TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/11691

N° Portalis 352J-W-B7H-C2MVO

N° MINUTE :

Assignation du :

JUGEMENT

rendu le 1er Juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [V]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Aurélie CATTAN-ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1750

DÉFENDERESSE

S.C.I. RCG

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Camille PERMIN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0648 et Maître Cécile BREAVOINE de la SCP AB, avocat au barreau de LISIEUX, avocat plaidant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Diane FARIN, greffière, lors des débats et de Adélie LERESTIF, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Mai 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

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EXPOSE DES FAITS

La société RCG était propriétaire des lots numéros 1, 9 et 38, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2]), correspondant respectivement à une salle de restaurant et une cuisine sur cour pour le lot 1, une salle de restauration sur courts et des toilettes pour le lot 9, et deux caves et la totalité de la cage d’escalier au sous sol pour le lot 38.

La société RCG avait donné mandat co-exclusif de vendre les lots précités à deux agences immobilières.

Par l’intermédiaire de l’agence immobilière [Adresse 7], [B] [V] a adressé une offre à la société RCG, laquelle a été acceptée et était libellée de la façon suivante :

«  moyennant le prix principal de 1.300.000€ honoraires d’agence inclus à la charge de l’acquéreur, payable de la manière suivante :

— un acompte de 5% par usage le jour de la signature de l’avant-contrat,

— le solde, le jour de l’acte authentique, au plus tard le 24 mars 2023.

La date de réalisation de l’acte authentique interviendra, au plus tard le 24 mars 2023 avec le concours de Maitre [G] [Y], titulaire d’un office notarial situé [Adresse 6].

Elle est valable jusqu’au 1er décembre 2022. Passé cette date et à défaut d’acceptation par le destinataire de l’offre de vendre aux conditions de la présente offre, elle sera caduque.

L’acceptation de vendre aux conditions de la présente offre devra être portée par le vendeur sur le présent acte, au plus tard le dernier jour de validité de la présente offre et sera valide pendant 45 jours à compter de ladite signature du vendeur ".

Elle comportait en outre les conditions suspensives suivantes :

«  Si la présente offre est acceptée, la vente aura lieu aux conditions ordinaires et de droit.

Elle sera, en outre, soumise aux conditions suspensives suivantes :

— l’état hypothécaire du bien objet de la présente ne devra pas révéler d’inscription d’un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf au vendeur à en rapporter la mainlevée,

— le certificat d’urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur du bien vendu ou empêcher son utilisation,

— l’ensemble des diagnostics obligatoires devra être communiqué à l’acquéreur avant toute régularisation d’un avant contrat,

— le bien ne devra pas faire l’objet d’une préemption,

— une lettre d’intention devra être fournie à l’acquéreur par un établissement bancaire attestant de sa solvabilité,

— le vendeur devra pouvoir justifier sa capacité et fournir une origine de propriété trentenaire et régulière,

— justification d’une commercialité non équivoque sur lots, notamment par la production de la fiche de révision foncière de 1970,

— absence de travaux réalisés dans les biens ayant porté atteinte ou entraîné l’annexion de parties communes, et/ou nécessitant une autorisation administrative et/ou de la copropriété,

— absence de procédures administratives ou émanant de la copropriété ou d’un copropriétaire, pouvant porter atteinte à l’exploitation de toute activité commerciale dans les biens vendus et notamment l’activité de restauration,

— réalisation par le vendeur et à ses frais, et préalablement à la signature de l’acte authentique définitif, de tous travaux requis par la copropriété, notamment d’isolation phonique, pour la continuation de l’exploitation de l’activité commerciale de restauration ".

Le bien immobilier précité a été vendu le 13 juillet 2023 par la société RCG à la SARL SECOIA.

Après différentes mises en demeure d’avoir a réaliser la vente, intervenues avant la vente du bien immobilier précité à la SARL SECOIA, [B] [V] a par exploit d’huissier en date du 13 septembre 2023 fait assigner la société RCG devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’ordonner la vente forcée du bien immobilier précité.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans son assignation en date du 13 septembre 2023, laquelle vaut conclusions, [B] [V] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 1124, 1583 et 1589 du Code civil,

Vu les pièces produites,

CONSTATER l’accord des parties sur le bien objet de la vente et sur son prix.

PRONONCER en conséquence la vente des lots 1, 9 et 38 dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 9].

DIRE que le jugement à intervenir entre les parties vaudra vente et sera publiée à la diligence du demandeur auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.

CONDAMNER la société RCG à payer à monsieur [V] la somme de 95 000,00 €, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par celui-ci.

CONDAMNER la société RCG au paiement des dépens.

CONDAMNER la société RCG au paiement de la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile. "

Dans ses dernières conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 8 mars 2024, la société RCG demande au tribunal

de :

«  Vu les pièces,

Vu l’article 1583 du Code civil,

Vu l’article 1113 du Code civil,

Vu l’article 1114 du Code civil,

Vu la jurisprudence

Vu l’offre d’achat du 30 novembre 2022, laquelle doit s’analyser en une simple invitation à entrer en négociation,

DEBOUTER Monsieur [B] [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

DEBOUTER Monsieur [B] [V] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNER Monsieur [B] [V] à verser à la SCI RCG une somme de 20 000 euros en indemnisation de son préjudice

CONDAMNER Monsieur [B] [V] à verser à la SCI RCG une somme de 10.000€ par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [B] [V] aux entiers dépens. "

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 juillet 2024.

A l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

Le 21 mai 2025, par message adressé via RPVA, le dossier de plaidoirie de [B] [V] a été sollicité pour le 26 mai 2025 au plus, ledit message précisant qu’à défaut il pourra être statué sans les pièces.

Le dossier de plaidoirie n’ayant toujours pas été reçu au 24 juin 2025, il a été décidé de statuer sans les pièces.

MOTIFS

Sur la demande de [B] [V] de vente parfaite

Au soutien de sa demande de vente parfaite, s’appuie sur les articles 1583 et 1589 du code civil dont les conditions sont selon lui remplies puisqu’il considère que la société RCG a accepté sans réserve son offre d’achat de 1 300 000 eurose 30 novembre 2022. [B] [V] soutient donc que l’acceptation de l’offre par la société RCG a formalisé un accord sur la chose et sur le prix, rendant ainsi la vente parfaite. Il souligne que l’offre d’achat n’était assortie d’aucune condition suspensive d’obtention de prêt, ce qui renforce selon lui l’idée que l’accord était ferme et définitif. De plus, il mentionne que les conditions stipulées dans l’offre, telles que la justification de la commercialité des lots et l’absence de travaux non autorisés, étaient des conditions ordinaires de droit commun et ne remettaient pas en cause l’engagement du vendeur.

[B] [V] insiste sur le fait que les échanges entre les notaires des deux parties après l’acceptation de l’offre démontrent que la vente était en cours de finalisation. Il s’appuie à cet égard les multiples relances de son notaire pour finaliser le dossier et les échanges concernant des détails techniques comme le système de ventilation et la chambre froide.

Il affirme que ces échanges prouvent que les parties étaient en train de préparer la réitération de la vente par acte authentique, laquelle est une simple modalité d’exécution et non une condition de validité de la vente.

Enfin, [B] [V] conteste les arguments de RCG concernant la caducité de l’offre. Il soutient que la condition de commercialité du 1er étage, invoquée par RCG pour justifier de la caducite de l’offre, était une condition potestative en faveur de l’acquéreur, et non du vendeur.

Il précise qu’il n’a jamais renoncé à son offre ni souhaité la renégocier après la transmission de la fiche de révision foncière de 1970.

La société RCG s’oppose à la demande de vente parfaite du bien litigieux. Tout d’abord, elle soutient que l’offre d’achat de [B] [V], bien qu’acceptée, n’était pas une offre ferme et définitive mais plutôt une invitation à entrer en négociation. Cette offre incluait des conditions suspensives et prévoyait la signature d’un avant-contrat dans un délai de 45 jours, ce qui n’a pas été respecté. La société RCG souligne que plusieurs conditions essentielles, telles que la justification de la commercialité des lots et la réalisation de travaux d’isolation phonique, n’ont pas été remplies ou clarifiées. De plus, elle fait valoir que des discussions étaient encore en cours concernant des éléments comme le système de ventilation et la chambre froide, ce qui montre que l’accord sur la vente n’était pas complet. En conséquence, RCG considère que l’offre est devenue caduque après l’expiration du délai de 45 jours sans la signature de l’avant-contrat, et qu’aucune vente parfaite n’a été conclue. RCG rappelle avoir vendu le bien à un autre acquéreur, la SARL SECOIA, le 13 juillet 2023, ce qui rend impossible l’exécution forcée de la vente initiale avec [B] [V].

Aux termes de l’article 1114 du code civil, l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Sur ce,

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’ils sont convenus de la chose et du prix.

En l’espèce, l’offre dont se prévaut indique «   » Si la présente offre est acceptée, la vente aura lieu aux conditions ordinaires et de droit. Elle sera, en outre, soumise aux conditions suspensives suivantes : (…). Figure, outre des conditions suspensives usuelles, notamment les conditions suspensives suivantes :

— la justification d’une commercialité non équivoque sur les lots, notamment par la production de la fiche de révision foncière de 1970, – la fourniture d’une lettre d’intention par l’acquéreur par un établissement bancaire attestant de sa solvabilité,

— la réalisation par le vendeur et à ses frais, et préalablement à la signature de l’acte authentique définitif, de tous travaux requis par la copropriété, notamment d’isolation phonique, pour la continuation de l’exploitation de l’activité commerciale de restauration,

Ainsi, même à considérer avérée l’existence d’un accord sur la chose et le prix la vente n’a pu devenir parfaite le 30 novembre 2022, date d’acceptation par la société RCG de cette offre, mais à la levée de la dernière des conditions suspensives ou à la renonciation par la partie y ayant intérêt de la ou des conditions suspensives stipulées en sa faveur.

Or, [B] [V] ne justifie pas avoir renoncé à l’ensemble des conditions suspensives stipulées en sa faveur, cette renonciation ne pouvant être implicite et du seul fait qu’il a demandé la réitération de la vente. En outre, figure à l’offre la condition suspensive suivante, manifestement stipulée dans l’intérêt de la société RCG « une lettre d’intention devra être fournie à l’acquéreur par un établissement bancaire attestant de sa solvabilité ». Force est de constater que [B] [V] ne justifie pas non plus de la levée de cette condition suspensive.

Ainsi, sans qu’il ne soit nécessaire de répondre aux autres moyens des parties, notamment sur la caducité de l’offre ou le fait qu’elles aient ou non entendu conditionner leur consentement à la réalisation d’un avant-contrat, la vente n’est donc pas parfaite, et la demande en ce sens de [B] [V] sera rejetée.

Sur la demande de [B] [V] en paiement de dommages et intérêts

[B] [V] demande la condamnation de la société RCG à lui payer la somme totale de 95.000 euros de dommages et intérêts en raison selon lui du comportement fautif de la société RCG.

Il expose subir un préjudice à hauteur de 5.000 euros lié aux dépenses nécessaires à la réitération de la vente par acte authentique, avec des frais de conseil juridique, de temps consacré et des frais postaux.

Il fait en outre valoir un préjudice de 80.000 euros lié à la perte de chance de jouissance des lieux le temps de la procédure, de percevoir des loyers et de réaliser une plus-value.

Il expose enfin qu’il subit un préjudice moral, qu’il évalue à la somme de 10.000 euros.

La société RCG s’oppose à la demande de [B] [V] en paiement de dommages et intérêts. Elle fait valoir quelle n’a commis aucune faute en refusant de signer l’acte réitératif de vente, puisque l’offre ne constituait qu’une simple invitation à entrer en pourparlers. Elle observe que [B] [V] ne se prévaut pas d’une rupture abusive des pourparlers. Sur les préjudices invoqués par [B] [V], elle soutient qu’aucun d’eux n’est justifié, ce compris le préjudice au titre de la prétendue perte de chance.

Sur ce,

[B] [V] ne donne pas de fondement à sa demande de sorte que la juridiction ne sait s’il agit en responsabilité contractuelle ou délictuelle.

Il résulte des articles 1240 et 1231-1 du code civil que, quelle que soit le type de responsabilité, le droit à réparation suppose nécessairement la réunion d’un fait générateur de responsabilité, d’un dommage et d’un lien causal entre le premier et le second.

Sont des faits générateurs de responsabilité la faute délictuelle ou l’inexécution contractuelle notamment.

En l’espèce, puisque la vente n’était pas parfaite, la société RCG n’a commis aucune faute en refusant de la réitérer devant notaire. Par conséquent, toutes les demandes de [B] [V] en paiement de dommages et intérêts seront rejetées.

Sur la demande de la société RCG en paiement de dommages et intérêts

La société RCG reproche à [B] [V] sa « mauvaise foi », et expose avoir été contrainte d’immobiliser son bien pendant près de trois mois pour satisfaire aux demandes toujours plus importantes de pièces et justificatifs formées par celui-ci.

[B] [V] n’a pas répondu à cette demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur ce,

La société RCG ne donne pas non plus de fondement à sa demande de sorte que la juridiction ne sait si elle agit en responsabilité contractuelle ou délictuelle.

Il résulte des articles 1240 et 1231-1 du code civil que, quelle que soit le type de responsabilité, le droit à réparation suppose nécessairement la réunion d’un fait générateur de responsabilité, d’un dommage et d’un lien causal entre le premier et le second.

Sont des faits générateurs de responsabilité la faute délictuelle ou l’inexécution contractuelle notamment.

En l’espèce, la société RCG se prévaut de la « mauvaise foi » de [B] [V], sans expliquer dans quelle mesure ce comportement allégué a eu pour conséquence l’immobilisation de son bien. Force est de constater qu’elle a pu revendre ce bien le 13 juillet 2023, et qu’elle ne démontre pas qu’elle ait été empêché de le faire plus tôt. Elle ne précise pas non plus à quel montant ce bien a été revendu, aux fins de permettre à la juridiction d’établir si le retard dans la vente qu’elle prête à la « mauvaise foi » de [B] [V] a pu lui occasionner un préjudice, et partant l’indemniser sans qu’il n’en résulte ni perte ni gain.

Par conséquent, la demande de la société RCG en paiement de dommages et intérêts sera elle aussi rejetée.

Sur les mesures accessoires

[B] [V], partie succombante, sera condamnée aux dépens, et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

[B] [V] sera condamné à payer à la société RCG la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Rejette la demande de [B] [V] de prononcer la vente forcée des lots 1, 9 et 38 dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 10] ;

Rejette la demande de [B] [V] de dire que le jugement à intervenir entre les parties vaudra vente et sera publiée à la diligence du demandeur auprès du service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble ;

Rejette la demande de [B] [V] en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 95.000 euros ;

Rejette la demande de la société RCG en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 20.000 euros ;

Condamne [B] [V] aux dépens ;

Rejette la demande de [B] [V] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [B] [V] à payer à la société RCG la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 1er Juillet 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Robin VIRGILE