TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B], [N], [U] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean Christophe LEGROS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11555 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UVY

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [O], [J], [E] [Z] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

DÉFENDEUR

Monsieur [B], [N], [U] [X],

[Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11555 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UVY

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 20 septembre 2022 , Mme [O] [H] a loué à M. [B] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 1] [Adresse 5] ainsi qu’ une cave et un garage box pour un montant total de 1590,74 €.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 11 juillet 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [B] [X] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 8522, 60 € euros en principal au lieu de 8496, 60 € avec les frais de relance, alors omis.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, Mme [O] [H] a assigné M. [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit le 11 septembre 2024,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [B] [X] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs,

— condamner M. [B] [X] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 12482,91 € arrêté fin novembre 2024,

— condamner M. [B] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant indexé (1590,74 €), avec révision annuelle à compter du 1er dcembre 2024, et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner M. [B] [X] au paiement d’une somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 6] le 2 décembre 2024.

A l’audience du 17 février 2025 :

Le conseil de Mme [O] [H] s’est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 15973, 39 € au 04/02/2024, échéance de février incluse. Il a rappelé que le locataire avait repris le paiement du loyer courant en février alors qu’il n’avait pas payé depuis le mois d’août et a maintenu ses demandes en s’opposant à tout délai de paiement

M. [B] [X] a fait état de son licenciement survenu en mai 2024, cause des impayés, suite auquel il s’est mis à son compte en qualité d’expert en gestion des risques. Il est actuellement en mission longue mais sans certitude sur son sort dans six mois.

Il a proposé un échéancier de 200 à 300 € par mois.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 15 juillet 2024 pour signaler les impayés alors qu’il n’y était pas tenu en qualité de personne physique. Il est donc a fortiori recevable en son action diligentée le 29 novembre 2024, l’assignation ayant en outre et surtout été dénoncée au préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 11 juillet 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [B] [X] n’ayant pas réglé la dette de 8522, 60 euros en principal dans les deux mois du commandement, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 12 septembre 2024.

M. [B] [X] est ainsi devenu à cette date occupant sans droit ni titre.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, M. [B] [X] avait procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance de février à prendre en considération pour lui accorder des délais.

Malgré deux réglements de loyer en juillet et août 2024 faisant suite au commandement de payer, il ne peut être que constaté un arriéré croissant depuis lors, sans aucun assainissement ou paiement du loyer courant autre que celui a minima requis par la loi das le but d’obtenir des délais de paiement. Quoiqu’ayant déclaré à l’enquêteur social la somme 3300 € par mois au titre de son activité indépendante, M. [B] [X] n’a pas justifié de quelque façon à l’audience de ses revenus.

Cela étant, compte tenu des crédits qu’il rembourse mensuellement à hauteur de 1000 € et des charges totales du logement évaluées à 1661, 50 € outre ses charges mensuelles de 188 €, il lui resterait, sans tenir compte de la nourriture, quelques 450 € par mois pour assainir sa dette ; si ce n’est qu’avouant une absence de visibilité de sa situation professionnelle à six mois, il parait difficile d’envisager un échéancier de paiement sur trente-six mois, même avec une dernière mensualité plus importante.

Ces données ne permettent pas d’envisager de maintenir un loyer manifestement trop important pour lui seul et en même temps d’assainir son arriéré sans aggraver sa situation et celle du bailleur.

Ainsi, et vu l’opposition exprimée par le bailleur qui n’est qu’un particulier en butte à ses propres charges, il n’apparait pas que le locataire soit en situation de régler sa dette locative tout en maintenant le loyer courant de l’appartement qu’il occupe. Il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire.

Il convient donc de tirer toutes conséquence de la situation sans droit ni titre de M. [X] dans son logement.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [B] [X] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [B] [X], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du décompte, non contesté à l’audience, que M. [B] [X] reste débiteur envers Mme [O] [H] d’une somme de 15973, 39 € euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 15 février 2025, échéance de février 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner M. [B] [X] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 8522, 60 euros (et non une somme supérieure résultant de l’incorporation a posteriori de sommes pour lesquelles le locataire n’a pas été mis en demeure) sous réserve des échéances échues depuis lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 11 septembre 2024jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [B] [X] au paiement de celle-ci.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [B] [X] aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [B] [X] à payer à Mme [O] [H] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE Mme [O] [H] recevable à agir,

CONSTATE, à compter du 12 septembre 2024, la résiliation du bail du 20 septembre 2022 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 1] [Adresse 5],

ORDONNE l’expulsion de M. [B] [X], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE M. [B] [X] à payer à Mme [O] [H] la somme de 15973, 39 euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 15 février 2025, échéance de février 2025 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 8522, 60 euros, et à compter du jugement pour le surplus,

CONDAMNE M. [B] [X] à payer à Mme [O] [H] l’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer ainsi que des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, indemnité due depuis la date de la résiliation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [B] [X] aux dépens,

CONDAMNE M. [B] [X] à payer à Mme [O] [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT