TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e BENALI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e DE PRITTWITZ

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/09010 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2HWY

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 30 Septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [V]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Nicolas DE PRITTWITZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0847

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Armelle BENALI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #D0918, avocat postulant, et par Maître Fanny LE BUZULIER, avocate au barreau de Versailles, avocat plaidant

Décision du 30 Septembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/09010 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HWY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [V] – [W] est notamment propriétaire du lot n°102 situé au 5ème étage du bâtiment 4 de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété, et décrit dans le règlement de copropriété comme un appartement de quatre pièces comprenant un séjour et trois chambres.

Par courrier en date du 27 octobre 2017, le syndic de l’immeuble a interrogé M. [V]-[W] sur la nature des travaux réalisés dans son logement afin de savoir s’ils avaient conduit à la création de lots distincts et s’ils n’avaient pas pour but de créer des lots destinés à la location saisonnière, en contradiction avec leur destination à usage d’habitation et non commercial.

Lors de l’assemblée générale du 17 mai 2018, les copropriétaires ont adopté la résolution n°28 ainsi rédigée :

«Autorisation à donner au syndic d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de Mr [V] pour non respect du règlement intérieur (division du lot en studios).

Monsieur [V] est présent et accompagné de son conseil.

Il est demandé à Monsieur [V] de faire valider auprès de l’architecte de l’immeuble la conformité des travaux entrepris sans accord préalable.

L’architecte devra rendre un rapport au syndicat sur ce dossier.

Si ces travaux n’étaient pas conformes, M. [V] devraient les mettre en conformité, avec l’accord de l’assemblée générale (dossier technique à fournir pour fin septembre 2018).

Sur la destination et l’occupation dans le lot n°102, l’avocat de Monsieur [V] réfute l’interprétation du règlement de copropriété et de la destination faite par l’avocat de la copropriété. La copropriété en prend acte mais rappelle qu’elle se bornera à faire respecter le règlement de copropriété pour l’ensemble de ses occupants.

(…) »

Dans son rapport, établi le 25 octobre 2018, l’architecte a indiqué avoir constaté, dans les deux appartements, le même type d’aménagement, à savoir pour le lot n°102 la création de cinq studios, équipés chacun d’un évier, d’un lavabo, d’un WC et d’une douche, et desservis par un couloir commun au bout duquel a été installée une buanderie commune, avec machine à laver et sèche-linge.

Lors de l’assemblée générale du 18 avril 2019, les copropriétaires ont autorisé le syndic à agir en justice à l’encontre de M. [V]-[W] aux fins d’obtenir sa condamnation à procéder, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et sous astreinte, à la remise en état initial du lot n°102, en ce compris les canalisations, installations de chauffage et sanitaires afférentes au lot, et à lui régler tous dommages et intérêts.

Par acte délivré le 26 septembre 2019, enregistré sous le numéro de

RG 19/11392, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [V]-[W] aux fins de le voir condamner, sous astreinte, à remettre en état son lot et à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 10 février 2023, le tribunal a, principalement, débouté M. [V]-[W] de sa demande tendant à voir réputer non-écrite la clause intitulée « meublés » figurant dans le règlement de copropriété de l’immeuble, et l’a condamné à remettre, à ses frais, le lot n°102 dans sa configuration d’origine.

Par acte du 23 mars 2023, M. [V]-[W] a interjeté appel dudit jugement.

Lors de l’assemblée générale du 17 avril 2023, deux résolutions inscrites à la demande de M. [B] [V] – [W], tendant à l’autoriser à effectuer des travaux d’ouverture et de fermeture de murs mitoyen, ont été rejetées.

Par acte d’huissier délivré le 05 juillet 2023, M. [V] – [W] a assigné devant la juridiction de céans le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice (ci-après le syndicat des copropriétaires), sollicitant de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965

Vu le décret du 17 mars 1967

Vu les pièces produites dont la liste figure en annexe de la présente assignation,

— Recevoir Monsieur [B] [V] en ses demandes, fins et prétentions et l’y déclarer bien fondé,

En conséquence :

Décision du 30 Septembre 2025

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A titre principal

— Annuler les résolutions n°21 et n°22 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] en date du 17 avril 2023,

En outre :

— Condamner le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia [Adresse 5], à payer à Monsieur [B] [V] la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia [Adresse 5] aux entiers frais et dépens de l’instance. »

Au soutien de sa demande principale, M. [V]-[W] soutient que la réunion ou la division de lots n’est pas interdite par le règlement de copropriété, et que son projet respectait la destination de l’immeuble, pour en déduire qu’il n’avait pas besoin d’une autorisation préalable de l’assemblée générale pour faire les travaux querellés, précisant avoir fait cette démarche « par correction ».

Il prétend que dans ces conditions le rejet des résolutions litigieuses est constitutif d’un abus de majorité et de droit, et encourent donc l’annulation.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 8, 9, 11 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence afférente,

Vu le règlement de copropriété et son modificatif,

— Accueillir le syndicat des copropriétaires défendeur comme recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions,

— Débouter Monsieur [B] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner Monsieur [B] [V] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] le somme de 4.000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [B] [V] aux entiers dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

Le syndicat des copropriétaires conteste tout abus de majorité concernant les résolutions critiquées.

Il se prévaut des termes du règlement de copropriété ainsi que du jugement du 10 février 2023, précité, pour rappeler que le droit de diviser son lot pour un copropriétaire n’est pas absolu et qu’en procédant à la division de son lot n°102 le demandeur a manqué à ses obligations, en ne prévenant pas le syndic et le syndicat des copropriétaires de la lourdeur des travaux entrepris et en n’obtenant aucune autorisation préalable de l’assemblée générale concernant ceux affectant les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce que compte tenu de la teneur du jugement du 10 février 2023, de l’appel en cours et de l’aléa subséquent à cette procédure judiciaire, c’est de façon raisonnée et prudente que les copropriétaires ont rejeté les demandes d’aménagement de M. [V]-[W].

Décision du 30 Septembre 2025

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Il se prévaut également, concernant la résolution n°22, de l’opacité du projet final et de la crainte, légitime, des copropriétaires de subir une fois encore les conséquences néfastes d’une nouvelle division de lots.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 09 décembre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 28 mai 2025, a été mise en délibéré au 30 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en annulation des résolutions n°21 et n°22 de l’assemblée générale du 17 avril 2023

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. »

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment qu’au sein d’une copropriété, le « règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (…) ».

Il précise en son alinéa 2 que ce règlement de copropriété « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

L’article 9 I de la loi précitée dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Le changement d’affectation d’un lot est possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande de contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que la recevabilité à agir de M. [V]-[W] conformément aux conditions légales de l’article 42 de loi du 10 juillet 1965 est justifiée et au demeurant non-contestée.

Sur le fond, les résolutions attaquées n°21 et 22 de l’assemblée générale du 17 avril 2023 étaient libellées ainsi, aux termes du procès-verbal correspondant, fourni aux débats :

« 21. Autorisation à M. [V] d’effectuer des travaux d’ouverture dans un mur mitoyen entre les lots 102 et 103 lui appartenant

majorité nécessaire : article 25

(…)

L’assemblée générale autorise M. [V] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux d’ouverture dans un mur mitoyen entre deux lots lui appartenant, n’affectant pas les structures porteuses.

(…)

22. Autorisation à M. [V] d’effectuer des travaux d’ouverture dans un mur mitoyen entre les lots 105 et 103 lui appartenant

majorité nécessaire : article 25

(…)

L’assemblée générale autorise M. [V] à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux d’ouverture dans un mur mitoyen entre deux lots lui appartenant, n’affectant pas les structures porteuses.

(…) ».

Concernant la résolution n°21, son objet concernait notamment le lot n°102, dont la division par M. [V]-[W] en cinq studios meublés, non-contestée, a donné lieu au jugement précité du 10 février 2023, produit aux débats et à l’encontre duquel un recours a été exercé, dont il ressort que cette division était contraire au règlement de copropriété, et qui a condamné le demandeur à la remise en état des lieux.

Dans un tel contexte, le refus de cette résolution par l’assemblée générale des copropriétaires apparaît non pas être abusif mais s’inscrire dans une démarche de prudence et conforme à l’intérêt de la copropriété.

Il en est de même concernant la résolution suivante n°23 qui, si elle ne concerne pas directement le lot n°102, tend à la réunion de deux autres lots de M. [V]-[W] jouxtant directement ledit lot n°102.

Enfin, l’argument tenant à l’absence de nécessité d’une autorisation préalable, allégué en demande, est non seulement contradictoire avec la réalité des faits mais surtout inopérant dès lors qu’il n’est ni prétendu ni établi que les travaux projetés n’affectaient que des parties privatives.

Dans ces conditions, compte tenu de la carence probatoire de M. [V]-[W] dans l’administration de la preuve lui incombant d’un abus de majorité et/ou de droit, et faute pour lui de se prévaloir d’un quelconque moyen utile, il doit être débouté de ses demandes d’annulation des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 17 avril 2023.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant au litige, M. [V]-[W] doit être condamné aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [B] [V]-[W] de l’ensemble de ses prétentions,

Le CONDAMNE aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 30 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente