TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/04354 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4N4A

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 22 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. JEPEL VAILLANT

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Gisèle COHEN AMZALLAG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0342

DÉFENDERESSE

S.A.S. PROVENCE VALORISATION [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

défaillante

Décision du 22 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/04354 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4N4A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 5 mai 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 22 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 avril 2023, la SCI JEPEL VAILLANT a conclu avec la société PROVENCE VALORISATION PARIS une promesse synallagmatique de vente notariée portant sur un ensemble immobilier situé au [Adresse 5] ([Adresse 6]) pour un prix de vente de 703 000 euros.

La promesse prévoyait diverses conditions suspensives usuelles, ainsi qu’une condition suspensive d’obtention de pièces relatives à un permis de construire, lesquelles devaient être réalisées au plus tard le 22 septembre 2023, mais ne stipulait aucune condition suspensive d’obtention d’un financement.

Il était stipulé à l’acte, en cas de réalisation des conditions suspensives, que la vente serait constatée par acte authentique au plus tard le 24 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 janvier 2024, le SCI JEPEL VAILLANT a fait sommation à la société PROVENCE VALORISATION PARIS de venir signer l’acte de vente en l’étude de Me [M], l’exploit rappelant l’article 24.2 de la promesse de vente relatif à la pénalité compensatoire.

Le 12 février 2024, un procès-verbal de carence établi par Maître [Z] [M], notaire, a constaté la carence de l’acquéreur, le représentant de la société PROVENCE VALORISATION [Localité 7] déclarant ne pas souhaiter conclure la vente, en dépit de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 1er mars 2024, la SCI JEPEL VAILLANT a mis en demeure la société PROVENCE VALORISATION PARIS de lui régler la somme de 70 300 euros au titre de la pénalité compensatoire prévue à la promesse.

C’est dans ces conditions que sur assignation délivrée le 27 mars 2024 à laquelle il est expressément référé, la société la SCI JEPEL VAILLANT demande au Tribunal de :

— JUGER la SCI JEPEL VAILLANT recevable et bien fondés en ses demandes

En conséquence,

— JUGER la promesse de vente caduque du fait de la défaillance de la société PROVENCE VALORISATION [Localité 7]

— CONDAMNER la société PROVENCE VALORISATION [Localité 7] au paiement de la somme de 70.300 € avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2024

— CONDAMNER la société PROVENCE VALORISATION [Localité 7] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive

— CONDAMNER la société PROVENCE VALORISATION [Localité 7] au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Bien que régulièrement assignée, la société PROVENCE VALORISATION [Localité 7] n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 5 mai 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la caducité de la promesse et la clause pénale

La SCI JEPEL VAILLANT sollicite du tribunal qu’il prononce la caducité de la promesse de vente du 23 avril 2023 du fait de la défaillance de la société PROVENCE VALORISATION PARIS et demande sa condamnation à lui verser la somme de 70 300 euros au titre de la clause pénale.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, la promesse de vente du 23 avril 2023 prévoit en cas de défaillance de l’acquéreur, au point 22.2.2 que celui-ci « sera considéré comme défaillant :

— en cas de refus de régulariser l’acte de vente, dans les conditions et délais de la promesse,

— et/ou en cas de refus de payer lors de la vente le prix de vente ci-dessus stipulé sous l’article 16.

En cas de défaillance de l’Acquéreur, le Vendeur pourra se prévaloir de la clause résolutoire ci-après stipulée à son profit sous l’Article 23.1. ».

Aux termes de la clause résolutoire stipulée à l’article 23.1, « la présente convention pourra être résolue de plein droit, dans l’hypothèse de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives si bon semble au Vendeur, sans formalité judiciaire, DIX (10) jour ouvrés après mise en demeure adressée par le Vendeur à l’acquéreur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, restée totalement ou en partie sans effet et contenant déclaration par le VENDEUR de sa volonté d’user du bénéfice de la présente clause, à défaut pour l’ACQUEREUR de régulariser l’Acte de Vente dans les conditions et délai de la Promesse, toutes les conditions suspensives auxquelles se trouve subordonnée la vente étant réalisée.

Cette mise en demeure emportera convocation par l’Acquéreur d’avoir à se présenter en l’Office du Notaire rédacteur, au jour et heure qui y seront fixés, aux fins de régulariser l’acte de vente (…). »

Enfin, la clause pénale stipulée à l’article 24.2 de la promesse de vente du 23 avril 2023 énonce que « Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de SOIXANTE-DIX MILLE TROIS CENTS EUROS (70 300,00 EUR) à titre de dommages-intérêts ».

Il résulte des pièces versées aux débats que sommée de se présenter en l’étude du notaire instrumentaire pour réitérer la vente le 12 février 2024, la société PROVENCE VALORISATION [Localité 7] a refusé de conclure la vente, au motif notamment que « l’attestation de non opposition à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité obtenue (…) a été transmise le 27 septembre 2023, alors même que la date butoir mentionnée aux termes de l’acte de promesse de vente pour la réalisation des conditions suspensives était fixée au 22 septembre 2023 » ainsi qu’il a été consigné par le notaire dans le procès-verbal de carence versé aux débats.

Toutefois, le tribunal observe qu’il n’est nullement démontré que la société PROVENCE VALORISATION PARIS se serait prévalu de la non-réalisation de l’une des conditions suspensives et de la caducité de la promesse en mettant en œuvre les dispositions de l’article 2.1.27 de la promesse de vente, lequel stipule que « la décision de l’ACQUEREUR de se prévaloir de la non réalisation de l’une de ces conditions suspensives devra faire l’objet d’une notification au VENDEUR par courrier recommandé avec accusé de réception avant l’expiration du délai de caducité des présentes ou dans des délais plus courts spécifiques à certaines de ces conditions (…). »

Au contraire, il est établi par les échanges de courriels versés aux débats par la demanderesse que jusqu’au mois de décembre 2024, soit postérieurement à la date butoir de réalisation des conditions suspensives, les parties, par l’intermédiaire de l’agence chargée de la vente, étaient en négociation pour permettre la finalisation de la vente compte tenu de difficultés rencontrées par la société PROVENCE VALORISATION [Localité 7] pour obtenir les fonds nécessaires au paiement du prix.

Ainsi, le tribunal constate qu’à la date de réitération de la promesse, les conditions suspensives étaient toutes réalisées.

Dès lors, c’est uniquement en raison de la défaillance de la société PROVENCE VALORISATION [Localité 7] que l’acte authentique de vente n’a pas été signé.

Ce manquement constitue une inexécution contractuelle dont la sanction n’est pas la caducité de la promesse, mais la possibilité pour la venderesse de constater sa résolution, ce qu’elle a fait en invoquant les dispositions précitées de l’article 23.1 de la promesse lors du rendez-vous notarié du 12 février 2024 et en le notifiant à la société défenderesse par lettre recommandée avec accusé de réception notifiée le 1er mars 2024, aux termes de laquelle son conseil a précisé que « ma cliente reprend sa totale liberté pour la commercialisation de son bien ».

La société SCI JEPEL VAILLANT qui sollicite la caducité de la promesse sera déboutée de sa demande.

En revanche, la clause pénale prévue à la promesse de vente est applicable.

Il résulte des pièces versées aux débats que le bien immobilier, objet de la promesse, a été à tout le moins immobilisé entre le 25 avril 2023, date de la promesse, et le 12 février 2024, date à laquelle les parties ont fait établir le procès-verbal de carence, étant relevé que jusqu’au mois de décembre 2023, la société défenderesse a rassuré la venderesse sur son intention de poursuivre la vente, évoquant des problèmes de trésorerie et la possibilité de signer un avenant.

Dès lors, en application de l’article 24.2 précité de la promesse, la société PROVENCE VALORISATION PARIS sera condamnée à verser à la SCI JEPEL VAILLANT la somme de 70 300 euros, qui correspondant à 10% du prix de vente et n’apparait pas excessive.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

La société demanderesse justifie avoir mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception notifiée le 1er mars 2024, la société défenderesse de lui régler la somme de 70 300 euros due au titre de la clause pénale stipulée à la promesse.

Dès lors, la condamnation au paiement de la somme de 70 300 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI JEPEL VAILLANT sollicite, sur le fondement de l’article 1241 du code civil, la condamnation de la société défenderesse à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi résultant de sa résistance abusive, l’ayant contrainte à immobiliser son bien et empêché de conclure la vente avec un partenaire plus fiable et le cas échéant, à un meilleur prix.

Sur ce,

En application des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil, le débiteur d’une obligation peut être condamné à des dommages et intérêts à raison de l’inexécution de cette obligation s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Toutefois, l’article 1231-5 du même code dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ».

En l’espèce, les parties ont prévu à leur contrat une clause pénale aux termes de laquelle elles ont convenu de l’indemnisation « forfaitaire » de la partie victime de la défaillance de son co-contractant et fixé le montant de l’indemnité à hauteur de 70 300 euros.

La SCI JEPEL VAILLANT ne peut donc solliciter une double indemnisation des préjudices qu’elles invoquent et qui, à les supposer avérés, sont déjà indemnisés de manière forfaitaire par l’allocation de l’indemnité prévue à la clause pénale.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société PROVENCE VALORISATION [Localité 7], succombant à la présente instance, supportera les entiers dépens.

L’équité justifie de condamner la société PROVENCE VALORISATION PARIS à payer à la SCI JEPEL VAILLANT la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort :

Rejette la demande de la SCI JEPEL VAILLANT tendant à « juger la promesse de vente caduque du fait de la défaillance de la société PROVENCE VALORISATION PARIS » ;

Condamne la société PROVENCE VALORISATION PARIS à verser à la SCI JEPEL VAILLANT la somme de 70 300 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse de vente du 25 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 ;

Rejette la demande de la SCI JEPEL VAILLANT tendant à la condamnation de la société PROVENCE VALORISATION PARIS à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la société PROVENCE VALORISATION PARIS à verser à la SCI JEPEL VAILLANT la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société PROVENCE VALORISATION [Localité 7] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait à [Localité 7] le 22 juillet 2025

Le Greffier Le Président