RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 594/25jcp

N° RG 25/00255 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRDT

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

Entre :

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e DE SAINT ANDRIEU, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Monsieur [Y] [K]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame MARTINS

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 09 Octobre 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 04 Décembre 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le 8/12/25

N° RG 25/00255 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CRDT – jugement du 04 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 août 2023, Madame [M] [E] a donné bail d’habitation à Monsieur [Y] [K] d’un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer initial mensuel de 490 euros.

Le 10 août 2023 la bailleresse a signé un contrat de cautionnement VISALE n°A10295203705 avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Le 5 décembre 2024, une quittance subrogative a été établie, par laquelle la bailleresse a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1020 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Monsieur [Y] [K] et pour lesquels elle a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits contre le locataire défaillant.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 26 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [Y] [K] un commandement de payer, en visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme de 980 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’une sommation valant mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement.

Le commandement de payer n’a pas été régularisé.

Par acte d’un commissaire de justice du 28 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de COMPIEGNE aux fins de, sous le bénéfice des dispositions des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et des dispositions des articles 1249 et suivants du code civil devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil :

Recevoir ACTION LOGEMENT SERVICES en son action et l’en déclarer bien fondée, Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [K] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, Condamner Monsieur [Y] [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1470 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 mars 2025 sur la somme de 1020 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation, Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, Condamner Monsieur [Y] [K] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, Condamner Monsieur [Y] [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Condamner Monsieur [Y] [K] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 9 octobre 2025.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise le montant de la dette locative à la somme de 3430 euros.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [Y] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représenté valablement.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, l’absence de Monsieur [Y] [K] ne fait pas obstacle au rendu d’un jugement, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 10 août 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 7 et 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 15 août 2023 et en expulsion à l’encontre de Monsieur [Y] [K].

Sur la recevabilité de l’action

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 26 mars 2025 a été signifié à la CCAPEX via l’application EXPLOC le 27 mars 2025, et l’assignation du 28 mai 2025 a été régulièrement notifiée le 30 mai 2025 au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 octobre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « Clause résolutoire », prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.

En vertu de ce contrat de bail, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [Y] [K], le 26 mars 2025, un commandement de payer, visant ladite clause, la somme principale de 980 euros.

Il est constant que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [Y] [K] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [K], ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [Y] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’il aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT produit un décompte actualisé au 6 octobre 2025, comprenant l’échéance du mois de septembre 2025, faisant état d’une dette d’un montant de 3 430 euros.

Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative du 23 septembre 2025, par laquelle la bailleresse a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 470 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de septembre 2024 à novembre 2025 et de mai 2025 à septembre 2025 dus par Monsieur [Y] [K].

Il apparait que les bailleurs ont effectués un versement de 40 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 4 février 2025.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 3 430 euros (échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 mars 2025 sur la somme de 980 euros et à compter de l’assignation du 28 mai 2025 pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [Y] [K], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [Y] [K] sera condamné à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 août 2023 conclu entre Madame [M] [E], dont la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée, et Monsieur [Y] [K] concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], sont réunies à la date du 27 mai 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique requis dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer revalorisable augmenté des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération définitive des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DIT que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3 430 euros (selon décompte arrêté au 6 octobre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, pris en charge par la caution, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 mars 2025 sur la somme de 980 euros et à compter de l’assignation du 28 mai 2025 pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

DIT que, pour la suite, l’indemnité d’occupation courra à partir du mois d’octobre 2025, compte tenu du décompte précité, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 4 décembre 2025,

La greffière, Le juge