TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Céline TULLE ; M^e Sylvie MITTON SMADJA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04947 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74PK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Céline TULLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1987

Madame [G] [H] épouse [F], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Céline TULLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1987

DÉFENDERESSE

S.C. GAN FONCIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sylvie MITTON SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1136

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

Délibéré 02 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 02 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04947 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74PK

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [F] et Mme [U] [H], épouse [F] (ci-après, les époux [F]) sont locataires d’un appartement qu’ils ont pris à bail auprès de la société GAN FONCIER le 12 août 1999, à effet du 1er septembre 1999, situé au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5].

A la fin du mois d’août 2020, un dégât des eaux est survenu dans la chambre à coucher de l’appartement, dont l’origine a été identifiée au sein de la conduite d’évacuation des eaux de pluie verticale en fonte encastrée dans le mur de la chambre, obstruée par une balle de tennis qui a été retriée le 2 octobre 2020 suite à l’intervention de la société BALAS.

A compter du mois de mars 2021, les époux [F] ont demandé la réparation des dommages subis auprès de la société GAN FONCIER et de son gestionnaire, la société GROUPAMA IMMOBILIER, sur la base d’un premier devis de remise en état des murs de leur chambre en date du 19 avril 2021 pour un montant de 4 576 euros puis d’un second en date du 15 décembre 2022 réévalué à 5 516,50 euros. En l’absence d’indemnisation de la part de leur bailleur, ils ont fait constater les dégâts par commissaire de justice le 5 février 2024.

C’est dans ce contexte qu’ils ont ensuite sollicité auprès du juge des contentieux de la protection la désignation d’un expert et qu’une consultation a été ordonnée par ordonnance du 8 avril 2024. Mme [J] [O], ainsi désignée, a rendu son rapport le 20 juillet 2024.

Les époux [F] ont alors fait assigner la société GAN FONCIER par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin d’obtenir sa condamnation à leur verser les sommes suivantes :

4 000,70 euros TTC au titre des travaux de réfection, 28 438,24 euros au titre de la perte de jouissance, 5 000 euros au titre du préjudice moral,3 000 euros au titre des dépens outre les frais de consultation de Mme [J] [O] à hauteur de 1 000 euros et les dépens, notamment le coût du constat.

Les demandeurs estiment, au visa des articles 1719 et 1231-1 du code civil que leur bailleur a manqué à son obligation de leur délivrer un logement en bon état d’entretien en ne faisant procéder que très tardivement à la réparation des causes de la fuite provoquée non seulement par une balle de tennis intentionnellement placée dans la colonne d’évacuation des eaux de pluie afin de l’obstruer mais également, par le mauvais état de la colonne elle-même qui n’a été réparée qu’à la fin du mois de février 2021. De ce fait, ils soutiennent, quand bien même l’origine de la fuite se trouverait dans les parties communes, que la responsabilité de GAN FONCIER est engagée et qu’elle doit indemniser leur préjudice matériel, chiffré grâce au rapport de Mme [J] [O] à la somme de 4 000,70 euros, ainsi que leur préjudice de jouissance (correspondant à la perte d’usage de 30% de la surface de l’appartement pendant 5 années durant lesquelles elle est restée inactive) ainsi que de leur préjudice moral.

Lors de l’audience du 30 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, les époux [F], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

La société GAN FONCIER, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande :

de débouter les époux [F] de leurs demandesde les condamner in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle ajoute, oralement, qu’elle demande à titre subsidiaire, la diminution du montant des sommes qui pourraient être allouées aux demandeurs en réparation de leurs préjudices.

La société GAN FONCIER indique que l’origine de la fuite se trouve dans une partie commune de l’immeuble, à savoir la colonne d’évacuation des eaux pluviales, ce qui ressort du rapport d’intervention de la société BALAS et de celui de l’entreprise BONNET BAFAL BAFLEC et que sa cause tient aux travaux de réfection de la couverture auxquels le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait procéder. Ainsi, elle entend se dégager de sa responsabilité dans les dommages subis par les époux [F] et ce d’autant qu’elle s’est montrée particulièrement diligente à leur égard en sollicitant le syndic afin de procéder immédiatement à une recherche de fuite. En outre, la société GAN FONCIER oppose aux demandeurs la clause prévue au contrat de bail faisant obstacle à toute action en responsabilité à son encontre dans le cas d’un dégât des eaux. Subsidiairement, elle sollicite la diminution des sommes qui pourraient être allouées aux époux [F] à de plus justes proportions, faisant valoir que la société TEXA ENTREPRISES, mandatée par l’assureur des demandeurs, avait initialement chiffré les travaux de réparation à la somme de 961,40 euros, après application d’un taux de vétusté de 50% et qu’en outre, les époux [K] n’ont jamais été privés de l’usage de leur chambre.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la responsabilité de la société GAN FONCIER

1. Sur la responsabilité de plein droit de la société GAN FONCIER

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du propriétaire l’obligation

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

(…)

Selon l’article 1720 du code civil, Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur est donc tenu à l’égard de son locataire d’une obligation de résultat, sauf cas de force majeure ou faute de la victime. Ainsi, les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. (Civ. 3e, 19 juin 2025). Il a ainsi été retenu que, une fois informée des infiltrations affectant les parties privatives des locaux loués, la bailleresse devait remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution,

Le bailleur dispose en revanche bailleur d’un recours contre le syndicat, en relevant qu’il n’a pas accompli toutes les diligences pour faire cesser le trouble.

En l’espèce, il est constant que les époux [F] ont subi un dégât des eaux à l’été 2020.

L’origine de ce sinistre est identifiée. Il provient d’un engorgement de la conduite d’eau pluviale encastrée dans le mur de leur chambre, due à la présence d’un corps étranger, à savoir, une balle de tennis ainsi qu’il ressort des rapports d’une part, de l’entreprise BALAS, missionnée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, en date du 28 octobre 2020, et d’autre part, de la SAS TEXA ENTREPRISES, agissant pour le compte de la société BANQUE POSTALE ASSURANCE, assureur des époux [F], du 2 novembre 2020.

Il n’est ni contesté ni contestable que cette conduite constitue une partie commune.

La cause du dégât des eaux survenu au mois d’août 2020 a été réparée puisqu’il a été procédé le 2 octobre 2020 au dégorgement de la colonne d’eau pluviale et le 2 novembre 2020 au dégorgement du chéneau. Toutefois, les époux [F], soutiennent que les dégâts se sont aggravés au-delà de cette date puisque la fuite qui avait également été identifiée par la société BALAS, en raison de fentes sur la conduite d’eau pluviale n’ont été rebouchées par épandage d’un polymère à l’intérieur de la conduite fuyarde qu’au mois de février 2021.

Or, il sera relevé que la société GAN FONCIER ne les contredit pas sur ce point et que les allégations des demandeurs sont corroborées par les réclamations qu’ils ont adressées à compter du 18 novembre 2020 à leur bailleresse et au gestionnaire immobilier, aux termes desquelles ils évoquent le caractère défectueux du tuyau et la nécessité de le remplacer puis, par les mises en demeure qu’il ont envoyées à compter du mois de mars 2021, aux termes desquelles ils font systématiquement valoir le fait qu’il leur est désormais possible de faire procéder aux travaux de reprise, les origines de la fuite ayant été résorbées en février 2021.

Il est également établi par le constat dressé par Maître [T] [Y], commissaire de justice, le 5 février 2024 que les époux [F] ont subi des dommages, consistant en des infiltrations d’eau dans leur chambre, affectant notamment les murs et les plafonds de celle-ci.

Ils n’ont pas fait procéder à la remise en état des lieux et ils n’ont été indemnisés ni par leur assureur, compte-tenu du montant des réparations, ni par leur bailleur malgré les mises en demeure en date des 24 mars 2021, 8 mars 2022, 16 juin 2022, qu’ils lui ont adressées directement ou qu’ils ont envoyées à son gestionnaire GROUPAMA IMMOBILIER.

La société GAN FONCIER, responsable de plein droit des troubles subis par les locataires dans l’appartement qu’elle a leur donné à bail, ne saurait s’exonérer de cette responsabilité au regard des diligences qu’elle dit avoir accomplies et qui, au demeurant, sont peu probantes.

En effet, elle produit un courriel du 5 novembre 2020 de la société civile particulière GROUPAMA IMMOBILIER, qui est la gestionnaire du bien donné à bail aux époux [F], adressé à un certain Monsieur [P] lui laissant le soin de répondre aux demandes du cabinet STELLIANT, expert, sans que l’on sache par qui ce cabinet est missionné, s’agissant d’un sinistre ayant pour origine l’engorgement d’une conduite d’eau pluviale. La société civile particulière GROUPAMA IMMOBILIER indique ensuite dans un mail à M. [D] [F] du 20 mai 2022, soit 18 mois après le premier mail, qu’elle va relancer le syndic et le tenir informé de la suite donné eà sa demande, sans que cette information ultérieure soit produite.

Partant, la société GAN FONCIER échoue à démontrer que sa responsabilité n’est pas engagée sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 et suivants du code civil.

2. Sur la clause contractuelle exonératrice de responsabilité

La loi du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public, le juge peut relever d’office le caractère réputé non écrit d’une telle clause, sous réserve de faire respecter le principe du contradictoire en application de l’article 16 du code de procédure civile.

L’article 446-3 du code de procédure civile permet au juge d’inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents ou justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

Il sera rappelé qu’en application de ce texte, le juge n’est pas tenu par les nouvelles demandes qui pourraient lui être formulées à cette occasion.

Il a été fait application de la faculté offerte par l’article 446-3 du code de procédure civile susvisé par le juge dans le cours du délibéré. Les parties, ainsi appelées à formuler leurs observations sur le caractère réputé non-écrit de l’article 28 du contrat de bail qu’elles ont signé le 12 août 1999, ont répondu par note en délibéré des 27 et 28 novembre 2025, donc, dans le délai imparti.

L’article 4m) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non-écrite toute clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité.

Cette disposition a été introduite dans la loi du 6 juillet 1989 par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi ENL, dont les dispositions s’appliquent immédiatement aux baux en cours (Civ. 3e, 13 juill. 2011) mais uniquement pour les événements postérieurs à la date de sa promulgation.

Par conséquent, l’article 4m) de la loi du 6 juillet 1989 peut être invoqué à l’encontre d’un bail signé antérieurement.

Le contrat de bail conclu entre les parties comporte une clause prévoyant que « le preneur prendra toutes précautions nécessaires afin qu’en cas d’éclatement, fuite ou engorgement des canalisations traversant l’appartement, le mobilier et les objets placés dans lesdits locaux ne soient détériorés. Le bailleur décline toute responsabilité toute responsabilité à cet égard, ce qui est formellement accepté par le preneur. Il ne pourra réclamer au bailleur aucune indemnité ni diminution de loyer pour tous accident ou dégât qui pourraient survenir dans les lieux loués par suite de rupture ou engorgement de canalisation d’eau ».

Si la défenderesse indique que l’exonération de la responsabilité du bailleur prévue par cette clause ne porte que sur la prise de précautions en cas de rupture ou d’engorgement de canalisation d’eau, au tire de son obligation de procéder aux réparations locatives, il résulte des développements précédents que l’engorgement de la canalisation survenu en 2020 ne relève pas des réparations locatives mais bien de l’obligation de réparation par le bailleur, puisque la colonne était obstruée par un corps étranger et que les locataires ne pouvaient en avoir connaissance.

En tout état de cause, cet article ne peut être interprété qu’à la seule lumière des obligations incombant au locataire au titre des réparations locatives puisqu’il est expressément indiqué, en deuxième partie, que le locataire « ne pourra réclamer au bailleur aucune indemnité ni diminution de loyer pour tous accident ou dégât qui pourraient survenir dans les lieux loués par suite de rupture ou engorgement de canalisation d’eau ».

Ainsi rédigée, cette clause a donc bien pour conséquence de priver le locataire de toute possibilité de rechercher la responsabilité du bailleur en cas de rupture ou engorgement de canalisation d’eau et partant, doit être réputée non-écrite.

Elle ne saurait donc faire échec à la demande des requérants d’examiner la responsabilité de la société GAN FONCIER dans les dommages qu’ils disent avoir subis.

3. Sur les préjudices subis

Les articles 1217 et 1231-1 du code civil prévoient que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution et solliciter l’allocation de dommages et intérêts.

Le préjudice, pour ouvrir droit à réparation, doit être certain, direct et déterminé. Il convient de rappeler que le propre de la responsabilité civile est de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu, sans perte, ni profit pour elle.

A. Sur le préjudice matériel

En l’espèce, s’agissant des dégâts constatés, les époux [F] produisent un procès-verbal d’huissier en date du 5 février 2024 dont il ressort que les dégradations concernent :

le parquet de la chambre donnant sur la [Adresse 6], que le parquet a entièrement tuilé, les lames ont gonflé et l’ensemble est boursouflé, les plinthes, les moulures, les cimaises et la totalité du mur dont les peintures et le plâtre sont endommagés, par endroits, d’importantes tâches de moisissures ainsi que des boursouflures, la formation de salpêtre, d’importants décollements d’enduit et de peintre, vers la façade extérieure de l’immeuble un état de décrépitude avancé notamment au niveau de la conduite, avec des plinthes, moulures et une cimaise également touchées ; de l’autre côté sur la droite les mêmes dégradations, avec des fissures ouvertes, des décollement d’enduit et de peinture, le plafond comportant des décollements d’enduit et de peintre. Et le commissaire de justice de conclure au fait que la zone est entièrement sinistrée.

Sur la base de ce constat et du rapport dressé par Mme [J] [O] dressé le 20 juillet 2024, ils sollicitent l’allocation de la somme de 4007,70 euros au titre de la réparation de leur préjudice matériel ainsi caractérisé.

Cette somme est effectivement supérieure au montant qui avait été estimé par l’expert d’assurance TEXA EXPERTISE le 2 novembre 2020, mais il a été démontré que la fuite a perduré au-delà de cette date puisque la colonne d’évacuation des eaux de pluie dégradée n’a été résorbée que courant février 2021, soit trois mois plus tard après une période hivernale, par définition pluvieuse.

Ainsi, les dégâts se sont nécessairement aggravés, expliquant ainsi la différence de chiffrage du coût des dégradations qui ont perduré pendant ce laps de temps, étant relevé qu’elle n’est que de 2 000 euros, hors application du taux de vétusté que les locataires, qui occupent les lieux depuis 1999 et dont il n’est pas démontré qu’ils ont mal entretenu leur logement, n’ont pas vocation à supporter.

Par conséquent, l’estimation faite par Mme [J] [O] a vocation à être retenue et la société GAN FONCIER sera donc condamnée à verser aux époux [F] la somme de 4 000,70 euros en réparation de leur préjudice matériel.

B. Sur le préjudice de jouissance

Les époux [F] sollicitent l’allocation d’une somme de 28 438,24 euros en réparation de leur préjudice de jouissance estimant ne pas avoir pu jouir de leur chambre à coucher pendant 60 mois.

Il est établi que des dégradations importantes ont affecté la chambre à coucher des époux [F], à compter du mois d’août 2020 et qu’elles n’ont toujours pas été réparées, de sorte qu’ils subissent un préjudice de jouissance dont la durée sera néanmoins arrêtée à 60 mois, faute pour les requérants d’avoir actualisé leur demande à l’audience.

Toutefois, les époux [F] ne soutiennent pas qu’ils ont été contraints de cesser d’occuper cette pièce alors même que cela leur aurait été possible, compte-tenu de la taille de l’appartement et du nombre de pièces qui leur aurait permis de s’installer ailleurs tant que les travaux n’étaient pas effectués.

Ils échouent donc à démontrer qu’ils ont subi une perte totale de jouissance de la chambre, ce d’autant que les causes du dégât des eaux ont été définitivement supprimées en février 2021 et que, depuis, seul un préjudice de jouissance d’ordre esthétique a été subi par les demandeurs.

Par conséquent, les époux [F] verront leur préjudice de jouissance réparé à hauteur de 5 687,64 euros, correspondant à la perte de jouissance de 20% de la pièce en question, dont la valeur locative mensuelle, calculée en fonction de sa surface et au prorata du loyer total, est effectivement de 473,97 euros.

La société GAN FONCIER sera ainsi condamnée à réparer le préjudice de jouissance subi par les époux [F] en leur versant une somme de 5 687,64 euros.

C. Sur le préjudice moral

Les époux [F] soutiennent qu’ils ont subi un préjudice moral du fait des agissements de leur bailleur qui n’a pasfait procéder aux réparations des dégâts afin d’obtenir leur départ des lieux, à dessein.

Cependant, ils se contentent d’évoquer une volonté implicite de la part de GAN FONCIER de « se débarrasser de ses locataires pour pouvoir vendre son appartement au fil de l’eau au plus haut du marché » mais ne produisent aucune pièce pour le démontrer. Si le jugement prononcé le 30 juin 2021 a effectivement condamné la société GAN FONCIER à indemniser leur trouble de jouissance du fait des travaux entrepris dans l’immeuble, il n’a cependant été relevé aucune intention malveillante de sa part.

De surcroît, il apparaît peu plausible que la société GAN FONCIER, propriétaire des lieux use de telles manœuvres qui contribuent à dégrader son propre bien. Ainsi, la théorie des époux [F] selon laquelle elle aurait même intentionnellement placé une balle de tennis dans la colonne d’évacuation des eaux de pluie apparaît particulièrement peu plausible et mise à mal par le fait, relevé par la bailleresse, que l’immeuble jouxte le terrain de sport du complexe scolaire Massillon.

Par conséquent, les époux [F] échouent à rapporter la preuve de leur préjudice moral au seul regard de l’intention de nuire de la société GAN FONCIER qui n’est pas caractérisée. Ils seront déboutés de cette demande.

II. Sur les demandes accessoires

La société GAN FONCIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera, par ailleurs, condamnée à verser aux époux [F] une somme qu’il est équitable de xier à 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la clause contractuelle prévue à l’article 28 du contrat de bail conclu le 12 août 1999 entre la société GAN FONCIER d’une part et M. [D] [F] et Mme [U] [H], épouse [F] d’autre part, est réputée non écrite,

CONDAMNE la société GAN FONCIER à verser à M. [D] [F] et à Mme [U] [H], épouse [F] les sommes suivantes :

4 000,70 euros (quatre mille sept euros et soixante-dix centimes) au titre de leur préjudice matériel, 5 687,64 euros (cinq mille six cent quatre-vingt-sept euros et soixante-quatre centimes) au titre de leur préjudice de jouissance,

DÉBOUTE M. [D] [F] et Mme [U] [H], épouse [F] de leur demande au titre de leur préjudice moral,

CONDAMNE la société GAN FONCIER à verser à M. [D] [F] et à Mme [U] [H], épouse [F] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société GAN FONCIER aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la juge et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier La juge