Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 2e section, 13 novembre 2025, n° 23/11205

TJ Paris 13 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Violation de l'article 27 du décret du 17 mars 1967
La cour a jugé que la résolution n° 32 constituait une rémunération illicite pour le président du conseil syndical, en violation de l'article 27 du décret du 17 mars 1967.
Accepté
Modification non conforme de la résolution lors de l'assemblée générale
La cour a estimé que les modifications apportées à la résolution ont effectivement dénaturé son objet, ce qui constitue une violation des règles de procédure.
Accepté
Droit aux dépens et frais irrépétibles
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme à Monsieur [H] [M] au titre des frais irrépétibles, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 13 nov. 2025, n° 23/11205
Numéro(s) :	23/11205
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal PERRAULTMarie-Hélène LEONE CROZAT
Cabinet(s) :	CABINET LEONE-CROZAT ASSOCIEES
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble situé [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e Perrault

Expéditions certifiées

conformes délivrées le :

à M^e Leone Crozat

■

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/11205

N° Portalis 352J-W-B7H-C2WA2

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [M]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par M^e Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #B0731

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S.ETUDE GESTION IMMOBILIERE (EGIM), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 11]

représenté par Maître Marie-hélène LEONE CROZAT de la SELARL CABINET LEONE-CROZAT ASSOCIEES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #E0468

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/11205 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WA2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Président

assisté de M^me Emilie GOGUET, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige

Monsieur [H] [M] est propriétaire d’un appartement situé au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La résolution n° 32 intitulée « Demandes de Madame [O] – RETRIBUTION EXCEPTIONNELLE ENVERS MONSIEUR [Y] », destinée à accorder le versement de la somme de 2.200 euros à Monsieur [F] [Y] au titre de son activité de Président du conseil syndical de l’immeuble, a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2023.

Lors de cette assemblée générale, les copropriétaires ont voté la résolution n° 32 modifiée de façon manuscrite en :

— supprimant les mots « rétribution » remplacé par « geste de sympathie » et « rétribuer » remplacé par « manifestation de soutien » (à Monsieur [Y]),

— ajoutant la mention suivante : « Le président de séance (Monsieur [Y]), indique qu’il ne s’agit pas de rétribution mais d’un geste de sympathie, de ce fait, l’assemblée générale prend bonne note ».

Monsieur [M] a voté contre la résolution n° 32.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2023, Monsieur [H] [M] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 3ème afin de solliciter l’annulation de la résolution n° 32 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2024, Monsieur [H] [M] demande au tribunal de :

Vu l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 27, alinéa 1er, du décret du 27 mars 1967,

Vu l’article 13, alinéa 1er, du décret du 27 mars 1967,

Vu la résolution n° 32 du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 juin 2023,

Recevoir Monsieur [H] [M] en l’ensemble de ses demandes et l’en déclarer bien fondé,

Annuler la résolution n° 32 du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 juin 2023 ayant voté le versement d’une somme de 2.200 € à Monsieur [Y] à titre de rémunération pour ses fonctions de Président du conseil syndical du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] en violation de l’article 27, alinéa 1er, du décret du 27 mars 1967,

Subsidiairement, eu égard aux modifications manuscrites apportées à la résolution n° 32 du procès-verbal lors de l’assemblée générale du 14 juin 2023 modifiant le sens de cette résolution,

Annuler la résolution n° 32 du procès-verbal de l’assemblée générale du 14 juin 2023, pour violation de l’article 13, alinéa 1er, du décret du 27 mars 1967, cette résolution ayant été adoptée sur une question manuscrite ne figurant pas à l’ordre du jour,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer au demandeur la somme de 4.000 € (QUATRE MILLE EUROS) en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Pascal PERRAULT, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Monsieur [H] [M] étant dispensé de toute participation à ces frais dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions,

Rappeler que par application de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, subsidiairement,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir par application de l’article 515 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] Paris 3ème demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 13, 27, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces,

Déclarer recevables et bien fondées les conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 14],

Juger mal fondées les demandes de Monsieur [M] d’annulation de la résolution 32 de l’assemblée générale du 14 juin 2023 et l’en débouter,

Condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],

Condamner Monsieur [M] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître

Marie-Hélène LEONE CROZAT dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 18 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 18 septembre 2025, a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

Motifs de la décision :

I – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 32 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 14 juin 2023 formée par Monsieur [H] [M]

Monsieur [H] [M] soutient que la résolution litigieuse prévoit le versement d’une somme de 2.200 euros à Monsieur [Y] à titre de rémunération pour l’activité qu’il a déployé en sa qualité de président du conseil syndical, cette résolution ayant été adoptée en violation de l’article 27 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967.

Les modifications manuscrites apportées pendant l’assemblée générale remplaçant la notion de « rétribution » par celle de « geste de sympathie » ne remettent pas en question cette violation et tentent de masquer la nature réelle de ce versement.

Subsidiairement, il fonde sa demande d’annulation de la résolution n° 32 litigieuse sur l’article 13 du décret du 17 mars 1967 ; ainsi, une résolution adoptée sur une question qui n’est pas inscrite à l’ordre du jour est nulle ; or, en modifiant de manière manuscrite les termes de la résolution n° 32 discutée, l’objet même de cette dernière a été changée, la notion de rémunération ayant été supprimée.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, Monsieur [H] [M] oppose d’abord que si c’est Madame [W] qui est à l’origine de la résolution n° 32, c’est par contre bien Monsieur [Y] qui a tenté de contourner l’interdiction de rémunération des membres du conseil syndical et de son Président en modifiant ou en faisant modifier de façon manuscrite, en sa double qualité de président du conseil syndical et de président de séance, les termes de la résolution.

Ensuite, si les copropriétaires peuvent compléter les décisions figurant à l’ordre du jour au cours de l’assemblée générale des copropriétaires, cela ne peut avoir pour conséquence de dénaturer les résolutions qui lui sont soumises, ce qui est le cas en l’espèce puisque l’objet de la résolution prévoyait initialement une rémunération, pour devenir finalement une simple gratification.

Par ailleurs, le fait que le syndicat des copropriétaires fasse partie d’une ASL est sans conséquence sur la validité de la résolution litigieuse.

Enfin, les attestations de copropriétaires indiquant qu’ils voulaient « remercier » Monsieur [Y] ne change en rien au fait que cette rémunération est illégale au regard de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 tandis qu’il appartenait au syndic d’indiquer expressément et spontanément sur le procès-verbal d’assemblée générale que le versement d’une telle somme était illégal, ce qui n’a pas été le cas.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 15] expose qu’il a la particularité d’être situé d’un ensemble immobilier complexe géré par une ASL et que le temps consacré par les membres du conseil syndical et son président pour répondre à la mission qui leur a été confiée par l’assemblée est très important.

C’est Madame [O], et non Monsieur [Y], qui a demandé l’inscription de la résolution litigieuse à l’ordre du jour de l’assemblée du 14 juin 2023, et conformément à la loi, le syndic n’a pas le pouvoir de la modifier, quand bien même cette résolution serait contraire aux textes légaux ; cette résolution a donc été présentée à l’assemblée générale des copropriétaires comme elle avait été rédigée par son auteur.

En outre, il est possible pour les copropriétaires, en application de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, de compléter ou d’amender une résolution afin de la rendre plus lisible en cours d’assemblée : les modifications apportées au texte de Madame [D] n’ont eu pour objet que de rendre compréhensible le geste qu’elle souhaitait obtenir de l’assemblée générale des copropriétaires sur le travail et l’engagement du président du conseil syndical. D’ailleurs, Monsieur [Y] s’est volontairement abstenu lors du vote de cette résolution et n’a donc pu participer à son vote favorable.

Enfin, plusieurs attestations de copropriétaires démontrent que les participants à l’assemblée générale des copropriétaires avaient une même lecture de la demande qui était faite, à savoir de reconnaître le travail accompli et de remercier le président du conseil syndical pour son action, de sorte qu’il n’y a eu aucune dénaturation de la résolution proposée ni aucun abus du président de séance.

***

En droit, l’article 27 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 dispose que « les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération ».

En revanche, le président ou les membres du conseil syndical peuvent obtenir le remboursement des frais qu’ils ont exposés dans l’exercice de leur mission, au titre des charges communes générales, à condition que les dépenses engagées l’aient été dans l’intérêt collectif des copropriétaires (ex : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 24 mai 2017, n° 15/06288 ; Cour d’appel de [Localité 16], 3ème chambre, 23 janvier 2013, n° 11/03793).

Partant, le principe étant celui de la gratuité du mandat, le président du conseil syndical et les membres du conseil syndical ne peuvent demander une indemnité au syndicat des copropriétaires que pour des frais présentant une utilité pour la copropriété et dans le cadre de leur mandat.

Par ailleurs, l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

L’article 13 du même décret dispose également que « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour ».

En application de ce texte, il est constant que l’assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et qu’une décision votée conformément à l’ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n’y était pas inscrite (ex. : Civ. 3ème, 29 novembre 2018, n° 17-22.138).

Si l’ordre du jour fixe la compétence de l’assemblée générale, en application de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, aucune disposition n’impose la stricte identité de rédaction entre le projet de résolution et le texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 15 avril 2015, n° 14-13.255, cinquième moyen), qui n’est pas une chambre d’enregistrement et dispose d’un pouvoir d’amendement, sauf dénaturation du sens d’un projet de résolution porté à l’ordre du jour (ex. : Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-14.518, deuxième moyen).

En l’espèce, la résolution n° 32 de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2023, telle que proposée par Madame [W], était initialement rédigée comme suit :

« Demande de Mme [D] – rétribution exceptionnelle envers M. [Y] :

Compte tenu des efforts réalisés par M. [Y], président du conseil syndical de notre immeuble, du temps énorme passé sur les affaires de notre copropriété, des résultats obtenus et des sommes conséquentes qui ont été économisées, une rétribution exceptionnelle devrait lui être attribuée après vote de l’AG.

L’assemblée générale décide de rétribuer Monsieur [Y] à hauteur de 2.200 euros ».

Sur le procès-verbal notifié aux copropriétaires le 9 juillet 2023 (pièce 2 Monsieur [M]), plusieurs mentions ont été modifiées de manière manuscrite. Ainsi, la résolution apparait en ces termes :

« Demande de Mme [D] – rétribution exceptionnelle « geste de sympathie » envers M. [Y] :

« Le président de séance indique qu’il ne s’agit pas de rétribution mais d’un geste de sympathie, de ce fait l’assemblée générale prend bonne note »

L’assemblée générale décide de rétribuer « manifester son soutien à » Monsieur [Y] à hauteur de 2.200 euros.

Pour : 20/38 copropriétaires représentant 3.521/6.161 tantièmes.

Contre : 18/38 copropriétaires représentant 2.640/6.161 tantièmes ».

Il ressort des termes initiaux de la résolution litigieuse que l’objet de celle-ci était de rétribuer et donc de rémunérer Monsieur [Y] en sa qualité de président du conseil syndical pour l’exercice de son mandat, et non pas de rembourser des dépenses courantes d’administration engagées par ce dernier dans le cadre de ses missions.

Or, en application de l’article 27 du décret du 17 mars 1967, cette rémunération est illicite et seuls peuvent être remboursés les frais que le président ou les membres du conseil syndical ont exposés dans l’exercice de leur mission, au titre des charges communes générales, à condition que les dépenses engagées l’aient été conformément au règlement de copropriété et dans l’intérêt collectif des copropriétaires. La lecture de la résolution discutée ainsi que les pièces de la procédure laissent apparaître que Monsieur [Y] aurait permis à la copropriété de réaliser des économies (pièces n° 1 à 3 produites par le syndicat des copropriétaires) dans le cadre de l’exercice de son mandat de président du conseil syndical, ce qui justifierait le versement de la somme litigieuse.

Cependant, les économies réalisées ne sauraient constituer des frais remboursables.

En outre, aucun élément ne permet de rapporter la preuve que Monsieur [Y] aurait engagé des frais dans le cadre de ses fonctions de président du conseil syndical pouvant donner lieu à remboursement. Dès lors, la somme que le syndicat des copropriétaires propose de lui verser ne saurait être qualifiée de remboursement (ex : Cour d’appel de [Localité 12], 1ère chambre, 29 septembre 2020, n° 18/02440).

Par ailleurs, il importe peu que Monsieur [Y] se soit abstenu lors du vote de la résolution litigieuse, qu’il en soit à l’origine ou que celle-ci ait été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale dans les termes proposés par Madame [D].

De même, la situation particulière du syndicat des copropriétaires dans une association syndicale libre (ASL), si elle peut entraîner un alourdissement des charges du président et des membres du conseil syndical, ne saurait constituer une dérogation à l’interdiction posée par l’article 27 du décret du 17 mars 1967 et justifier ainsi une quelconque rémunération de ces derniers.

Dès lors, il apparaît que la résolution n° 32 initialement portée à l’ordre du jour constitue bien une résolution portant sur l’octroi d’une rémunération forfaitaire illicite à Monsieur [Y] en sa qualité de président du conseil syndical (ex. : Cour d’appel de [Localité 13], 6ème chambre, 21 janvier 2021, n° RG 19/00575).

Il ressort cependant de la lecture de la résolution n° 32 en débat, le remplacement des termes « rémunération » par « geste de sympathie » et « rétribution » par « manifester son soutien ».

Les modifications opérées de manière manuscrite au cours de l’assemblée générale des copropriétaires ne modifient toutefois pas la réalité de la situation puisque l’assemblée générale des copropriétaires propose de verser à Monsieur [Y], en sa qualité de président du conseil syndical, une somme en remerciement de l’exercice de ses fonctions.

Ainsi, et bien qu’elle n’en porte plus le nom, la somme de 2.200 € envisagée serait versée en raison de son activité de président du conseil syndical et en contrepartie de l’exécution de ce mandat, ce qui constitue donc une rémunération illicite.

Au surplus, à supposer que la résolution n° 32 modifiée et votée ne constitue pas une rémunération du président du conseil syndical, les modifications opérées sur celle-ci, au cours de l’assemblée générale des copropriétaires, par rapport aux termes de la résolution portée à l’ordre du jour, ne sauraient être considérées comme de simples éclaircissements mais ont bien eu pour conséquence de dénaturer l’objet de celle-ci. En effet, la résolution n° 32 avait initialement pour objet la rémunération du président du conseil syndical pour devenir, après modifications, une simple gratification ou donation. Ces modifications dénaturant la résolution inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires sont donc contraires aux dispositions précitées de l’article 13 du décret du 17 mars 1967.

Par conséquent, la résolution n° 32 de l’assemblée générale du 14 juin 2023 sera annulée.

II – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pascal PERRAULT, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera par ailleurs condamné au paiement de la somme de 3.000 euros à Monsieur [H] [M] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction.

Monsieur [H] [M] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et de leur distraction ainsi qu’au titre des frais irrépétibles.

Enfin, Monsieur [H] [M] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Annule la résolution n° 32 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] en date du 14 juin 2023,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] aux entiers dépens,

Accorde à Maitre Pascal PERRAULT, avocat, le bénéficie de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [H] [M] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 15] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et de leur distraction ainsi qu’au titre des frais irrépétibles,

Dispense Monsieur [H] [M] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Fait et jugé à [Localité 14] le 13 Novembre 2025

Le Greffier Le Président