TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Aude GUIZARD

Copie certifiée conforme à :

— Maître Aude GUIZARD

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/05432

N° Portalis 352J-W-B7J-C6KOT

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Mars 2025

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] SYNDIC SAFAR – [Adresse 1], représenté par son syndic, la société SAFAR

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Aude GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0020

DEFENDERESSE

S.C.I. [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/05432 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6KOT

DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [D] est propriétaire des lots de copropriété n° 137, 138, 141, 146 et 181 d’un immeuble situé [Adresse 2] à Paris 8ème.

Par exploit d’huissier signifié le 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] 8ème a fait assigner la SCI [D] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 3 septembre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI [D] au paiement de la somme de 50.904,01 € à parfaire (49.234,81 € hors frais) en deniers et quittance, au titre des charges de copropriété appelées entre le 4ème trimestre 2023 et le 1er trimestre 2025 inclus, après imputation des régularisations de charges et des règlements effectués sur la dette la plus ancienne, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2023 à hauteur de 22.064,83 €, à compter de la mise en demeure du 18 avril 2024 à hauteur de 36.609,40 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner la SCI [D] au paiement de la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI [D] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la SCI [D] au paiement des entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, compte tenu de l’ancienneté de la créance et du péril à la recouvrer.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Régulièrement citée à personne morale, la SCI [D] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 septembre 2025 et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du jour même, conformément aux dispositions de l’article 778 du code de procédure civile et avec l’accord du conseil du conseil du syndicat des copropriétaires.

La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI GOUJON est propriétaire des lots n° 137, 138, 141, 146 et 181 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à Paris 8ème (pièce n° 1).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2022, 20 juin 2023 et 25 juin 2024 (pièces n° 4-1, 4.-2 et 4-3), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 7) ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièce n° 3-1);

— un décompte de créance actualisé au 29 janvier 2025, mentionnant un compte débiteur de 50.904,01 €, provisions et fonds travaux du premier trimestre 2025 inclus.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [D], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 49.234,81 euros.

La SCI [D] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement, en deniers et quittances, de la somme de 49.234,81 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 29 janvier 2025, provisions et fonds travaux du premier trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 195 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Si le syndicat demande que la condamnation soit assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2023 à hauteur de 22.064,83 €, à compter de la mise en demeure du 18 avril 2024 à hauteur de 36.609,40 € et à compter de la présente assignation pour le surplus, il ne produit pas les accusés de réception des mises en demeure des 11 décembre 2023 et 18 avril 2024.

Il produit en revanche les accusés de réception des mises en demeure et sommation de payer des 12 mars 2024 (portant sur un montant de 29.322,14 € frais inclus, soit 28.950,14 € hors frais, pièce 8) et du 8 octobre 2024 (portant sur un montant de 50.974,09 € frais inclus, soit 50.054,89 € hors frais pièce n° 12), de sorte que la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du :

—  15 mars 2024 (lendemain du jour de présentation du courrier recommandé du syndic) sur la somme de 28.950,14 €,

—  8 octobre 2024 pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.669,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires ne produisant pas les contrats de syndic antérieurs au 26 juin 2024, il ne justifie pas des frais de mises en demeure, relances et autre « transmission MED avocat » du syndic antérieurs à cette date.

Par ailleurs, faute de produire l’accusé de réception de lettre de mise en demeure par avocat du 18 avril 2024, lesdits frais ne sont pas justifiés.

Le commandement de payer délivré par commissaire de justice le 8 octobre 2024 (313,20 €) est justifié (pièce n° 12). Si le syndicat verse aux débats l’accusé de réception de la lettre de mise en demeure par avocat en date du 10 octobre 2024 (pièce n° 9-2), ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que ladite mise en demeure a été adresséE deux jours seulement après le commandement de payer précité.

S’agissant frais de « transmission dossier assignation » facturés le 23 octobre 2024 pour un montant de 450 €, il n’est justifié d’aucune diligence exceptionnelle du syndic, de sorte qu’ils ne seront pas retenus.

En conséquence, la SCI [D] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 313,20 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêt aux taux légal à compter du 8 octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [D] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI [D] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, depuis le 1er octobre 2022 et que ses règlements partiels font remonter sa dette au quatrième trimestre 2023.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI [D] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

La SCI [D], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, la SCI [D] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  49.234,81 euros, en deniers et quittances, au titre des charges de copropriété échues et impayées au 29 janvier 2025, provisions et fonds travaux du premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 28.950,14 € et du 8 octobre 2024 pour le surplus,

—  313,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêt aux taux légal à compter du 8 octobre 2024,

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI GOUJON au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 06 Novembre 2025

La Greffière La Présidente