TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Soumayia ANNANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Stéphanie AMAR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07849 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXKU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [M] [W]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie AMAR, avocat au barreau de PARIS, toque : E194

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [O]

demeurant [Adresse 2]

assisté par M^e Soumayia ANNANE, avocat au barreau de PARIS, toque : G532

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 avril 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07849 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXKU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 19 septembre 1994, la COMPAGNIE IMMOBILIERE VINCENT ET JEAN DAVID a donné à bail à Monsieur [A] [O] un logement meublé situé [Adresse 3].

Madame [M] [W] a acquis ce bien le 13 avril 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2023, Madame [M] [W] a fait signifier à Monsieur [A] [O] un congé pour reprise, à effet au 18 septembre 2024 à minuit.

Par acte de commissaire de justice délivré le 08 août 2025 à étude, Madame [M] [W] a fait assigner Monsieur [A] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

valider le congé pour reprise pour habiter délivré le 13 septembre 2023 à Monsieur [A] [O] par Madame [M] [W] à effet au 18 septembre 2024 ;juger que Monsieur [A] [O] est occupant sans droit ni titre depuis le 18 septembre 2024 ;ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [O], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;autoriser Madame [M] [W] à faire transporter les biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;condamner Monsieur [A] [O] à lui payer, à compter du 18 septembre 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux, en ce compris la remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, outre les charges, taxes et accessoires dus ;condamner Monsieur [A] [O] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par elle du fait de la non libération de l’appartement occupé sans droit ni titre par Monsieur [A] [O] ;le condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 06 février 2026, à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, Madame [M] [W], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement à l’audience. Outre les demandes figurant dans son acte introductif d’instance et reprises dans ses dernières écritures, elle sollicite que Monsieur [A] [O] soit débouté de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et, notamment, de sa demande d’octroi de délai pour quitter les lieux et de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

Monsieur [A] [O], assisté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience. Il demande à voir :

à titre principal,

débouter Madame [M] [W] de sa demande de validation du congé pour reprise personnelle ;débouter Madame [M] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;à titre subsidiaire,

débouter Madame [M] [W] de sa demande relative au doublement de l’indemnité d’occupation ;fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer courant augmenté des charges ;débouter Madame [M] [W] de sa demande de dommages et intérêts du fait de la non-libération des lieux ;écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;débouter Madame [M] [W] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;débouter Madame [M] [W] de sa demande de condamnation au titre des dépens de l’instance ;débouter Madame [M] [W] de ses plus amples demandes, fins et prétentions ;accorder à Monsieur [A] [O] un délai d’un an pour quitter les lieux en application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour un exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur le congé pour reprise délivré par les bailleurs

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi 27 juillet 2023, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le bail, conclu le 19 septembre 1994, pour une durée reconductible de trois ans, expirait le 18 septembre 2024.

Le congé signifié le 13 septembre 2023, par voie de commissaire de justice, qui précise le nom du bénéficiaire de la reprise, Madame [V] [S] [I], dont il est justifié qu’elle est la petite-fille de la propriétaire a donc régulièrement été délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé est, ainsi, régulier en la forme.

Quant au motif du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALLUR, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, Madame [M] [W] démontre que sa petite fille réside au domicile de ses parents, dans le [Localité 2], et a cinq frères et sœurs, dont trois mineurs. Elle était étudiante pour l’année scolaire 2024-2025 et a créé sa propre société en juillet 2024. Madame [M] [W] indique vouloir venir en soutien de sa petite-fille en lui mettant à disposition son appartement, afin de lui permettre de travailler dans de meilleures conditions.

Au regard de l’ensemble des éléments produits à l’appui de la demande de congé, il apparaît que la décision de reprendre le logement a un caractère réel et sérieux.

Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 18 septembre 2024 à minuit.

Monsieur [A] [O] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 19 septembre 2024 et il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, qui n’est, à ce stade, que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07849 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXKU

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Monsieur [A] [O] démontre qu’il rencontre de graves problèmes de santé ; qu’il est reconnu comme se trouvant en situation de handicap, tout comme son épouse ; qu’il a effectué, avec son épouse, des demandes de logement social dès le 22 septembre 2000 et est accompagné, pour ce faire, par une assistante sociale qui a rapidement pris contact avec le mandataire de la bailleresse pour lui faire part de la fragilité de la situation de Monsieur [A] [O] ; qu’ils ont effectué un recours au titre du droit au logement opposable le 29 février 2024 ; qu’il dispose de faibles ressources.

Par ailleurs, s’agissant de la situation de la propriétaire, il convient de relever, tout d’abord qu’il n’est pas évoqué une quelconque dette locative de Monsieur [A] [O], de sorte que son maintien dans les lieux ne met pas en péril la situation financière de Madame [M] [W]. En second lieu, la décision de reprise du logement n’est pas motivée par une absence de solution de logement pour la propriétaire ou sa bénéficiaire, en l’occurrence la petite-fille de Madame [M] [W].

Dès lors, la prise en compte des situations respectives du locataire et de la propriétaire conduit à accorder à Monsieur [A] [O] un délai d’un an pour quitter le logement, afin qu’il puisse se reloger dans des conditions de vie décente, ce dernier n’ayant pu trouver, à ce jour, de logement adapté à sa situation sociale et médicale.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Par ailleurs, l’article 1226 du code civil dispose que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

Selon l’article 1231, dans sa version applicable à la conclusion du contrat de bail, prévoit que lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la peine convenue peut être diminuée par le juge à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’article 1152. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

L’article 1152 ancien du code civil, quant à lui, dispose que le juge peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause IX intitulée « clause résolutoire et clauses pénales » qui stipule, notamment, que « si le locataire déchu de tout droit d’occupation, ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ».

Monsieur [A] [O] fait valoir que cette clause pénale est manifestement excessive et demande donc à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer, majoré des charges.

La bailleresse estime que Monsieur [A] [O] a signé le contrat en connaissance de cette clause et que celle-ci doit donc être appliquée.

Or, la signature du contrat en connaissance d’une clause pénale ne prive aucunement le juge de son pouvoir de modérer celle-ci. En l’occurrence, cette clause de doublement de l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans le logement postérieurement à la résiliation du bail, et ce y compris en cas de délais octroyés judiciairement, est manifestement excessive et devra donc être modérée.

Par conséquent, Monsieur [A] [O] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [M] [W]

En l’espèce, Madame [M] [W] ne fonde pas en droit se demande de dommages et intérêts et ne caractérise ni la mauvaise foi de Monsieur [A] [O], se contentant de l’arguer, ni le préjudice subi par elle.

Par conséquent, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [A] [O], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Au regard de la situation respective des parties, il convient de condamner Monsieur [A] [O] à verser à Madame [M] [W] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement, et ce d’autant plus que des délais pour partir conséquents ont été octroyés à Monsieur [A] [O].

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [A] [O] d’un congé pour reprise concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 18 septembre 2024 à minuit ;

ACCORDE à Monsieur [A] [O] un délai d’un an à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [A] [O] de libérer, à l’issue de ce délai, de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [A] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [M] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Madame [M] [W] de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [A] [O] à verser à Madame [M] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, à compter du 19 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DÉBOUTE Madame [M] [W] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [A] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [A] [O] à verser à Madame [M] [W] la somme de 200 euros (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [A] [O] de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire du jugement ;

RAPPELLE, par conséquent, que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection