Tribunal Judiciaire de Paris, 18deg chambre 3e section, 17 novembre 2025, n° 23/12050

TJ Paris 17 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Violation des termes du bail commercial
La cour a estimé que les bailleurs n'ont pas prouvé que la S.A.R.L. DU COCHE FILMS avait commis une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, et que la mise à disposition des locaux à la société partenaire ne constituait pas une sous-location prohibée.
Rejeté
Indemnité d'occupation due à la violation du bail
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y avait pas de violation suffisamment grave du bail justifiant une telle indemnité.
Rejeté
Astreinte pour non-respect de la décision de résiliation
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la résiliation du bail.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de [Localité 12], les demandeurs, Madame [K] [B] épouse [S], Monsieur [I] [B], Madame [A] [B] et Madame [J] [R], ont sollicité la résiliation d'un bail commercial avec la S.A.R.L. [Localité 11] DU COCHE FILMS, invoquant des violations contractuelles. Les questions juridiques portaient sur la gravité des manquements reprochés à la locataire, notamment l'occupation des locaux par une autre société. Le tribunal a jugé que les demandeurs n'avaient pas prouvé une violation suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. En conséquence, leurs demandes ont été rejetées, et ils ont été condamnés à payer des dépens et une indemnité à la locataire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 18deg ch. 3e sect., 17 nov. 2025, n° 23/12050
Numéro(s) :	23/12050
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Paul RABITCHOVJulia ALBERTANI
Cabinet(s) :	MIELLET & ASSOCIES
Parties :	S.A.R.L. [ Localité 11 ] DU COCHE FILMS ( RCS de [ Localité 12 ], )

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e ALBERTANI (C0439)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e RABITCHOV (L0281)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/12050

N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z2Z

N° MINUTE : 6

Assignation du :

22 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 17 Novembre 2025

DEMANDEURS

Madame [K] [B] épouse [S]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Monsieur [I] [B]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Madame [A] [B]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Madame [J] [R]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentés par Maître Jean-Paul RABITCHOV de la S.E.L.A.R.L. MIELLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0281

Décision du 17 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/12050 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z2Z

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [Localité 11] DU COCHE FILMS (RCS de [Localité 12] 429 715 550)

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par M^e Julia ALBERTANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0439

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 09 Septembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 mai 2007, Madame [K] [B] épouse [S] et Madame [L] [O] épouse [B] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. [Localité 11] DU COCHE FILMS un local, sis [Adresse 4] à [Localité 13] pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2007 moyennant un loyer principal annuel de 24.000 euros, pour l’exercice exclusif de l’activité de bureaux.

Par acte extrajudiciaire du 30 avril 2019, la S.A.R.L. [Localité 11] DU COCHE FILMS a fait délivrer à l’administrateur de biens de Madame [K] [B] épouse [S] et Madame [L] [O] épouse [B] une demande de renouvellement du bail.

Les bailleresses n’ayant pas répondu dans le délai de trois mois, le bail a été renouvelé dans les mêmes termes et conditions à compter du 1er juillet 2019 conformément aux dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce.

Décision du 17 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/12050 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z2Z

Par acte extrajudiciaire du 22 septembre 2023, Madame [K] [B] épouse [S], Monsieur [I] [B], Madame [A] [B] et Madame [J] [R] ont assigné la S.A.R.L. [Localité 11] DU COCHE FILMS devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la résiliation du bail commercial.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, Madame [K] [B] épouse [S], Monsieur [I] [B], Madame [A] [B] et Madame [J] [R] demandent au tribunal, de :

« - PRONONCER la résiliation du bail à compter de la décision à intervenir,

— FIXER une indemnité d’occupation, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération effective des locaux, égale au montant du loyer actuellement indexé, charges comprises,

— ASSORTIR la décision à intervenir d’une astreinte de 1000 € par jour à compter du 15ème jour de la date de signification de la décision à intervenir,

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, en cela compris les frais du commissaire de justice ayant constaté les infractions,

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 2 août 2024, la S.A.R.L. [Localité 11] DU COCHE FILMS demande au tribunal, aux visas des articles 1709 du code civil, 514 et 700 du code de procédure civile, de :

« - DIRE ET JUGER que la mise à disposition d’une partie des locaux par la société [Localité 11] DU COCHE FILMS à la société [N] est accessoire à des prestations de collaboration entre les deux sociétés partenaires;

— DIRE ET JUGER que la collaboration dont il a été justifié entre les sociétés [Localité 11] DU COCHE FILMS et [N] ne saurait donc être assimilée à une sous-location ;

— DIRE ET JUGER que l’infraction de sous-location n’est pas caractérisée et qu’en conséquence, il n’y a pas lieu à prononcer la résiliation du bail ;

— DIRE ET JUGER qu’aucune infraction au bail n’est caractérisée en toutes hypothèses, et que toute demande à ce titre de l’indivision [T] est infondée ;

— REJETER l’intégralité des demandes de l’indivision [T], y compris indemnitaires;

— CONDAMNER l’indivision [T] à verser à la société [Localité 11] DU COCHE FILMS la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER l’indivision [T] aux entiers dépens ;

— DEBOUTER l’indivision [T] de sa demande d’exécution provisoire ;".

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 30 septembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. À la suite de l’empêchement durable du magistrat en charge de l’audience de plaidoirie en juge unique du 14 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 9 septembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 9 septembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 17 novembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la la S.A.R.L. [Localité 11] DU COCHE FILMS aux fins de voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

En application des articles 1741 et 1224 du code civil, la demande de résiliation judiciaire du bail peut être accueillie en cas de violation suffisamment grave du contrat. Le caractère de gravité suffisante s’apprécie en fonction de la nature de l’obligation inexécutée et de l’infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant.

Le caractère de gravité suffisante peut encore résulter du caractère multiple des manquements reprochés lesquels, pris isolément, ne présenteraient pas en eux-mêmes un caractère de gravité suffisante.

Il appartient au juge saisi d’apprécier, au jour où il statue, si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation, le bailleur se prévalant d’une infraction commise par le preneur pour solliciter la résiliation du bail devant en rapporter la preuve.

Madame [K] [B] épouse [S], Monsieur [I] [B], Madame [A] [B] et Madame [J] [R] sollicitent la résiliation judiciaire du bail commercial. Ils font valoir que les locaux litigieux sont occupés par une autre société (la société [N]) que la société locataire et ce en contravention avec l’article 11 du bail commercial. Ils soutiennent également que la S.A.R.L. [Localité 11] DU COCHE FILMS n’exploite plus les locaux.

La S.A.R.L. [Localité 11] DU COCHE FILMS s’oppose à cette demande. Elle soutient que les bailleurs ne justifient pas qu’elle aurait commis une violation de l’article 11 du contrat de bail. Elle fait valoir qu’elle a conclu un contrat de co-développement avec la société [N] ; que la mise à disposition des locaux est accessoire à un échange de prestations entre les deux parties et conditionnée par la collaboration existante entre les parties.

L’article 11 du contrat de bail stipule que :

« Le preneur devra occuper et exploiter personnellement les lieux, et ne pourra héberger aucun occupant même provisoirement et à titre gratuit, ni prêter les lieux en tout ou partie et même occasionnellement.

Toute sous-location totale ou partielle est interdite.

Toutefois le preneur pourra domicilier à l’adresse des locaux, objet du présent contrat toute société de son groupe contrôlée au sens de l’article 233-3 du Code de commerce. Elle pourra également sous-louer à ces mêmes sociétés, parties les locaux, sous réserve d’appeler le bailleur à la signature de l’acte et sans qu’aucun droit direct à l’égard du bailleur puisse leur être reconnu en raison de l’indivisibilité des lieux stipulée à l’article 1 du présent bail.

Le Preneur devra maintenir les locaux en état constant d’exploitation."

En l’espèce, Madame [K] [B] épouse [S], Monsieur [I] [B], Madame [A] [B] et Madame [J] [R] produisent à l’appui de leur demande un procès-verbal de constat en date du 14 avril 2023 dans lequel l’huissier de justice constate que :

— dans "le hall d’entrée de l’immeuble, côté [Adresse 2], au niveau des plaque des occupants on peut lire sur la même place de cuivre pour l’appartement 2ème gauche "[N] PRODUCTION – [Localité 11] DU COCHE – MAG DISTRIBUTION" ;

Décision du 17 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/12050 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z2Z

— « sur la vitre de la porte d’accès à l’escalier du bâtiment fond de cour, une affiche avec le nom »[N]« est apposée » ;

— « sur le battant droit de la porte de l’appartement gauche du 2ème étage, le nom »[N]« est fixé sur un panneau alors que celui de »[Localité 11] DU COCHE FILMS« est fixé sur le battant de gauche ».

Par ailleurs, les bailleurs produisent des échanges de courriels entre l’administrateur de bien de l’immeuble et la société [N]. À la suite d’un courriel en date du 22 août 2023 de l’administrateur de bien relatif à l’installation d’un interphone et aux badges d’accès à l’immeuble, la société [N] interrogeait par courriel en date du 24 août 2023 l’administrateur de biens pour savoir si un interphone allait être installé "dans [leur] bureau« et en précisant »voici les informations à noter le numéro est celui de notre standard :

La Mouche du Coche : 01 (…)

[N] : 01 (…)".

Par ailleurs, la société [N] adressait un courriel le 30 août 2023 à l’administrateur de biens en indiquant souhaiter "obtenir les plus (sic) du bureau [Adresse 1] pour préparer quelques petits travaux à venir" et le relançait par courriel en date du 6 septembre 2023.

Ils produisent également une copie d’écran non datée du site internet de la société [N], du site LinkedIn de la socité [N] et du site CINEUROPA mentionnant comme adresse postale l’adresse des locaux litigieux. Toutefois, la S.A.R.L. [Localité 11] DU COCHE FILMS justifie, quant à elle, que la société [N] n’indique plus l’adresse des locaux litigieux sur son site internet et sur le site LinkedIn.

La S.A.R.L. [Localité 11] DU COCHE FILMS produit, à l’appui de ses prétentions, un accord-cadre de codéveloppement/coproduction, production exécutive, consultation conclu avec la société [N] le 10 avril 2017. Ce contrat stipule en son article V intitulé « mise en commun de moyens et prestataires » que :

« Dans le cadre de leur collaboration, les Parties sont convenues de mettre en commun certains moyens et prestataires, à savoir :

Les Parties confieront à Mr [M] [P], comptable de [Localité 11] DU COCHE, la comptabilité des Projets Validés.

[N] emploiera suivant les besoins et si nécessaire une chargée de production, un stagiaire, et une chargée de développement qui seront donc amenés à travailler dans le cadre du Co-développement, de la Co-production et de la Production Exécutive.

Pour ce faire, une partie des bureaux dont [Localité 11] DU COCHE est locataire, situés au [Adresse 3] [Localité 13] sera également mise à la disposition de [N], à savoir : l’open-space, la salle de réunion, le bureau principal. Les prestations habituelles d’un espace professionnel (eau, électricité, wifi…) seront également mise à la disposition de [N].

Il est entendu que [N] pourra poursuivre ses activités de production déléguée, y compris pour des Projets que [Localité 11] DU COCHE n’aura pas souhaité co-développer."

Elle produit également plusieurs conventions de mise à disposition d’un local, convention de tournage ou convention de mise à disposition pour préparation et des factures de location de bureaux conclues par la société [N] avec d’autres sociétés pour les années 2018, 2021 et 2022. Il convient néanmoins de relever que sur l’une des factures produites en date du 8 février 2018, l’adresse mentionnée pour la société [N] est l’adresse des locaux litigieux.

Il convient de noter que l’accord-cadre susvisé ne prévoit aucune contrepartie financière à la mise à disposition d’une partie des locaux litigieux. Les bailleurs ne démontrent pas davantage que cette mise à disposition était effectuée à titre onéreux. Or, il est constant que l’existence d’une sous-location implique le paiement d’un prix et la fourniture de locaux nus et sans services, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La mise à disposition à titre gratuit d’une partie des lieux telle que définie dans l’accord-cadre susvisé ne relève par ailleurs ni d’un « hébergement » ni d’un « prêt des lieux » seuls prohibés, en sus de la sous-location, par le contrat de bail de commercial. Néanmoins, l’apposition d’une plaque au nom de la société [N] à l’entrée et au sein de l’immeuble ainsi que les échanges produits avec l’administrateur de biens semblent démontrer un « hébergement » ou à tout le moins un « prêt des lieux » à la société [N] en 2023. Il n’est en revanche pas démontré que cette « hébergement » ou « prêt des lieux » aurait perduré postérieurement à 2023.

Il convient par ailleurs de relever, et alors même que la mise en demeure n’était pas un préalable nécessaire à l’assignation en résiliation judiciaire du bail, que les bailleurs ne justifient d’aucun échange avec leur locataire sur l’occupation présumée des locaux par une autre société avant l’assignation du 22 septembre 2023, alors qu’il n’est pas contesté que deux d’entre eux résident dans l’immeuble où se situent les locaux litigieux et que contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, le manquement n’était pas irréversible et que la situation était régularisable par la locataire.

Par ailleurs, les bailleurs ne démontrent nullement que la S.A.R.L. [Localité 11] DU COCHE FILMS n’exploiterait plus les locaux.

Dès lors, il ne peut être considéré au regard des circonstances que le manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts de la locataire.

En conséquence, faute pour les bailleurs de rapporter la preuve d’une faute de leur locataire d’une gravité suffisante pour justifier la rupture du lien contractuel entre les parties, leur demande de résiliation judiciaire du bail sera rejetée ainsi que leurs demandes subséquentes de condamnation de la locataire à une indemnité d’occupation sous astreinte. Il y a lieu de relever que les bailleurs ne sollicitaient pas dans le dispositif de leurs écritures l’expulsion de la locataire.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [B] épouse [S], Monsieur [I] [B], Madame [A] [B] et Madame [J] [R], qui succombent, seront condamnés in solidum à payer les dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner in solidum Madame [K] [B] épouse [S], Monsieur [I] [B], Madame [A] [B] et Madame [J] [R] à payer à la S.A.R.L. [Localité 11] DU COCHE FILMS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande sur le même fondement sera rejetée.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [K] [B] épouse [S], Monsieur [I] [B], Madame [A] [B] et Madame [J] [R] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [K] [B] épouse [S], Monsieur [I] [B], Madame [A] [B] et Madame [J] [R] à payer à la S.A.R.L. [Localité 11] DU COCHE FILMS la somme de 3.000 euros,

CONDAMNE in solidum Madame [K] [B] épouse [S], Monsieur [I] [B], Madame [A] [B] et Madame [J] [R] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 17 Novembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA