MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00433 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VWBS

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A. LOGIREP C/ S.A.R.L. BAER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREP, SA D’HLM immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 393 542 428, dont le siège social est sis 127 rue Gambetta – 92150 SURESNES

représentée par M^e Emmanuel CHRETIENNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0969

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BAER, exerçant sous l’enseigne OBRIGADO RODIZIO, insctite sous le n° 833604 697, dont le siège social est sis 1 Parvis Georges Marchais, 16 bis rue Paul Vaillant Couturier – 94800 VILLEJUIF

représentée par M^e Pablo MONTOYA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0605

CREANCIER INSCRIT

S.A.S. OCTOBER FACTORY, dont le siège social est sis 94 RUE DE LA Victoire – 75009 paris

non représentée

*******

Débats tenus à l’audience du : 17 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Août 2025

Prorogé au 16 Septembre 2025, nouvelle date indiquée par le Président

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 novembre 2017, la SA LOGIREP a donné à bail commercial à la SARL BAER des locaux correspondant au lot n° 1132016001, situés 1 Parvis Georges Marchais, 16 bis avenue Paul Vaillant Couturier à Villejuif (94800).

Des loyers sont demeurés impayés.

La SA LOGIREP a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 20 juin 2024 à la SARL BAER pour une somme de 11 388,54 € au titre de l’arriéré locatif.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 11 février 2025, la SA LOGIREP a fait assigner la SARL BAER devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL BAER et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SARL BAER à payer à la SA LOGIREP la somme provisionnelle de 5 616,14 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 juillet 2024,

— condamner SARL BAER au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner SARL BAER au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 17 juin 2025, la SA LOGIREP, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, et actualisé la dette locative à la somme de 11 023,90€.

La SARL BAER, par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité l’octroi de délais de paiement.

La procédure a été dénoncée à la SAS OCTOBER FACTORY, créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SA LOGIREP n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 11 388,54 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

La SARL BAER demande la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Cependant, force est de constater que l’arriéré n’a pu être repris, même partiellement, depuis la délivrance du commandement de payer, et que la preneuse à bail ne justifie pas d’un échéancier qu’elle serait en mesure de respecter.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 21 juillet 2024.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de SARL BAER et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SARL BAER depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SA LOGIREP, l’obligation de la SARL BAER au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 17 juin 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 023,90 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SARL BAER, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL BAER, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de SARL BAER ne permet d’écarter la demande de SA LOGIREP formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 juillet 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de SARL BAER et de tout occupant de son chef des lieux situés correspondant au lot n° 1132016001, situés 1 Parvis Georges Marchais, 16 bis avenue Paul Vaillant Couturier à Villejuif (94800) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par SARL BAER, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS SARL BAER à la payer,

CONDAMNONS par provision SARL BAER à payer à SA LOGIREP la somme de 11 023,90 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 17 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la SARL BAER aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SARL BAER à payer à la SA LOGIREP la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS