TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 35] [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e BERNARD (E0112)

Me [T] (B0725)

M. [DS]

Mme [C]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/08289

N° Portalis 352J-W-B7H-C2AWI

N° MINUTE : 2

Assignation du :

08 Juin 2023

EXPERTISE

[WC] [DS]

[Adresse 6]

[Courriel 33]

01 53 57 86 22

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 30 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. LES HÔTELS DE [Localité 35] (RCS [Localité 35] 388 083 016)

[Adresse 10]

[Localité 21]

S.C.P. d’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES [U] & ROUSSELET, prise en la personne de Maître [V] [U] en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A. LES HÔTELS DE [Localité 35], par voie d’intervention volontaire

[Adresse 15]

[Localité 23]

S.C.P. B.T.S.G., prise en la personne de Maître [EM] [N] en qualité de mandataire judiciaire de la S.A. LES HÔTELS DE [Localité 35], par voie d’intervention volontaire

[Adresse 5]

[Localité 27]

représentées par Maître Solène BERNARD de l’A.A.R.P.I. TEJAS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0112

DÉFENDEURS

Madame [SX] [T] veuve [K] [L]

[Adresse 38]

[Localité 14]

Madame [M] [K] [L] épouse [W]

[Adresse 31]

[Adresse 3]

[Localité 14]

Madame [H] [K] [L] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 19]

Monsieur [G] [K] [L]

[Adresse 4]

[Localité 20]

Monsieur [DD] [K] [L]

[Adresse 1]

[Localité 16]

Monsieur [Y] [F]

[Adresse 30]

[Localité 14]

Monsieur [IB] [F]

[Adresse 32]

[Localité 14]

Madame [B] [F] épouse [Z]

[Adresse 11]

[Localité 25]

Madame [X] [F] épouse [R]

[Adresse 17]

[Localité 24]

Monsieur [XD] [T]

[Adresse 8]

[Localité 22]

Madame [JR] [T] épouse [O]

[Adresse 18]

[Localité 28]

Monsieur [A] [T]

[Adresse 29]

[Localité 26]

tous représentés par M^e Edouard BALSAN de la S.E.L.A.R.L. Chatel et Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0725

____________________

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cassandre AHSSAINI, Juge, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 17 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 28 juillet 2006, Mme [SX] [T], Mme [D] [T], M. [P] [F], Mme [RK] [F], M. [IB] [F], Mme [B] [F], Mme [X] [F], Mme [PJ] [I], M. [XD] [T], Mme [PJ] [T] et M. [A] [T], ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. Hôtels et restaurants de [Localité 35], aux droits de laquelle vient la S.A. Les hôtels de [Localité 35], divers locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 12] à [Localité 36].

Le bail a été conclu pour neuf ans à effet du 1er octobre 2004 au 30 septembre 2013 moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 356 000 euros.

À compter du 1er octobre 2013, le bail s’est tacitement prolongé.

Par actes de commissaire de justice du 29 mars 2023, la S.A. Les hôtels de [Localité 35] a fait signifier aux coindivisaires une demande de renouvellement du bail commercial, ce à effet du 1er avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2023, les bailleurs indivis ont fait signifier à la S.A. Les hôtels de [Localité 35] un refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes, sans indemnité d’éviction. Ils l’ont en outre mise en demeure de régulariser les impayés chiffrés à la somme totale de 871 271,03 euros.

Par actes de commissaire de justice des 8, 9, 23 et 29 juin 2023, la S.A. Les hôtels de Paris a assigné Mme [SX] [T], Mme [M] [K] [L], Mme [H] [K] [L], M. [G] [K] [L], M. [DD] [J] [L], M. [Y] [F], M. [IB] [F], Mme [B] [F], Mme [X] [F], M. [XD] [T], Mme [JR] [T], M. [A] [T] (ci-après : l’indivision [S]) devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement d’obtenir l’annulation du refus de renouvellement et la poursuite du bail commercial.

Par conclusions notifiées le 15 septembre 2023, la S.C.P. d’administrateurs judiciaires [U] & Rousselet représentée par Maître [V] [U] en qualité d’administrateur judiciaire et la S.C.P. BTSG en la personne de Maître [EM] [N] en qualité de mandataire judiciaire sont volontairement intervenues à l’instance.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, l’indivision [S] a fait signifier à la S.A. Les hôtels de [Localité 35] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de leur payer la somme de 871 271,03 euros en principal au titre de loyers, charges et accessoires.

Par ailleurs, par jugement du 28 mars 2022, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la S.A. Les hôtels de [Localité 35] et désigné la S.C.P. d’administrateurs judiciaires [U] & Rousselet en la personne de Maître [V] [U] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance ainsi que la S.C.P. BTSG en la personne de Maître [EM] [N] en qualité de mandataire judiciaire.

