembre 2019, la société Immobilière [R], aux droits de laquelle vient la SCI Dahan V, a consenti un bail commercial à la société Au rêve d’Afrique chez [M], portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 19.200 euros HT/HC, payable mensuellement et d’avance.

Par acte du 14 février 2025, la SCI Dahan V a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 6.314,61 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 26 mars 2025, la SCI Dahan V a assigné la société Au rêve d’Afrique chez [M] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 8.393,33 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 566,82 euros TTC au titre des frais de commissaire de justice exposés pour la délivrance des commandements de payer ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle annuelle de 22.784,64 euros HT/HC correspondant au montant du dernier loyer en cours ;

— dire que le dépôt de garantie lui sera acquis à titre de premiers dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire, en cas de délais de paiement,

— prévoir une clause de déchéance du terme ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct ;

— ordonner l’exécution de l’ordonnance au vu de la seule minute.

A l’audience du 30 avril 2025, la demanderesse actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 10.472,05 euros, terme d’avril 2025 inclus, et s’oppose à tous délais de paiement au motif que la dette augmente, en l’absence de tout règlement.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Au rêve d’Afrique chez [M], qui remet un chèque de 4.000 euros, demande de :

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de production des attestations d’assurance ;

— l’autoriser à se libérer de la somme de 10.472,05 euros par un versement immédiat de 4.000 euros puis douze mensualités égales de 539,70 euros, la première échéance devant intervenir le 5 juin 2025 ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais ;

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre des remboursements de frais de commissaire de justice.

La demanderesse a été invitée à justifier en cours de délibéré du bon encaissement du chèque de 4.000 euros remis à l’audience, ce qu’elle a fait par note en délibéré du 21 mai 2025.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties.

MOTIFS

Sur la demande principale aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 14 février 2025 à hauteur de la somme de 6.314,61 euros.

Il est constant que celle-ci n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 14 mars 2025.

Cependant, la locataire a remis lors de l’audience un chèque de 4.000 euros, dont le bon encaissement a été confirmé en cours de délibéré. Ses efforts de paiement et sa bonne foi justifient de lui octroyer les délais de paiement de 12 mois qu’elle sollicite, moyennant le règlement de mensualités de 539 euros, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Elle sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Au vu du décompte versé aux débats, le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 10.472,05 euros au 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, soit 6.472,05 euros après déduction du règlement de 4.000 euros intervenu à l’audience.

La société Au rêve d’Afrique chez [M] sera donc condamnée au paiement d’une provision de ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Elle sera également condamnée au paiement d’une provision de 566,82 euros TTC au titre du coût des quatre commandements de payer que la bailleresse a dû lui délivrer les 5 juin 2023, 5 août 2024, 14 et 25 février 2025 pour obtenir le règlement de sa créance locative ainsi que la remise des attestations d’assurance (étant observé que les attestations d’assurance ont été remises avant l’audience et que la bailleresse ne fonde pas sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur l’absence de remise desdites attestations dans le délai d’un mois du commandement du 25 février 2025).

Il n’y a pas lieu à référé, en revanche, sur la demande de conservation du dépôt de garantie, s’agissant d’une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les frais et dépens

La locataire, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens.

Ayant contraint la bailleresse à engager la présente procédure et à exposer des frais, elle sera condamnée à l’indemniser, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de la somme de 2.000 euros.

La présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, sans qu’aucune urgence particulière ne justifie d’ordonner l’exécution au vu de la seule minute.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies;

Condamnons la société Au rêve d’Afrique chez [M] à payer à la SCI Dahan V la somme de 6.472,05 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Autorisons la société Au rêve d’Afrique chez [M] à s’acquitter de cette somme en onze mensualités de 539 euros et une douzième réglant le solde, la première devant intervenir au plus tard le 15 juin 2025 et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Au rêve d’Afrique chez [M] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Au rêve d’Afrique chez [M] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

la société Au rêve d’Afrique chez [M] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la SCI Dahan V une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons la société Au rêve d’Afrique chez [M] à payer à la SCI Dahan V la somme provisionnelle de 566,82 euros TTC au titre du coût des quatre commandements de payer qui lui ont été délivrés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie formée par la SCI Dahan V ;

Condamnons la société Au rêve d’Afrique chez [M] aux dépens, avec faculté de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

La condamnons à payer à la SCI Dahan V la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait à [Localité 6], le 28 mai 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY