TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 23/07207

N° Portalis 352J-W-B7H-CZXJY

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [U] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Madame [L] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Monsieur [W] [G] [C]

[Adresse 5]

[Adresse 5] (ETATS-UNIS)

Représentés par Maître Anne-Laure MOISSET de la SELARL GMBAvocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2535

DÉFENDERESSES

Madame [Z] [P] divorcée [A]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Maître Guillaume LEFÈVRE de la SELARL Lefèvre, société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1085

La société ALKERN NOTAIRES

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Non représentée

Décision du 12 Mars 2025

2ème chambre

N° RG 23/07207 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXJY

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 12 Mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 2 novembre 2022, Madame [Z] [P] divorcée [A] a consenti au bénéfice de Monsieur [U] [C], Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [C], ci-après les consorts [C], une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement, cinq chambres de service et deux caves situés [Adresse 3], ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 4], pour une durée expirant le 31 janvier 2023. Le montant de l’indemnité d’immobilisation a été fixé à la somme de 470 000 euros, le prix de vente du bien s’élevant à la somme de 4 700 000 euros, et la somme de 235 000 euros a été séquestrée en l’étude ALKERN Notaires.

Par courriel du 31 janvier 2023, Maître [R] [V], en charge de la rédaction de l’acte authentique de vente, a interpellé son confrère Maître [I] [F] sur l’impossibilité de réitérer l’acte de vente en l’état, le syndic de copropriété ayant alerté la venderesse le 23 janvier 2023 d’une possible annexion irrégulière par cette dernière des parties communes au niveau des chambres de service, et sur la nécessité pour elle d’obtenir du syndic de copropriété la confirmation selon laquelle les chambres de service n’auraient pas fait l’objet d’une quelconque annexion de parties communes.

Décision du 12 Mars 2025

2ème chambre

N° RG 23/07207 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXJY

En l’absence de retour de Maître [I] [F], les consorts [C] ont, par courrier recommandé de leur conseil du 7 février 2023, indiqué qu’ils n’entendaient pas réitérer la vente, puis par courrier officiel du 2 mars 2023, sollicité la restitution des fonds séquestrés.

Échouant à parvenir à un règlement amiable du litige, les consorts [C] ont, par exploit d’huissier du 16 mai 2023, assigné leur venderesse devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de libération à leur profit de la somme de 235 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [I] [F].

Par exploit d’huissier du 25 juillet 2023, Madame [Z] [P] divorcée [A] a assigné en intervention forcée la société ALKERN Notaires.

Les deux instances ont été jointes par décision du juge de la mise en état le 8 novembre 2023.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 27 mars 2024, les consorts [C] demandent au tribunal de :

Juger que le compromis de vente du 2 novembre 2022 est caduc,Ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 235 000 euros déposée entre les mains de Maître [I] [F], Notaire, au bénéfice des consorts [C],Condamner Madame [Z] [A] à verser aux consorts [C] la somme de 470 000 euros à titre de dommages et intérêts,Débouter Madame [Z] [A] de sa demande reconventionnelle à hauteur de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le prétendu préjudice subi,Condamner Madame [Z] [A] à verser aux consorts [C] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 5 février 2024, Madame [Z] [P] divorcée [A] demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [U] [C], Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [G] [C] de l’intégralité de leurs demandes,Ordonner le versement à Madame [Z] [A] de la somme de 235.000 €, mise sous séquestre en l’Etude Alkern Notaires, au titre de l’indemnité d’immobilisation qui lui est due en exécution de la promesse conclue le 2 novembre 2022,Condamner in solidum Monsieur [U] [C], Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [G] [C] à payer à Madame [Z] [A] la somme de 235.000 € au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation qui lui est due en exécution de la promesse conclue le 2 novembre 2022,Condamner in solidum Monsieur [U] [C], Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [G] [C] à payer à Madame [Z] [A] des intérêts au taux légal sur la somme de 470.000 € à compter du 2 février 2023,Condamner in solidum Monsieur [U] [C], Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [G] [C] à payer à Madame [Z] [A] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts,Condamner in solidum Monsieur [U] [C], Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [G] [C] à payer à Madame [Z] [A] la somme de 7.000 € au titre des frais irrépétibles,Condamner in solidum Monsieur [U] [C], Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [G] [C] aux entiers dépens,Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

La société ALKERN Notaires n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 29 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la caducité de la promesse de vente et le sort de l’indemnité d’immobilisation

Les consorts [C], après avoir rappelé que la promesse unilatérale de vente érige au rang de condition suspensive la justification d’une origine de propriété régulière et contient spécifiquement une déclaration de la venderesse sur l’absence d’annexion irrégulière des parties communes, exposent qu’ils ont été informés par cette dernière quelques jours avant la levée de l’option d’une annexion irrégulière des parties communes au niveau du lot n°32 et qu’en dépit des questions formulées par leur notaire, elle n’a jamais été en mesure de transmettre les documents nécessaires à la réitération de la vente, de sorte qu’ils considèrent la promesse de vente caduque depuis le 1er février 2023 et sollicitent la restitution de l’indemnité d’immobilisation déjà versée, outre des dommages et intérêts. Ils soulignent la responsabilité de Madame [Z] [P] divorcée [A] dans la non-réalisation de la vente dès lors qu’elle n’a jamais répondu aux correspondances de leur notaire, que les états descriptifs de division sur lesquels elle se fonde ne contiennent aucun plan permettant d’en vérifier l’exactitude et qu’elle leur a elle-même proposé de mettre sous séquestre la somme de 35 000 euros pour leur garantir le remboursement de la perte de valeur correspondant à la partie du bien dont ils auraient pu être évincés.

Décision du 12 Mars 2025

2ème chambre

N° RG 23/07207 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXJY

En défense, Madame [Z] [P] divorcée [A] estime que l’indemnité d’immobilisation lui est acquise dès lors que la condition suspensive relative à la justification d’une origine de propriété régulière s’est réalisée. Elle précise en effet que la chambre de service litigieuse n’est pas reliée à l’appartement et dispose d’un accès indépendant et qu’elle a été acquise le 28 juillet 1999, ce dont elle justifie en versant l’acte de vente aux débats, dont elle précise qu’il était annexé à l’avant-contrat, de sorte qu’elle n’a fait aucune déclaration mensongère. Elle ajoute que ce lot a fait l’objet d’une chaîne translative de propriété trentenaire, prouvée par titre et corroborée par une possession trentenaire, outre qu’elle a acquis un titre de propriété sur ce lot de bonne foi, si bien qu’en toute hypothèse, elle n’aurait pas à justifier d’une prescription trentenaire. La défenderesse observe enfin que les déclarations au conditionnel du syndic sur une prétendue annexion des parties communes dans ce lot ne sont nullement étayées, ce qui explique l’inaction du syndicat des copropriétaires pendant plus de trente ans, et qu’elle ne pouvait en tout état de cause rapporter la preuve d’un fait négatif aux bénéficiaires, qui étaient par ailleurs garantis contre le risque d’éviction aux termes de la promesse unilatérale de vente.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 2 novembre 2022 a été conclue sous la condition suspensive de droit commun de justification d’une origine de propriété régulière et stipule en page 13 que :

« Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.

Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.

L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible. »

Décision du 12 Mars 2025

2ème chambre

N° RG 23/07207 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXJY

Elle contient également la déclaration suivante de Madame [Z] [P] divorcée [A] :

« Le PROMETTANT garantira le BENEFICIAIRE contre le risque d’éviction conformément aux dispositions de l’article 1626 du Code civil.

A ce sujet, le PROMETTANT déclare :

— Que le BIEN n’a pas été modifié de son fait par une annexion ou une utilisation irrégulière privative de parties communes ».

En outre, les parties ont fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 470 000 euros et la somme de 235 000 euros a été séquestrée en l’étude ALKERN Notaires. Le sort de cette somme est fixé comme suit :

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

•si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

•si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;

•si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;

•si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée aux présentes ;

•si le PROMETTANT n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière ;

•en cas d’infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ;

•si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;

•et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT ».

Décision du 12 Mars 2025

2ème chambre

N° RG 23/07207 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXJY

Il convient donc d’apprécier si Madame [Z] [P] divorcée [A] a justifié d’une origine de propriété régulière avant l’expiration de la promesse de vente et, le cas échéant, si les consorts [C], qui ont souhaité se retirer de la vente, justifient de la défaillance de cette condition suspensive de droit commun en rapportant la preuve d’une annexion irrégulière des parties communes par leur venderesse.

Il est constant que la promesse unilatérale de vente porte sur un appartement de 193,69 m² constitué des lots n°30, 36, 37 et 42 réunis, du lot n°32 correspondant à une chambre de service de 10,87 m², du lot n°38 correspondant à une chambre de service de 7,22 m² et des lots n°47 et 53, correspondants à des caves.

S’agissant du lot n°32, la promesse de vente précise en page 5 qu’il correspond à une chambre située au 6ème étage accessible par l’escalier de service et portant le numéro 3 et les 5/1000èmes des parties communes.

Sous l’intitulé « Effet relatif » en page 7, la promesse unilatérale de vente stipule :

« En ce qui concerne les lots numéros 30, 36, 37, 42, 47 et 53 :

Acquisition suivant acte reçu par Maître [E], notaire à [Localité 6], le 25 mai 1987, publié au service de la publicité foncière de [Localité 6] 1, le 25 juillet 1987, volume 1987P numéro 4834.

En ce qui concerne les lots numéros 32 et 38 :

Acquisition suivant acte reçu par Maître [M], notaire à [Localité 6], le 28 juillet 1999, publié au service de la publicité foncière de [Localité 6] 1, le 9 novembre 1999, volume 1999P numéro 5425

En ce qui concerne l’ensemble des lots :

Licitation suivant acte reçu par Maître [E], notaire à [Localité 6], le 26 mai 2014, publié au service de la publicité foncière de [Localité 6] 1, le 16 juin 2014, volume 2014P numéro 1961 ».

Si les consorts [C] contestent que les actes de vente antérieurs aient été annexés à la promesse de vente, versant en ce sens aux débats une liste des annexes établie par leurs soins, d’une part, Madame [Z] [P] divorcée [A] le conteste, et d’autre part, le notaire rédacteur de l’acte mentionne spécifiquement ces actes de vente dans la rubrique dédiée à l’effet relatif, de sorte qu’il a nécessairement eu accès à ces documents pour pouvoir rédiger l’avant-contrat.

Il convient en outre de rappeler que les consorts [C] contestent la justification d’une origine de propriété régulière pour le lot n°32 seulement.

Or l’acte de vente du 28 juillet 1999, versé aux débats par la défenderesse, permet de savoir qu’elle a bien acquis à cette date avec son conjoint notamment le lot n°32 correspondant à une chambre d’une superficie de 10 m² portant le numéro 3 au 6ème étage accessible par l’escalier de service et les 5/1000ème des parties communes.

Madame [Z] [P] divorcée [A] a donc justifié avant l’expiration de la promesse de vente d’une origine régulière de la propriété du lot qu’elle avait promis de vendre.

Il incombe à présent aux consorts [C], qui se prévalent de la défaillance de cette condition suspensive de droit commun, de démontrer que Madame [Z] [P] divorcée [A] a en réalité annexé irrégulièrement les parties communes.

Or ces derniers se contentent de verser aux débats :

un courriel de leur notaire, Maître [R] [V], du 25 janvier 2023 rédigé en anglais dans lequel elle leur indique qu’il « semblerait que Mrs. [A] ait annexé une partie commune au niveau des chambres de service du 6ème étage »,un courriel de leur notaire du 31 janvier 2023 adressé au notaire de la défenderesse pour lui préciser l’importance pour celle-ci d’obtenir du syndic de copropriété la confirmation selon laquelle les chambres de services n’ont finalement pas fait l’objet d’une quelconque annexion, le syndic ayant évoqué « une possible appropriation et annexion des parties communes ».

Ces éléments sont insuffisants à démontrer que Madame [Z] [P] divorcée [A] a annexé irrégulièrement les parties communes entourant le lot n°32, ce d’autant plus que Maître [R] [V] précise dans son courriel du 25 janvier 2023 s’agissant du postulat d’une annexion irrégulière des parties communes : « malheureusement, nous n’avons pas de plan qui confirme ce postulat. Visualisez-vous la chambre de service ? Vous souvenez-vous d’un élément (placard, cagibi ou espace particulier) à l’intérieur de cette chambre qui pourrait expliquer cette annexion de parties communes ? », ce courriel étant resté sans réponse.

Madame [Z] [P] divorcée [A] verse elle-même aux débats l’unique pièce émanant du syndic de copropriété au sujet de la vente envisagée, en l’espèce, un courriel du 23 janvier 2023 dans lequel ce dernier déclare laconiquement : « il semblerait que Madame [A] ait annexé une partie commune au niveau des chambres de service et ce, sans autorisation préalable de la copropriété et sans régularisation par acte notarié ».

Il résulte du rapprochement de ces pièces que d’une part, les déclarations au conditionnel du syndic n’étaient, jusqu’à l’expiration de la promesse de vente, étayées d’aucune pièce, et que d’autre part, les acquéreurs n’étaient pas eux-mêmes en capacité d’identifier la partie commune irrégulièrement annexée par leur venderesse.

Enfin, le fait pour Madame [Z] [P] divorcée [A] d’avoir proposé aux consorts [C] de séquestrer la somme de 35 000 euros en l’étude notariale le temps pour le syndic de copropriété de confirmer ou d’infirmer ses premières déclarations ne vient pas démontrer sa reconnaissance d’une annexion irrégulière de parties communes mais prouve au contraire sa bonne foi dans l’exécution du contrat.

Dans ces conditions, les consorts [C] échouent à démontrer la défaillance de la condition suspensive de droit commun de justification d’une origine régulière de propriété.

La vente n’ayant pas été réitérée toutes conditions suspensives réalisées, l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant conformément aux stipulations de la promesse de vente sans qu’il ne soit nécessaire de constater la caducité de la promesse de vente.

Les consorts [C] seront donc condamnés in solidum à payer à Madame [Z] [P] divorcée [A] la somme de 470 00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2023 et leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Ils seront autorisés à se libérer partiellement de son obligation par le versement de la somme séquestrée de 235 000 euros.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Reconventionnellement, Madame [Z] [P] divorcée [A] sollicite, au visa de l’article 1231-1 du code civil et des stipulations de la promesse, la condamnation des consorts [C] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral découlant des désagréments occasionnés par la présente procédure, engagée selon elle de manière déloyale.

Les consorts [C] répliquent qu’ils ont dû engager cette procédure en raison du refus de la défenderesse de leur restituer les fonds séquestrés, outre que celle-ci n’a jamais répondu aux correspondances de leur notaire suite aux alertes du syndic de copropriété, de sorte qu’elle ne peut soutenir qu’ils auraient profité de ces messages pour se soustraire à leurs obligations contractuelles. Ils ajoutent qu’ils ont reporté la date de la vente au 10 février 2023 uniquement en raison de l’état de santé de Madame [L] [Y] et qu’ils n’auraient en toute hypothèse pas pu anticiper les déclarations du syndic.

Sur ce,

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [Z] [P] divorcée [A] ne justifie pas d’un préjudice distinct de l’immobilisation de son bien, préjudice déjà indemnisé, les désagréments occasionnés par la présente procédure relevant de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [C], parties succombante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à Madame [Z] [P] divorcée [A] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement n’apparaît pas justifiée au regard de la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [C], Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [C] in solidum à payer à Madame [Z] [P] divorcée [A] la somme de 470 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal depuis le 2 février 2023,

AUTORISE Monsieur [U] [C], Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [C] à se libérer partiellement de leur obligation par la libération de la somme de 235 000 euros consignée en l’étude ALKERN Notaires,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [Z] [P] divorcée [A],

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [U] [C], Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [C],

REJETTE l’ensemble des demandes de Monsieur [U] [C], Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [C],

CONDAMNE Monsieur [U] [C], Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [C] in solidum aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [U] [C], Madame [L] [Y] et Monsieur [W] [C] in solidum à verser à Madame [Z] [P] divorcée [A] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

ÉCARTE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI