RÉFÉRÉ

Min N° 26/00061

N° RG 25/00891 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEENV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 24 Février 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffiére, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 13 Janvier 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. SEM DU PAYS DE [Localité 1] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Madame [F] [B] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [Q] [O]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 février 2023, à effet rétroactif au 1er mars 2018, la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat, venant aux droits de l’OPH de [Localité 1] Habitat, a donné à bail à Mme [Q] [O] un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 226,88 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025, la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat a fait signifier à Mme [Q] [O] un commandement de payer la somme principale de 2 009,95 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre réceptionnée le 3 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 septembre 2025, la SEM du Pays de Meaux Habitat a fait assigner Mme [Q] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Mme [Q] [O] à lui payer la somme de 3 601,35 euros au titre de l’arriéré locatif ; condamner Mme [Q] [O] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner Mme [Q] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner Mme [Q] [O] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 25 septembre 2025.

Appelée une première fois, l’affaire a été renvoyée à la demande de Mme [Q] [O] souhaitant solder la dette avant les débats.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

La SEM du Pays de [Localité 1] Habitat, représentée par Mme [F] [B], régulièrement munie d’un pouvoir remis à l’audience, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4 842,57 euros, arrêtée au 12 janvier 2026, loyer du mois de décembre inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la défenderesse.

Elle a précisé que le versement du loyer courant n’était pas repris, le dernier règlement datant du mois de janvier 2025. Elle a indiqué que la défenderesse avait été déclarée recevable en sa demande de traitement de sa situation de surendettement par la commission le 4 décembre 2025, et a transmis l’état descriptif de sa situation faisant apparaître une capacité de remboursement.

Elle a précisé que le montant actuel du loyer était de 287 euros. Il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, les éventuelles mesures de désendettement imposées par la commission qui lui seraient transmises.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Mme [Q] [O] a comparu en personne, et n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Elle indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 150 euros au titre de la dette.

Elle a expliqué l’absence de reprise du versement des loyers par des frais de voyage qu’elle a dû récemment exposer, pour se rendre à la Réunion où elle vend une maison. Elle a indiqué qu’elle avait déposé un chèque à la SEM en lui demandant de l’encaisser à la fin du mois.

1/6

Il lui a été demandé de produire, en cours de délibéré, les éventuelles mesures de désendettement imposées par la commission qui lui seraient transmises, ainsi que le justificatif du versement annoncé pour la reprise du versement du loyer.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier établi et reçu au greffe avant l’audience. Il en résulte que Mme [Q] [O] a déclaré vivre seule dans le logement et percevoir sa retraite ainsi que des sommes versées par la complémentaire retraite. Elle est en difficulté financière depuis quatre ans suite au décès de sa mère en 2021, en raison de frais qu’elle a dû exposer pour l’entretien du bien immobilier situé à la Réunion, dont elle est propriétaire en indivision avec sa sœur, et dans le cadre de la procédure de succession en cours. Elle a déjà bénéficié d’un prêt FSL en 2022 pour un montant de 3 676 euros. Elle doit faire face à une autre dette souscrite en qualité de caution d’un proche. S’y ajoute les mensualités de deux crédits à la consommation d’un montant total de 3 340,18 euros. Elle présente des difficultés de santé. Une mesure d’ASLL a été proposée de même qu’un rendez-vous à la Banque de France pour le dépôt d’un dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

Le tribunal n’a été destinataire d’aucune note en délibéré.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 21 février 2023 ainsi que le bail initial résilié conclu entre les parties, l’acte signé en 2023 venant conférer rétroactivement à la défenderesse la qualité de locataire ; le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 8 janvier 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de décembre inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [Q] [O] reste devoir à la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat la somme de 4 842,57 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 janvier 2026, échéance du mois de décembre incluse, après déduction des frais.

Mme [Q] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

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Il convient par conséquent de la condamner à payer à la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 4 842,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 janvier 2026 échéance du mois de décembre incluse.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives courrier le 3 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux en février 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 6) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 8 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 009,95 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de ce même article 24, VI, « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

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2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. (…)

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. (…)

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Enfin, l’article 24, VIII dispose que : « VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [Q] [O] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 150 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Selon l’état descriptif de sa situation dressé par la commission, ses ressources ont été estimées à 1 432 euros et ses charges à 1 183 euros. Elle dispose donc d’une capacité de remboursement qui lui aurait permis de régler ses charges courantes, notamment postérieurement à la décision de recevabilité prononcée par la commission, et ce a minima partiellement. Il n’est pas établi ainsi que sa situation soit « irrémédiablement compromise » au sens des dispositions applicables au surendettement des particuliers.

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Or, comme Mme [Q] [O] l’a reconnu à l’audience, il résulte du décompte locatif qu’aucun versement n’a été effectué depuis presque un an, ce qui explique l’augmentation croissante de la dette depuis la délivrance du commandement de payer.

Par ailleurs, Mme [Q] [O] n’a pas justifié, en cours de délibéré, du versement au bailleur auquel elle s’était engagée.

En conséquence, les conditions légales n’étant pas réunies et en présence d’une opposition du bailleur aux délais, la demande formée en ce sens sera rejetée.

Mme [Q] [O] est dès lors occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail intervenue le 9 mars 2025.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, Mme [Q] [O] est occupante sans droit ni titre depuis le 9 mars 2025. Il convient donc la condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 9 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de décembre inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Q] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 février 2023 entre la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat d’une part, et Mme [Q] [O] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4], sont réunies à la date du 9 mars 2025 ;

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CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Q] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Mme [Q] [O] à payer, à titre provisionnel, à la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat, la somme de 4 842,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 janvier 2026 échéance de décembre incluse ;

REJETONS la demande de délais suspensifs de la résiliation du bail pour s’acquitter de ces sommes ;

CONDAMNONS Mme [Q] [O] à payer à la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Mme [Q] [O] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTONS la SEM du Pays de [Localité 1] Habitat de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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