TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/56800 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55XY

N° : 9

Assignation du :

30 Septembre 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 février 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. DES VARANNES, Société civile immobilière

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS – #W0002

DEFENDERESSE

S.E.L.A.S. LES NOTAIRES DU QUAI VOLTAIRE

5 Quai Voltaire

[Localité 2]

(Au siège social)

et

[Adresse 1]

[Localité 2]

(Aux lieux loués)

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 10 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 20 juillet 2016, la société DES VARANNES a donné à bail commercial à la société « Les Notaires du Quai Voltaire » pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2016, un local d’une surface de 194 m2 environ, moyennant un loyer annuel de 82 560 euros hors charges et HT, payable trimestriellement, par quart et d’avance les 1er janvier, avril, juillet et octobre.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, la société DES VARANNES a assigné la société « Les Notaires du Quai Voltaire » en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir :

— l’expulsion de la société « Les Notaires du Quai Voltaire » ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société « Les Notaires du Quai Voltaire »,

— la condamnation de la société « Les Notaires du Quai Voltaire » à payer à la requérante à titre provisionnel, les sommes de :

• 38 348,05 euros au titre du solde du commandement

• 4 671,79 euros au titre de la pénalité contractuelle

• 9 338,19 euros au titre de l’échéance de loyer et charges d’août 2024

• une indemnité d’occupation égale à trois fois le montant du loyer jusqu’à parfaite libération des lieux,

— la conservation du dépôt de garantie,

— la condamnation de la société « Les Notaires du Quai Voltaire » au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer, de l’assignation, et d’expulsion.

Lors de l’audience du 10 janvier 2025, la société DES VARANNES, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes.

La société « Les Notaires du Quai Voltaire » n’ a pas constitué avocat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 février 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur les demandes principales

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article XIII du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, comme de tout complément de loyer ou d’arriéré de loyer, de dépôt de garantie ou de charges, et un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la Société DES VARANNES a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce commandement de payer est régulier et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit. L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la Société DES VARANNES n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 47 686, 24 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés, terme d’août 2024 inclus, aucune actualisation ne pouvant être retenue en l’absence du défendeur à l’audience.

Il convient donc de condamner la société « Les Notaires du Quai Voltaire » à payer à titre provisionnel la somme de 47 686, 24 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés, terme d’août 2024 inclus au demandeur.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie et la majoration du loyer s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

L’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et les défendeurs seront condamnés in solidum à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

2/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société « Les Notaires du Quai Voltaire » qui succombe supportera le poids des dépens en ce exclus les frais d’expulsion, non déterminés.

Il est équitable de condamner la société « Les Notaires du Quai Voltaire » au paiement à la Société DES VARANNES de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 8 août 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société « Les Notaires du Quai Voltaire » et de tout occupant de son chef des lieux situés à l’adresse, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et

R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société « Les Notaires du Quai Voltaire » à payer à la Société DES VARANNES la somme provisionnelle de 47 686, 24 euros (quarante sept mille six cent quatre vingt six euros vingt quatre centimes) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société « Les Notaires du Quai Voltaire » à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer trimestriel contractuel, outre charges et accessoires, normalement exigibles et les condamnons in solidum au paiement de cette indemnité ;

Disons n’y avoir lieu à référés pour la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référés pour la conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référés pour la pénalité contractuelle ;

Condamnons la société « Les Notaires du Quai Voltaire » aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 juillet 2024 ;

Condamnons la société « Les Notaires du Quai Voltaire » à payer à la Société DES VARANNES la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 14 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Maïté FAURY