TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/00709 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HAXX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. HLM VALLOIRE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [I] (salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 27 Janvier 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Q] [U] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 1], par contrat du 7 mars 2022, moyennant un loyer mensuel de 486,37 euros, provision sur charges comprises.

Le 15 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [Q] [U] une sommation de payer 4 709, 91 euros, en principal pour les loyers et charges impayés arrêtés selon décompte au 13 juin 2024 dans un délai de 8 jours ainsi que sommation de produire l’enquête et son avis d’imposition.

Par acte du même jour, la SA VALLOIRE HABITAT lui a également fait signifier un commandement de justifier d’une attestation d’assurance, ce dernier visant la clause résolutoire inscrite au bail.

Monsieur [Q] [U] a bien justifié avoir assuré le logement.

La SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [Q] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice remis à étude le 4 novembre 2024, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;condamner Monsieur [Q] [U] au paiement de la somme de 8 690, 89 euros au titre des loyers, surloyers et charges impayés ;condamner Monsieur [Q] [U] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation correspondant au montant mensuel du loyer, surloyer et des charges ;condamner Monsieur [Q] [U] à remettre à la SA VALLOIRE HABITAT le questionnaire complété et ainsi que son avis d’imposition pour la mise à jour du dossier locataire ;condamner Monsieur [Q] [U] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le 21 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [Q] [U] une nouvelle sommation de payer 3 049,80 euros, en principal pour les loyers et charges impayés arrêtés selon décompte au 17 avril 2025 dans un délai de 8 jours ainsi que sommation de produire l’enquête et son avis d’imposition.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été renvoyée lors de l’audience du 27 mai 2025 avant d’être appelée à l’audience du 27 janvier 2026.

La SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [L] [I], a maintenu toutes ses demandes, invoquant un défaut d’assurance et actualisant le montant de la dette locative à la somme de 31 009, 25 euros, dont 6 908, 45 euros au titre des loyers et charges impayés, 11 901, 60 euros pour le supplément de loyer solidaire sur l’année 2024 et 12 199, 20 euros pour le supplément de loyer solidaire de l’année 2025.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [Q] [U] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l’article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d’appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 17 avril 2025.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 4 novembre 2024 n’est donc pas respecté.

Les demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail et à l’expulsion sont donc irrecevables. La demande tendant à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation est par suite sans objet.

Concernant le supplément de loyer de solidarité :

L’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. (…)

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

L’article 16 du code de procédure civile dispose que : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. »

En l’espèce, la bailleresse produit deux mises en demeure :

l’une datée du 22 décembre 2023, dont ni l’envoi ni la réception ne sont justifiésl’autre datée du 6 décembre 2024 pour laquelle est produit un accusé de réception mentionnant « pli avisé et non réclamé » en date du 11 décembre 2024

Il convient toutefois d’observer que ces pièces ne sont pas mentionnées dans le bordereau des pièces de l’assignation, ni au titre des pièces annexées ni au titre des pièces devant être données à l’audience. Dès lors, leur production n’étant pas contradictoire, elles ne sauraient être prises en considération dans le cadre du délibéré.

Dès lors, la SA VALLOIRE HABITAT sera déboutée des demandes formulées au titre du sur-loyer.

L’injonction à produire l’enquête et l’avis d’imposition :

L’article 1425-1 du code de procédure civile dispose que « L’exécution en nature d’une obligation née d’un contrat conclu entre des personnes n’ayant pas toutes la qualité de commerçant peut être demandée au juge des contentieux de la protection (…). »

En l’espèce, la clause 4 A du contrat de bail prévoit l’obligation pour le locataire de répondre à l’enquête de ressource annuelle et de lui communiquer ses avis d’imposition.

Il sera donc fait injonction à Monsieur [Q] [U] de répondre à l’enquête de ressource annuelle et de communiquer à son bailleur son dernier avis d’imposition.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT ne produit pas aux débats de décompte actualisé, le seul décompte produit remonte au 2 octobre 2024. Déduction faite des frais de supplément de loyer de solidarité en l’absence de justification contradictoire et des frais de pénalité non justifiés, le décompte produit laisse apparaitre un solde créditeur en faveur du locataire.

La SA VALLOIRE HABITAT sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les entiers dépens seront laissés à la charge de la SA VALLOIRE HABITAT qui succombe très largement à l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT irrecevable en sa demande tendant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion de son locataire ;

ENJOINT à Monsieur [Q] [U] de répondre à l’enquête de ressource annuelle et de communiquer à la SA VALLOIRE HABITAT son dernier avis d’imposition ;

REJETTE toutes autres demandes ;

LAISSE les entiers dépens à la charge de la SA VALLOIRE HABITAT ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,