Par arrêt du 24 octobre 2023, la cour d’appel de Paris a rétracté le jugement du tribunal de commerce du 28 mars 2022 ouvrant une procédure de sauvegarde à l’égard de la S.A. Les hôtels de [Localité 35].

Par jugement du 29 avril 2024, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A. Les hôtels de [Localité 35] et a désigné la S.C.P. d’administrateurs judiciaires [U] & Rousselet en la personne de Maître [V] [U] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance ainsi que la S.C.P. BTSG en la personne de Maître [EM] [N] en qualité de mandataire judiciaire.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 31 mai 2024, le conseil de l’indivision [S] a notifié au mandataire judiciaire de la S.A. Les hôtels de [Localité 35] sa créance à titre privilégié à hauteur de 946 060,81 euros au titre des loyers, charges et accessoires échus antérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement.

Dans le cadre de la présente procédure, la S.A. Les hôtels de [Localité 35], son administrateur judiciaire et son mandataire judiciaire ont saisi la juge de la mise en état par conclusions d’incident notifiées le 29 février 2024.

L’incident a été plaidé à l’audience du 17 mars 2025 et mis en délibéré au 30 avril.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 6 janvier 2025, la S.A. Les hôtels de [Localité 35], son administrateur judiciaire et son mandataire judiciaire demandent à la juge de la mise en état de :

« – DESIGNER tel expert qu’il lui plaira ayant pour mission de :

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— S’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— Se rendre sur place et visiter les locaux donnés à bail, sis [Adresse 9] [Adresse 13]

— Rechercher en tenant compte de la nature des activités autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction qui pourra être due par les consorts [T] à la société HDP ;

— Rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînerait la perte du fonds ou son transfert ;

— Donner au Tribunal les éléments permettant d’évaluer et de fixer l’indemnité d’occupation qui serait due à compter du 1er avril 2023 ;

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— A l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables :

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

— FIXER la provision à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire. »

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 10 mars 2025, l’indivision [S] demande à la juge de la mise en état de :

— lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise, sous réserve de leurs protestations et réserves d’usage et sans renonciation au bénéfice de leur refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction,

— mettre la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge de la S.A. Les hôtels de [Localité 35], demanderesse à l’expertise,

— réserver les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 789 5° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Les articles 143 et 144 disposent par ailleurs que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, dans leurs dernières conclusions au fond notifiées le 6 janvier 2025, la S.A. Les hôtels de [Localité 35], son administrateur judiciaire et son mandataire judiciaire demandent principalement que le refus de renouvellement du bail soit annulé et la poursuite du bail ordonnée et subsidiairement qu’une indemnité d’éviction soit fixée à son bénéfice.

L’indivision [S], dans ses dernières écritures au fond notifiées le 4 septembre 2024, sollicite que la S.A. Les hôtels de [Localité 35] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée à leur verser des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Bien qu’il n’ait pas encore été statué sur la validité du refus de renouvellement du bail avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction signifié par l’indivision [S] le 5 mai 2023, cette dernière ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée par la S.A. Les hôtels de [Localité 35].

En conséquence et en application de l’article 5 du code de procédure civile, une mesure d’expertise sera ordonnée aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction éventuellement due à la S.A. Les hôtels de [Localité 35] outre de l’indemnité d’occupation.

La provision sera mise à la charge de la S.A. Les hôtels de [Localité 35] qui a davantage intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les frais de l’incident et l’exécution provisoire

En application de l’article 790 du code de procédure civile, les dépens seront réservés.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

ORDONNE une mesure d’expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation et commet en qualité d’expert :

Monsieur [WC] [DS]

[Adresse 6]

[Courriel 33]

01 53 57 86 22

Avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux situés [Adresse 10] et [Adresse 12] à [Localité 37], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, de tous autres préjudices engendrés par l’éviction,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

3) déterminer, à la date du 1er avril 2023, la valeur locative du local commercial loué par la S.A. Les hôtels de [Localité 35] et de proposer une estimation de l’indemnité d’occupation due par cette dernière,

* de tout dresser rapport en faisant toutes observations et suggestions utiles à la solution du litige,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

FIXE à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A. LES HÔTELS DE [Localité 35] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 6 juin 2025, avec une copie de la présente décision,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

RAPPELLE que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DEMANDE à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

RAPPELLE que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

DEMANDE à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 avril 2026,

DÉSIGNE la juge de la mise en état de la 18ème chambre – 3ème section, aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [PJ] [C]

[Adresse 7]

[Courriel 34]

01 44 05 21 21

06 26 19 88 87

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 23 juin 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation et du démarrage des opérations d’expertise,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Faite et rendue à [Localité 35] le 30 Avril 2025

Le Greffier La Juge de la mise en état

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI