Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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ILLKIRCH Civil

N° RG 24/09587

N° Portalis DB2E-W-B7I-NDTQ

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e GONDER

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [J]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDEUR :

Monsieur [V], [C] [E]

né le 23 Décembre 1988 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX,

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [Y] [P] [J]

[Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 27 Novembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 29 Janvier 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seings privés du 6 décembre 2023, monsieur [V] [E] a donné à bail à monsieur [T] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Le loyer convenu actuel est de 795 euros charges inclues.

Après plusieurs mois de loyers impayés, monsieur [E] a, le 31 juillet 2024, fait délivrer à monsieur [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 31 juillet à la somme de 2 375,08 euros en principal.

Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, monsieur [E] a, le 14 octobre 2024, fait assigner le locataire devant le Juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner monsieur [J] au paiement de la somme de 3 146,83 euros au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

▸ le condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ le condamner au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue. Monsieur [E], représenté, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 2 928,10 euros au 25 novembre 2024.

Le locataire ne reconnait devoir que 2 100 euros compte tenu d’un versement réalisé 3 jours avant l’audience. Il explique avoir la garde alternée de ses deux enfants de 9 et 16 ans, et avoir eu un accident de travail. Il souhaite l’octroi de délais et se propose de régler 60 euros par mois en sus du loyer et de la provision.

Les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 29 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 1er août 2024 et l’audience s’est tenue le 27 novembre 2024.

Sa demande est en conséquence recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2024, monsieur [E] a fait délivrer à monsieur [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er octobre 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 31 juillet 2024 + 2 mois).

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [J] n’a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date du 25 novembre 2024, la somme de 2 928,10 euros outre les frais.

Monsieur [J] n’apporte pas la preuve d’avoir procédé au règlement qu’il prétend avoir fait ni aucun élément de nature à contester le montant de la dette.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement de la somme de 2 928,10 euros en deniers ou quittances (pour tenir compte de l’éventuel versement revendiqué) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 25 novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. L’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs l’octroi de délais n’a de sens qu’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social que monsieur [J] bénéficie d’un accompagnement social renforcé pour l’aider dans la gestion du budget et des démarches.

Il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités dans les conditions précisées à la fin de la présente ordonnance.

Il est également précisé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de monsieur [E] dont les modalités sont précisées ci-après (cf le § intitulé « Sur la suspension de la clause résolutoire »).

Sur la suspension de la clause résolutoire

Les délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation.

Si monsieur [J] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur [J] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités.

Sur les demandes accessoires

Dans l’hypothèse du non paiement de l’arriéré ou du loyer courant, le bailleur bénéficiant du recours de la force publique pour expulser les défendeurs, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

Monsieur [J] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de monsieur [E] et de condamner monsieur [J] à lui payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles engagés.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er octobre 2024 (31 juillet 2024 + 2 mois) du bail conclu entre monsieur [V] [E] d’une part, et monsieur [T] [J] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur [T] [J] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNE monsieur [T] [J] à payer à monsieur [V] [E] la somme de 2 928,10 euros (deux mille neuf cent vingt-huit euros et dix cents) en deniers ou quittance au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 25 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISE monsieur [T] [J] à s’acquitter de cette dette auprès de monsieur [V] [E] en 24 mois, par 23 premières mensualités de 100 euros (cent euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DIT qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En conséquence DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, monsieur [V] [E] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de monsieur [T] [J] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— le locataire sera tenu au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

RAPPELLE que monsieur [V] [E] ne peut se prévaloir d’un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ;

CONDAMNE monsieur [T] [J] à payer à monsieur [V] [E] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [T] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 juillet 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11] le 29 janvier 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY