TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/00906 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DNEY

Plaidoirie le 04 Novembre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT (SDH)

34, Avenue Grugliasco

BP 128

38431 ECHIROLLES CEDEX

représentée par M^e Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Hugo JOCTEUR-MONROZIER, avocat au barreau de GRENOBLE

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [K]

née le 03 Janvier 1969

18 B rue de l’Eglise

Logement 2003 RDC

38690 CHABONS

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 20 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail verbal daté de l’entrée dans les lieux le 1er mai 2021, consenti par la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, Madame [Z] [K] a pris en location un logement situé 18 B Rue de l’Église 38690 CHABONS, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 441,26 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 08 avril 2025, la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à Madame [Z] [K] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 975,36 € au titre des loyers et charges impayés.

La S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 08 avril 2025 et a signalé le 09 décembre 2024 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de Madame [Z] [K].

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 21 août 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 22 août 2025, la SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a assigné Madame [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [Z] [K] par Société Anonyme SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT – SDH requérante suivant contrat de location sus vanté et ce, aux torts de la défenderesse compte tenu des manquements réitérés à son obligation de payer le loyer et les charges à leur échéance, et ce au visa des articles 1224 à 1230 du code civil, et malgré la signification du commandement de payer article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à compter du jugement à intervenir ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation, équivalente au montant d’un loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, outre charges et taxes, et évoluant dans les mêmes conditions.Condamner Madame [Z] [K] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués.Condamner Madame [Z] [K] au paiement de la somme de 1 316,16 euros, montant de l’arriéré locatif, et charges et d’indemnités d’occupation à la daté du 30.06.2025 et dira que ces sommes seront productives d’intérêts au taux légal à compter de chaque échéance en application des dispositions de l’article 1231-du Code Civil ;Ordonner l’expulsion de Madame [Z] [K] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe sis à 18 B RUE DE L’EGLISE LOGEMENT 2003 RDC 38690 CHABONS, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;Dire que faute pour Madame [Z] [K] de le faire, le requérant pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;Autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [Z] [K] ;Condamner Madame [Z] [K] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Ne pas s’opposer à l’exécution provisoire de droit de la décision à venir, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile ;Condamner Madame [Z] [K] suivant les dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 28.04.2025 et du présent acte.

Madame [Z] [K] s’est présentée le 15 septembre 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic d’une part que Madame [Z] [K] vit dans le logement en cause avec son fils mineur, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1 923,65 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 881,41 €, et d’autre part que Madame [Z] [K] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’elle s’est engagée à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 04 novembre 2025, en présence de la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 1 151,29 €, suivant décompte arrêté au 20 octobre 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Madame [Z] [K] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En outre, le litige étant relatif à une demande de résiliation d’un contrat de bail d’habitation conclu verbalement, la demande doit être considérée comme indéterminée.

Dès lors, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur l’existence d’un bail entre les parties

L’article 1714 du code civil dispose qu’ « on peut louer ou par écrit ou verbalement » sauf dispositions particulières pour les baux ruraux.

L’article 1715 du code civil précise que « si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que Madame [Z] [K] qui jouit du logement et du garage situés 18 B Rue de l’Église 38690 CHABONS, propriétés de la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, a cessé d’honorer le paiement des loyers à compter du mois de mai 2024.

Les paiements effectués au titre de la période antérieure au mois de mai 2024 constituent un commencement d’exécution de la part de Madame [Z] [K] du bail verbal évoqué quand bien même il n’existe aucun écrit établi entre les parties.

Madame [Z] [K], régulièrement assignée et comparante lors de l’audience, n’a pas contestée l’existence de ce bail, outre l’assignation, elle s’est vu signifier un commandement de payer les loyers.

En conséquence, en application des dispositions précitées, il y a lieu de relever un commencement d’exécution du bail objet de la cause et donc de confirmer l’existence d’un bail verbal conclu entre les parties.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 08 avril 2025.

La S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de Madame [Z] [K] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayé postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 21 août 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 août 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail verbal

Conformément à l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur.

En l’espèce, le bail ayant été conclu verbalement à la date du 1er mai 2021, il y a lieu d’écarter l’application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, relative à l’existence d’une clause résolutoire automatique dans les contrats de bail d’habitation soumis à ladite loi.

L’article 1228 du même code précise que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Il est constant que lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si le retard dans l’exécution ou l’inexécution partielle est d’une gravité suffisante pour que la résolution soit prononcée.

En l’espèce, la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que Madame [Z] [K] ne paie pas régulièrement ou intégralement son loyer depuis le mois de mai 2024.

Au vu de ces impayés, la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à Madame [Z] [K] le 21 août 2025, un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

Compte tenu de l’absence totale de reprise des loyers entre le commandement de payer et la date de l’audience, il y a lieu de considérer que la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT rapporte la preuve d’un manquement suffisamment grave de Madame [Z] [K] à ses obligations pouvant justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail verbal.

La résolution du bail verbal prendra effet rétroactivement au jour de l’assignation soit le 21 août 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 20 octobre 2025 à la somme de 1 151,29 €, au paiement de laquelle Madame [Z] [K] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créanciers, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Compte tenu des déclarations de Madame [Z] [K] à l’audience, il convient de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif, et de rappeler qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En dans ce cas, la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [Z] [K].

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [K], succombant à l’instance, doit être condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence d’un bail verbal, en date du 1er mai 2021, entre Madame [Z] [K] d’une part, et la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT d’autre part, portant sur un logement situés 18 B Rue de l’Église 38690 CHABONS ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal aux torts exclusifs de Madame [Z] [K] pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

DIT que la résolution du bail verbal prendra effet rétroactivement au 21 août 2025 ;

DIT que Madame [Z] [K] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Z] [K] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 18 B Rue de l’Église 38690 CHABONS ;

AUTORISE la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 août 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail verbal n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 1 151,29 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement au 20 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, Madame [Z] [K] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50 € avant le 15 de chaque mois pendant 24 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

DÉBOUTE la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION