TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. PARNASSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05614 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CUX

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 juin 2025

DEMANDEUR

S.D.C DU [Adresse 4], dont le siège social est sis SAS FONCIA [Localité 6] EST – [Adresse 5]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDERESSE

S.C.I. PARNASSE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

JUGEMENT

rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 juin 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 06 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05614 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CUX

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PARNASSE est propriétaire du lot n°23 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré BF n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 25/1014 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] EST en exercice, a assigné la SCI PARNASSE devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-2675,92 euros au titre des charges de copropriété décompte arrêté au 17 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

-1500 euros de dommages et intérêts,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1 avril 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI PARNASSE n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement par défaut.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°23, établissant la qualité de copropriétaire de la SCI PARNASSE ,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 octobre 2021 au 30 septembre 2024,

— le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercice 2022,

— l’historique du compte du 1 octobre 2021 au 17 septembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 2675,92 euros (en ce inclus 1051,88 euros de frais de recouvrement et intérêts de retard),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 décembre 2020, 25 novembre 2021 et 20 décembre 2022 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021,

o vote des budgets prévisionnels 2021, 2022 et 2023 ,

o les fonds travaux et avances de trésorerie des années 2021, 2022, 2023

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de renforcement du plancher haut des caves (assemblée générale du 18 décembre 2020)

— une mise en demeure de payer la somme de 589,62 euros datée du 4 novembre 2022 (sans preuve de l’envoi)

— une mise en demeure de payer la somme de 793,93 euros avisée le 9 février 2023,

— un courrier de relance daté du 3 mars 2023 ;

— une sommation de payer les charges de copropriété, d’un montant en principal de 1366,24 euros, signifiée par commissaire de justice le 7 juin 2023,

— les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1089,88 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 1586,04 euros.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 1586,04 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1051,88 euros se décomposant comme suit :

—  84 euros pour l’envoi de deux mises en demeure en date des 4 novembre 2022 et 9 février 2023,

—  33 euros pour l’envoi d’un courrier de relance en date du 3 mars 2023,

—  119,71 euros pour la signification d’une sommation de payer les charges de copropriété en date du 7 juin 2023,

-350 euros pour la constitution du dossier avocat,

—  350 euros pour la constitution du dossier huissier,

—  150 euros pour la constitution du dossier transmis à l’avocat.

Il n’est pas établi que la première mise en demeure ait été envoyée, faute de production de l’avis de réception. Il n’est pas non plus justifié de l’envoi du courrier de relance. Les demandes formées à ces titres seront par conséquent rejetées.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence exceptionnelle s’agissant de la constitution du dossier avocat, facturé deux fois (350 euros puis 150 euros), et de la constitution du dossier huissier, de sorte que ces actes doivent être assimilés à des actes élémentaires d’administration de la copropriété et ne peuvent donner lieu à facturation additionnelle.

En conséquence, la somme de 161,71 euros, correspondante à l’envoi de la seconde mise en demeure et de la sommation de payer, sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI PARNASSE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] EST:

— la somme de 1586,04 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 octobre 2021 au 17 septembre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 octobre 2024,

— la somme de 161,71 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 octobre 2024

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI PARNASSE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] EST, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI PARNASSE aux dépens à l’exception des sommations de payer et commandements délivrés avant la présente procédure,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.