TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Catherine TRONCQUEE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02337 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FIA

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 3] (CANADA)

représenté par M^e Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351

Madame [Z] [U] épouse [G], demeurant [Adresse 3] (CANADA)

représentée par M^e Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351

DÉFENDERESSE

Madame [I] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C750562024013888 du 31/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02337 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FIA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 15 décembre 2008, Madame [Y] [E] aux droits de laquelle viennent Monsieur [K] [G] et Madame [Z] [G] née [U] a donné à bail à Madame [I] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, Monsieur [K] [G] et Madame [Z] [G] née [U] ont délivré à Madame [I] [O] un congé pour vente à effet au 30 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 février 2024, Monsieur [K] [G] et Madame [Z] [G] née [U] a fait assigner Madame [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé, d’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef sous astreinte et aux fins d’obtenir sa condamnation en paiement à une indemnité d’occupation de 1342,68 € par mois outre les charges ce jusqu’à la reprise des lieux, ainsi qu’à la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant la sommation de quitter les lieux.

A l’audience du 28 novembre 2024, Monsieur [K] [G] et Madame [Z] [G] née [U] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

En défense, Madame [I] [O] demande le prononcé de la nullité du congé, demande un délai d’un an pour quitter les lieux, la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges et demande au juge de déclarer non écrite une clause du bail.

Le juge renvoie aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d’huissier. Le congé doit indiquer à peine de nullité le motif invoqué et les prix et conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Les cinq premiers alinéas de l’article 15 II doivent être reproduits dans le congé.

En l’espèce, le bail, consenti à Madame [I] [O] pour une durée de 3 ans renouvelable, expirait le 30 novembre 2023 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 26 mai 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il rappelle le motif du congé, contient une offre de vente, une description du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Par ailleurs, il précise que le prix de vente est de 170000 € net vendeur payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique passé devant notaire, frais à la charge de l’acquéreur.

Cette mention est dépourvue de toute ambigüité sur le prix et les conditions de la vente, les frais évoqués étant nécessairement et exclusivement les frais de notaire.

Dès lors, le congé ayant été délivré dans les formes et délais légaux requis, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 30 novembre 2023 à défaut pour la locataire d’avoir accepté l’offre de vente qu’il contenait.

Madame [I] [O] étant ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er décembre 2023, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion dans les conditions du dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

La demande d’astreinte, prématurée, est rejetée.

Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'«est réputée non écrite toute clause : (…) i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail produit au débat prévoit à titre de clause pénale le paiement d’une indemnité de 10 % des sommes dues en cas d’impayés et le versement d’une indemnité égale au double du loyer en cas d’occupation des lieux malgré la résiliation du bail.

Cette clause doit être déclarée non écrite en application des dispositions susvisées.

Il est relevé toutefois que la demande présentée au titre de l’indemnité d’occupation dans le cadre de la présente instance ne se fonde pas sur cette clause, et il est rappelé que le montant de l’indemnité d’occupation, qui se fonde sur la responsabilité délictuelle, relève de l’appréciation du juge.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation des lieux sans droit ni titre crée un préjudice certain au propriétaire, privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien, qui justifie de lui allouer une indemnité d’occupation qu’il y a lieu de fixer à la somme mensuelle de 800 € à laquelle s’ajoutera les charges locatives, ce à compter du 1er décembre 2023, et jusqu’à libération effective des lieux

Sur la demande de dommages et intérêts

Si Monsieur [K] [G] et Madame [Z] [G] née [U] invoquent dans leurs conclusions la faute de Madame [I] [O] tenant à son refus d’autoriser l’accès aux lieux loués, leur demande de dommages et intérêts se fonde pour autant exclusivement sur l’occupation sans droit ni titre de Madame [I] [O] déjà réparée par le versement d’une indemnité d’occupation.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts complémentaires est rejetée.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions »

Suivant l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. »

En l’espèce, les délais déjà écoulés depuis la résiliation du bail justifient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux de Madame [I] [O].

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens ne comprennent pas la sommation de quitter les lieux acte non obligatoire à l’instance qui relève dès lors des frais irrépétibles.

L’équité justifie par ailleurs de condamner Madame [I] [O] à payer à Monsieur [K] [G] et Madame [Z] [G] née [U] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de nullité du congé pour vente,

Constate la résiliation du bail du 15 décembre 2008 entre Madame [I] [O] et Monsieur [K] [G] et Madame [Z] [G] née [U] par l’effet du congé pour vente,

Constate que Madame [I] [O] est occupante sans droit ni titre,

Ordonne à défaut de libération volontaire des lieux son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Madame [I] [O] à verser à Monsieur [K] [G] et Madame [Z] [G] née [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 800 € auquel s’ajoutera les charges locatives, ce à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

Déclare la clause du bail intitulée « clause pénale » non écrite,

Rejette la demande d’astreinte et de dommages et intérêts,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Condamne Madame [I] [O] à payer à Monsieur [K] [G] et Madame [Z] [G] née [U] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [I] [O] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation mais pas le coût de la sommation de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux

de la protection