TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [T] [V]

Mme [U] [C] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04415 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XU3

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT-OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [U] [C] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04415 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XU3

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 17 mars 2023, [Localité 4] Habitat OPH a donné à bail à M. [T] [V] et Mme [U] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 25 novembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [T] [V] et Mme [U] [V] pour paiement d’un arriéré de 3383, 07 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, PARIS HABITAT OPH a assigné M. [T] [V] et Mme [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1224 du code civil, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la prononcer,

— ordonner l’expulsion de M. [T] [V] et Mme [U] [V] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,

— condamner solidairement M. [T] [V] et Mme [U] [V] au paiement de la somme de 6188, 55 € € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal,

— condamner solidairement M. [T] [V] et Mme [U] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté de 50% avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner solidairement M. [T] [V] et Mme [U] [V] au paiement d’une somme de 350 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes de la procédure.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 18 avril 2025.

A l’audience du 22 septembre 2025, le conseil de [Localité 4] HABITAT OPH, se référant à ses écritures, a réajusté sa demande à la baisse au titre de l’arriéré à la somme de 5189, 59 € au 17 septembre 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Constatant ainsi une baisse de la dette locative ainsi que la reprise du loyer courant en septembre 2025, il ne s’est pas opposé à la suspension de la clause résolutoire le temps d’un échéancier de paiement.

M. [T] [V] , rapportant un revenu de son ménage à hauteur de 2900 €, outre un crédit de 360 € sur sa fin et une dette fiscale de 960 €, a également fait état d’une demande courante de FSL et proposé un échéancier à hauteur de 100 € par mois.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 26 novembre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 15 avril 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 25 novembre 2024, qui reproduisait la clause résolutoire en cas de non-paiement insérée au bail (article 16.1) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait aux locataires de s’acquitter de la dette locative de 3383, 07 euros en principal sous deux mois.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que les locataires n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 3383, 07 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 26 janvier 2025, sans qu’il soit besoin pour le juge de prononcer la résiliation.

M. [T] [V] et Mme [U] [V], colocataires solidaires, sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois, compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible par les locataires , qui ont réglé une partie de leur arriéré et repris le loyer courant à la date de l’audience, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de respect par M. [T] [V] et Mme [U] [V] de l’échéancier et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Mais en cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [T] [V], Mme [U] [V] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que M. [T] [V] et Mme [U] [V] restent devoir à cette date au bailleur une somme de 5189, 59 € au titre de leur arriéré de loyer au 17 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [T] [V] et Mme [U] [V] au paiement de cette somme de 5189, 59 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 novembre 2024 pour la somme de 3383, 07 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 32 mensualités de 100 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par M. [T] [V] et Mme [U] [V], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail du 26 janvier 2025 jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé augmenté de 10%, et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner solidairement M. [T] [V] et Mme [U] [V] au paiement de celle-ci à [Localité 4] HABITAT OPH.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [T] [V] et Mme [U] [V] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes de la procédure.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum M. [T] [V] et Mme [U] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 350 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE [Localité 4] HABITAT OPH recevable à agir,

CONSTATE à compter du 26 janvier 2025, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail du 17 mars 2023 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2],

Cependant,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement M. [T] [V] et Mme [U] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 5189, 59 € au titre de leur arriéré de loyer au 17 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 novembre 2024 pour la somme de 3383, 07 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [T] [V] et Mme [U] [V] à s’acquitter de la dette par 32 mensualités de 100 euros, payables en plus du loyer courant au plus tard le 5 du mois, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [T] [V] et Mme [U] [V] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [V], Mme [U] [V] ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas solidairement M. [T] [V] et Mme [U] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté de 10%, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 26 janvier 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE solidairement M. [T] [V] et Mme [U] [V] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes de la procédure.

CONDAMNE in solidum M. [T] [V] et Mme [U] [V] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT