N° RG 25/00165 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DPO

Tribunal de Proximité de Calais

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N° RG 25/00165 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DPO

Minute : 25/00208

JUGEMENT

Du : 15 Mai 2025

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

C/

Mme [I] [F]

M. [E] [H]

Copie certifiée conforme délivrée

à :Mme [I] [F]

M. [E] [H]

SSPF CALAIS

le :15 mai 2025

Formule exécutoire délivrée

à :M^e Romain BODELLE

le : 15 mai 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [I] [F]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

M. [E] [H]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 01 Avril 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2017, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [F] et M. [E] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 329,19 euros.

Par actes de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1014,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [F] et M. [E] [H] le 21 novembre 2024.

Par assignations du 29 janvier 2025, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [F] et M. [E] [H], si besoin avec l’intervention de la force publique et sous astreinte de 200 euros par mois de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à remise des clés, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1324,75 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,840 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 1er avril 2025, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et à personne, Mme [I] [F] et M. [E] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 20 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1014,09 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Enfin, la possibilité d’une expulsion assistée par la force publique étant suffisamment comminatoire, associée au paiement d’une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2025, Mme [I] [F] et M. [E] [H] lui devaient la somme de 1069,25 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [I] [F] et M. [E] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 1014,09 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 434,63 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [F] et M. [E] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 novembre 2017 entre la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE, d’une part, et Mme [I] [F] et M. [E] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 21 janvier 2025,

ORDONNE à Mme [I] [F] et M. [E] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DÉBOUTE la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE solidairement Mme [I] [F] et M. [E] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 434,63 euros (quatre cent trente-quatre euros et soixante-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [I] [F] et M. [E] [H] à payer à la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE la somme de 1069,25 euros (mille soixante-neuf euros et vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 1014,09 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [I] [F] et M. [E] [H], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société anonyme HABITAT HAUTS DE FRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [I] [F] et M. [E] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 novembre 2024 et celui des assignations du 29 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge