TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Camille PICARD ; M^e Romain GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/02217 – N° Portalis 352J-W-B7H-C4EGN

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 11 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [O] [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Camille PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0673

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Romain GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2025

Délibéré le 11 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 avril 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 11 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02217 – N° Portalis 352J-W-B7H-C4EGN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 juin 2013, l’établissement [Localité 4] Habitat OPH a donné à bail à Madame [O] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 324,95 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, Madame [O] [Z] a fait assigner l’établissement PARIS HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A titre principal,

— condamner [Localité 4] Habitat à réaliser les travaux nécessaires à la suppression de son trouble, soit le remplacement de la VMC, soit sa réparation, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— condamner [Localité 4] Habitat à lui payer la somme de 10 399,80 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— ordonner la consignation des loyers à compter de la signification du jugement et ce jusqu’à complète exécution des travaux,

A titre subsidiaire :

— ordonner une expertise,

— condamner [Localité 4] Habitat à lui payer la somme provisionnelle de 5000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance,

— condamner [Localité 4] Habitat à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été examinée à l’audience du 5 février 2025, à laquelle Madame [O] [Z], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle maintient l’intégralité des demandes contenues dans son acte introductif d’instance, actualisant sa demande formée au titre de son préjudice de jouissance à la somme de 12 479,76 euros, à parfaire au jour de la réalisation des travaux. Elle sollicite par ailleurs le rejet des prétentions formées par son bailleur.

Au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil et de la théorie du trouble anormal du voisinage, elle soutient que le bailleur manque à son obligation de lui garantir la jouissance paisible du bien qu’elle loue en raison de l’installation, en 2014, d’une VMC dans l’immeuble, qu’elle qualifie de très bruyante, ce qui lui occasionne des troubles du sommeil, des maux d’oreilles et affecte son moral.

L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a déposé des écritures, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande :

le rejet des demandes présentées à son encontre ;Subsidiairement :qu’il soit dit et jugé que les demandes d’indemnisation se heurtent à la prescription triennale,le rejet de la demande d’expertise, la condamnation de la locataire à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur soutient que l’origine des nuisances n’est pas établie, ces dernières semblant provenir de la crèche voisine, dont la responsabilité relève selon le bailleur de la Ville de [Localité 4]. Il ajoute que la réalité des nuisances n’est pas démontrée, précisant qu’un rapport d’expertise réalisé le 7 novembre 2019 a conclu à l’absence de désordres. Il rappelle que ce n’est qu’à l’occasion d’une réunion d’expertise tenue le 9 septembre 2021 que le bailleur a été informé de l’existence d’un supposé préjudice et que, si cette dernière a permis de constater des ronronnements, ces derniers n’ont pas été mesurés. Le bailleur ajoute avoir, pour sa part, missionné une entreprise aux fins de réalisation d’un audit acoustique, nécessitant l’accès au logement de Mme [Z], que celle-ci aurait refusé. Il considère qu’elle a ainsi contribué à son propre préjudice en empêchant la réalisation de cet audit. Il considère ainsi que ni la faute ni le préjudice ne sont démontrés, l’indemnisation ne pouvant en tout état de cause être calculée sur une période de 60 mois, ainsi que la fait la demanderesse, une partie de cette demande étant prescrite en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il rappelle par ailleurs le principe constant selon lequel l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que dans l’hypothèse où les désordres rendent l’usage de la chose impossible, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Enfin, au visa des articles 145 et 146 du code de procédure civile, il considère que l’utilité d’une expertise judiciaire n’est pas démontrée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement à l’obligation de jouissance paisible du bailleur

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de ces textes, le bailleur est notamment obligé d''assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus

Si le bailleur est, en application de ces dispositions, responsable des abus de jouissance (troubles de voisinage divers, bruits….) causés à un locataire par d’autres, il convient en revanche de prendre en compte l’environnement du logement ainsi que son emplacement (par exemple au rez-de-chaussée, l’orientation sur cour ou rue ; localisation en centre-ville etc.) et le type de logement (ancien ou neuf). En effet, en immeuble collectif d’habitation, de construction non récente, en centre-ville, un locataire ne saurait exiger un appartement parfaitement insonorisé et coupé de tout bruit, lesquels sont inévitables. Le bailleur répond ainsi des bruits que si ceux-ci sont anormaux et dépassent les inconvénients usuels d’une telle habitation au sein d’un immeuble collectif mais ne saurait répondre les bruits ordinaires de la vie quotidienne susceptibles d’y être entendus.

Le locataire est, pour sa part, tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1104 du code civil, principe en application duquel, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires. À défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire. En cas de méconnaissance de cette obligation par le bailleur, le locataire dispose de l’action d’exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Pendant la durée du bail, le bailleur doit donc faire exécuter à ses frais toutes les réparations nécessaires, à la seule exception des réparations locatives. L’obligation de jouissance paisible étant, de façon constante, une obligation de résultat, elle ne cesse qu’en cas de force majeure. Le bailleur ne peut donc se retrancher derrière son absence de faute et doit tout mettre en oeuvre pour parvenir à la cessation du trouble.

L’article 1725 du code civil dispose cependant que « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. »

Le bailleur n’a donc, en application de ce texte, pas d’obligation de garantir le trouble de jouissance de fait causé au preneur par des tiers; ces dispositions ne dispensent toutefois pas le bailleur de son obligation de faire, pendant la durée du bail, les réparations nécessaires autres que locatives, prévue à l’article 1720 du Code civil, qui est une obligation distincte, le bailleur pouvant se retourner ensuite contre les tiers auteurs du trouble.

Il sera enfin rappelé enfin qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque. Il convient à ce stade de rappeler que la demande de dommages et intérêts, qu’elle soit présentée sur un fondement contractuel ou délictuel, nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute mais également d’un préjudice, certain, personnel et légitime, en lien de causalité directe avec la faute.

Il est, à ce titre, constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties à l’instance, quand bien même ses opérations ont été menées contradictoirement et son rapport soumis à la discussion contradictoire des parties.

En l’espèce, Madame [O] [Z] soutient subir, depuis 2019, des troubles de jouissance résultant de l’installation dans l’immeuble d’une VMC bruyante.

Elle produit au soutien de son allégation un rapport d’expertise extrajudiciaire réalisé le 9 septembre 2021 de façon contradictoire, dont il résulte qu’a été très distinctement entendu un ronronnement dans le salon et dans le couloir de l’appartement de Mme [Z], provenant, selon son auteur, non pas de la ventilation de la crèche, mais de la [5] de l’immeuble.

Aux termes de l’article R 1334-31 du code de la santé publique, aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité.

L’article R 1334-33 du même code dispose que l’émergence globale dans un lieu donné est définie par la différence entre le niveau de bruit ambiant, comportant le bruit particulier en cause, et le niveau du bruit résiduel constitué par l’ensemble des bruits habituels, extérieurs et intérieurs, correspondant à l’occupation normale des locaux et au fonctionnement habituel des équipements, en l’absence du bruit particulier en cause.

Les valeurs limites de l’émergence sont de 5 décibels A en période diurne (de 7 heures à 22 heures) et de 3 dB (A) en période nocturne (de 22 heures à 7 heures), valeurs auxquelles s’ajoute un terme correctif en dB (A), fonction de la durée cumulée d’apparition du bruit particulier :

1° Six pour une durée inférieure ou égale à 1 minute, la durée de mesure du niveau de bruit ambiant étant étendue à 10 secondes lorsque la durée cumulée d’apparition du bruit particulier est inférieure à 10 secondes ;2° Cinq pour une durée supérieure à 1 minute et inférieure ou égale à 5 minutes ;3° Quatre pour une durée supérieure à 5 minutes et inférieure ou égale à 20 minutes ;4° Trois pour une durée supérieure à 20 minutes et inférieure ou égale à 2 heures ;5° Deux pour une durée supérieure à 2 heures et inférieure ou égale à 4 heures ;6° Un pour une durée supérieure à 4 heures et inférieure ou égale à 8 heures ;7° Zéro pour une durée supérieure à 8 heures.

Aux termes de l’article suivant, l’émergence spectrale est définie par la différence entre le niveau de bruit ambiant dans une bande d’octave normalisée, comportant le bruit particulier en cause, et le niveau de bruit résiduel dans la même bande d’octave, constitué par l’ensemble des bruits habituels, extérieurs et intérieurs, correspondant à l’occupation normale des locaux mentionnés au deuxième alinéa de l’article R. 1334-32, en l’absence du bruit particulier en cause.

Les valeurs limites de l’émergence spectrale sont de 7 dB dans les bandes d’octave normalisées centrées sur 125 Hz et 250 Hz et de 5 dB dans les bandes d’octave normalisées centrées sur 500 Hz, 1 000 Hz, 2 000 Hz et 4 000 Hz.

En l’espèce, l’émergence globale du bruit particulier (le ronronnement) mesuré par les auteurs du rapport du 9 novembre 2021 était de 6 dBA, soit un décibel de plus que la valeur limite prévue à l’article R 1334-33 du code de la santé publique.

S’agissant de l’émergence spectrale, les mesures relevées dans l’appartement de Mme [Z] sont les suivantes :

bande d’octave normalisée centrée sur 125 Hz : 8 dB (valeur limite de l’émergence : 7 dB)

bande d’octave normalisée centrée sur 250 Hz : 5,5 dB (valeur limite de l’émergence : 7 dB)

bande d’octave normalisée centrée sur 500 Hz : 9 dB (valeur limite de l’émergence : 5 dB)

bande d’octave normalisée centrée sur 1000 Hz : 3 dB (valeur limite de l’émergence : 5 dB)

bande d’octave normalisée centrée sur 2000 hz : 6,5 dB (valeur limite de l’émergence : 5 dB)

bande d’octave normalisée centrée sur 4000 hz : 6,5 dB (valeur limite de l’émergence : 5 dB)

L’auteur du rapport précise par ailleurs que la durée d’apparition du bruit particulier est supérieure à 8 heures, de sorte que le terme correctif prévu à l’article R 1334-33 n’a pas vocation à s’appliquer.

S’il résulte de ce rapport que le bruit mesuré au mois de septembre 2021 est anormal dans son intensité, et que ce bruit provient de la VMC de l’immeuble, et non de la crèche voisine, il convient toutefois de constater que ses conclusions ne sont corroborées par aucune autre pièce.

Le juge ne pouvant se fonder exclusivement sur un rapport, même contradictoire, d’expertise amiable, pour déterminer la responsabilité d’une partie à l’instance, cette seule pièce est insuffisante à étayer l’origine et l’intensité du trouble dénoncé.

Mme [O] [Z] ne produit en effet aucun élément de nature à établir que d’autres habitants de l’immeuble subiraient de tels troubles, qui auraient pourtant été de nature à corroborer l’intensité et des nuisances par elle dénoncées. Aucun élément ne permet par ailleurs d’étayer, s’agissant de leur durée, le fait qu’elle se serait plainte antérieurement à la réalisation de ce rapport, ainsi qu’elle l’affirme.

[Localité 4] HABITAT démontre pour sa part d’ailleurs que, suite à une déclaration de sinistre effectuée par Mme [Z] auprès de son assureur, des mesures acoustiques ont été réalisées et consignées dans un rapport daté du 23 mars 2016, lequel a conclu au fait que le bruit perçu par Mme [Z] ne provenait pas de l’immeuble mais de la crèche voisine. Il est par ailleurs établi que la Ville de [Localité 4] a été informée des nuisances dénoncées et a procédé à des travaux aux fins d’y remédier, ce dont Mme [Z] a été informée par courrier en date du 14 août 2019. Un nouveau rapport acoustique réalisé le 9 janvier 2018 a permis de constater qu’une fois ces travaux réalisés, les mesures acoustiques étaient conformes à la norme, ce dont Mme [Z] a été informée par courrier du 29 mai 2018. Suite à une nouvelle déclaration de sinistre de Mme [Z] auprès de son assureur, un nouveau rapport d’expertise a été réalisé ; ce dernier a conclu, le 13 novembre 2019, au fait qu’aucun désordre n’avait pu être constaté.

Or, si les ronronnements qu’elle perçoit sont effectivement liés à la VMC de l’immeuble ainsi que l’affirme l’auteur du rapport du 9 septembre 2021 et que la VMC a été installée en 2014, on comprend difficilement comment plusieurs experts ont pu, en 2018 et 2019, constater que les nuisances sonores avaient cessé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est en l’état impossible de d’apprécier l’origine, l’intensité, et la durée des troubles dénoncés par Mme [O] [Z], le rapport de mesures acoustiques qu’elle verse aux débats étant insuffisamment corroboré.

Elle sera donc, en l’état, déboutée de ses demandes tendant à voir :

— condamner [Localité 4] Habitat à réaliser les travaux nécessaires à la suppression de son trouble, soit le remplacement de la VMC soit sa réparation, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— condamner [Localité 4] Habitat à lui payer la somme de 12 479,76 euros, à parfaire au jour de la réalisation des travaux,

— ordonner la consignation des loyers à compter de la signification du jugement et ce jusqu’à complète exécution des travaux.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 263 du code de procédure civile, l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

L’article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En vertu de l’article 144 du même code les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Enfin, l’article 146 du CPC prévoit qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, le bailleur démontre, par la production d’une mise en demeure datée du 6 août 2024 et d’une réponse adressée par Mme [Z] le 13 août 2024, avoir tenté de faire procéder à de nouvelles mesures acoustiques au mois d’août 2024, auxquelles Mme [O] [Z] s’est opposée.

La réalisation d’une mesure d’expertise judiciaire n’étant pas de nature à suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve, et dès lors qu’un second rapport aurait en l’espèce suffi à corroborer, ou à infirmer, les troubles par elle allégués, et dont il lui appartenait, en tant que demanderesse à l’action en responsabilité, de démontrer l’origine et l’intensité, Mme [O] [Z] sera déboutée de sa demande subsidiaire tendant à ce que soit ordonnée une expertise judiciaire.

Le bailleur et la locataire seront invités à procéder à la seconde expertise amiable, telle que proposée par le bailleur, aux fins de corroborer ou infirmer l’existence et l’origine des désordres, s’ils étaient constatés.

Sur les mesures accessoires

Mme [O] [Z], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes tendant à voir :

— condamner [Localité 4] Habitat à réaliser les travaux nécessaires à la suppression de son trouble, soit le remplacement de la VMC soit sa réparation, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— condamner [Localité 4] Habitat à lui payer la somme de 12 479,76 euros, à parfaire au jour de la réalisation des travaux,

— ordonner la consignation des loyers à compter de la signification du jugement et ce jusqu’à complète exécution des travaux.

REJETTE la demande d’expertise judiciaire,

CONDAMNE Mme [O] [Z] aux dépens de l’instance ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION