TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [L] [K]

Préfecture de [Localité 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alexandra AGREST

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01682 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B5R

N° MINUTE :

9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 juillet 2025

DEMANDERESSE

SCI DU MOULIN DU ROUET

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Alexandra AGREST dela SELARL LEXPERIA, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C143

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [L] [K]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le28 juillet 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01682 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B5R

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 24/ 10/ 2017 à effet au 24/ 10/ 2017, la SCI DU MOULIN DU ROUET a donné à bail à M. [L] [K] [C] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] 75014 [Adresse 9] pour un loyer de 715 euros et 35 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 7/ 11/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3859,31 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 15/ 01/ 2025, la SCI DU MOULIN DU ROUET a fait assigner M . [L] [K] [C] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges

— voir ordonner l’expulsion de M . [L] [K] [C] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— voir condamner M . [L] [K] [C] au paiement :

— d’une somme de 5359.20 euros , au titre de l’arriéré dû au 1/ 01/ 2025, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer contractuel mensuel à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

— voir ordonner l’exécution provisoire

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 8] le 20/ 01/ 2025.

A l’audience du 20/05/2025, le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5359,20 euros au 1/ 01/ 2025 et ses autres demandes. Il s’oppose à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il précise que la SCI est une SCI familiale.

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M . [L] [K] [C] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté, l’assignation étant déposée en étude de commissaire de justice .

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que si celle-ci est régulière, recevable et bien fondée,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Sur la nature du bail :

La SCI DU MOULIN DU ROUET a fait signifier un commandement de payer visant l’article 24 de la loi du 06/07/89, et ne conteste pas que M. [L] [K] [C] a établi sa résidence principale dans les lieux , ayant par ailleurs appliqué la dénonciation de l’assignation au Préfet en application de l’article 24 III de la loi du 06/07/89.

Par conséquent, bien que le contrat ne se réfère pas à ces dispositions d’ordre public, et mentionne à tort une durée de bail de 2 ans et une clause résolutoire avec un délai erroné, il convient de constater que la commune intention des parties est de conclure un bail de locaux vides à usage de résidence principale, soumis à la loi du 06/07/89.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur ne justifie pas du signalement du commandement de payer à la CCAPEX ; il n’a pas satisfait à son obligation de ce chef , qui ne suppose pas cependant de sanction d’irrecevabilité de l’action .

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 8] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 7/ 11/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Or la clause résolutoire mentionne que le défaut de paiement d’une seule redevance et frais à leur échéance dans un délai de 8 jours après signification d’un commandement de payer permet de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Mais le commandement de payer prévoit un délai de deux mois pour régler la somme réclamée, en référence à la loi du 06/07/89 .

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 24/10/2017 (date d’effet) et stipule une durée de 2 ans , qui ne peut être la durée légale du bail précité , celle-ci étant au moins égale à 3 ans pour les personnes physiques ou les sociétés familiales au sens de l’article 13 de la loi du 06/07/89. Il a été reconduit la dernière fois le 24/10/2023, après l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 07/11//2024 , il était donc soumis à la loi nouvelle . Le délai au commandement était de six semaines .

Il existe donc une difficulté sérieuse concernant la demande en acquisition de la clause résolutoire , alors que le bail comporte des dispositions qui ne respectent pas la loi du 06/07/89, que le commandement se réfère aux dispositions légales , tout en indiquant le délai de la clause résolutoire stipulé au bail .

Il convient donc de dire en application de l’article 834 du code de procédure civile , n’y avoir lieu à référé sur cette demande en acquisition de la clause résolutoire et les demandes accessoires .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

En application de l’article 835 du code de procédure civile, en l’absence de contestation sérieuse sur les sommes réclamées, une provision peut être accordée au créancier.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M . [L] [K] [C] reste devoir une somme de 5459.17 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 1/ 01/ 2025, janvier 2025 inclus , selon le décompte et le complément de décompte, la somme incluant la taxe des ordures ménagères . Il n’est cependant pas justifié du montant de celle-ci et il n’apparait pas de régularisation des charges .

Eu égard à la demande du bailleur, il convient de condamner M . [L] [K] [C] au paiement de la somme de 5359.20 euros, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 7/ 11/ 2024 sur la somme de 3859,31 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M . [L] [K] [C] aux dépens, hors coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent,

DIT que le bailleur est recevable à agir

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en acquisition de la clause résolutoire et constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 4] lot n°38 porte 3-7A [Localité 6] [Adresse 9] et sur les demandes accessoires

CONDAMNE M. [L] [K] [C] à payer à la SCI DU MOULIN DU ROUET la somme provisionnelle de 5359,20 euros au titre des loyers et charges dus au 1/ 01/ 2025, janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7/ 11/ 2024 sur la somme de 3859,31 euros et de l’assignation pour le surplus ,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 8] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M . [L] [K] [C] aux dépens, hors coût du commandement de payer en date du 7/11/ 2024.

DEBOUTE la SCI DU MOULIN DU ROUET de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT