TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TOQ

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT

rendu le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. AGLM IMMO, [Adresse 2], représentée par M^e HOCQUARD Jérôme, avocat au barreau de Paris, 79 Boulevard du Montparnasse 75006 Paris, Toque P 87

DÉFENDEUR

Monsieur [X] dit [K] [N] [S], demeurant [Adresse 3], Madame [G] épouse [N] [S] [L], [Adresse 3], représentés par M^e GRILLON Patrice, avocat au barreau de Paris, [Adresse 1], Toque A0745

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 21 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 25 mars 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4TOQ

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 27/07/2015 à effet au 28/07/2015, la SCI AG2R PATRIMOINE aux droits de laquelle vient la SAS AGLM IMMO a donné à bail à M. [N] [S] [X] dit [K] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] pour un loyer de 2800 euros et 200 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 01/12/2020 pour avoir paiement d’un arriéré de 6128.84 euros.

Par jugement du 10/09/2021, le JCP a débouté la SAS AGLM IMMO de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail , condamné M. [N] [S] [X] à payer à la SAS AGLM IMMO la somme de 27 717.28 euros au titre de l’arriéré au 25/06/2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, accordé 24 mois de délais de paiement par mensualités de 342 euros pour le règlement de la dette .

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un nouveau commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 07/12/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 12313,15 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 02/04/2024, la SAS AGLM IMMO ont fait assigner M. [N] [S] [X] dit [K] aux fins de :

— Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [N] [S] [X] dit [K]

— Voir ordonner l’expulsion de M. [N] [S] [X] dit [K] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est , afin de lever toute difficulté d’exécution

— Voir condamner M. [N] [S] [X] dit [K] au paiement :

— d’une somme de 25605,27 euros, au titre de l’arriéré dû au 12/ 02/ 2024 ( mai 2023 inclus) , avec intérêts au taux légal à compter du 03/10/2022

— d’une indemnité d’occupation mensuelle qui ne saurait être inférieure au montant du loyer indexé à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer

— voir prononcer l’exécution provisoire

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE PARIS le 03/04/ 2024.

L’affaire a été renvoyée au 10/09/2024 .

L’affaire a été renvoyée le 10/09/2024 au 05/11/2024 pour mise en cause de M^me Mme [G] épouse [N] [S] [L] , sous réserve de la justification des pièces relatives au mariage .

Le 05/11/2024, l’affaire a été renvoyée au 21/01/2025 pour réassignation de Mme [G] épouse [N] [S] [L], en raison de la caducité de la précédente assignation.

Par acte de commissaire de justice du 19/11/2024 , la SAS AGLM IMMO a fait assigner Mme [G] épouse [N] [S] [L] aux fins de :

— voir ordonner la jonction de la présente affaire avec celle ouverte n° RG 24/4039

— voir condamner Mme [G] épouse [N] [S] [L] à payer à la SAS AGLM IMMO la somme de 3414.94 euros ( arrêtée au 09/09/2024 ) au titre de l’arriéré arrêté au mois de mai 2023 , avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07/12/2023

— Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [N] [S] [X] dit [K]

— Voir dire que la résiliation sera opposable de plus droit à Mme [G] épouse [N] [S] [L]

— Voir ordonner l’expulsion de M. [N] [S] [X] dit [K] , de Mme [G] épouse [N] [S] [L] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est , afin de lever toute difficulté d’exécution

— Voir condamner solidairement M. [N] [S] [X] dit [K] et Mme [G] épouse [N] [S] [L] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle qui ne saurait être inférieure au montant du loyer indexé à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer

— voir rappeler l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été placée au greffe le 30/11/2024.

L’affaire a été retenue le 21/01/2025.

La SAS AGLM IMMO soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— voir déclarer recevables les demandes de la SAS AGLM IMMO

— voir ordonner la jonction de la présente affaire avec celle ouverte n° RG 24/4039

— Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre M. [N] [S] [X] dit [K] , Mme [G] épouse [N] [S] [L] et la SAS AGLM IMMO

— Voir dire que la résiliation sera opposable de plus droit à Mme [G] épouse [N] [S] [L]

— Voir ordonner l’expulsion de M. [N] [S] [X] dit [K], de Mme [G] épouse [N] [S] [L] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est , afin de lever toute difficulté d’exécution

— Voir condamner solidairement M. [N] [S] [X] dit [K] et Mme [G] épouse [N] [S] [L] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle qui ne saurait être inférieure au montant du loyer indexé à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux,

— Voir débouter M. [N] [S] [X] dit [K] de sa demande reconventionnelle de changement des vitres de l’appartement

— Voir condamner solidairement M. [N] [S] [X] dit [K] et Mme [G] épouse [N] [S] [L] au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer

— voir rappeler l’exécution provisoire de droit

M. [N] [S] [X] dit [K] et Mme [G] épouse [N] [S] [L] ont été représentés. Ils soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicitent de :

— in limine litis :

— voir déclarer la SAS AGLM IMMO irrecevable en ses demandes formées tant à l’égard de M. [N] [S] [X] dit [K] que de Mme [G] épouse [N] [S] [L]

— au fond :

— voir débouter la SAS AGLM IMMO de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions

— voir juger qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 27/07/2015

— voir enjoindre la SAS AGLM IMMO de désigner une entreprise pour procéder à l’établissement d’un devis pour changement des menuiseries extérieures de l’appartement avec pose de fenêtres en double vitrage

— voir dire n’y avoir lieu à exécution provisoire

— voir laisser à la SAS AGLM IMMO la charge de ses propres dépens

— voir condamner la SAS AGLM IMMO au paiement de la somme de 4800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

M. [N] [S] [X] dit [K] et Mme [G] épouse [N] [S] [L] précisent être à jour du paiement de leurs loyers et charges.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014 , à compter du 01/01/2015 , " à peine d’irrecevabilité de la demande , l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département , au moins 6 semaines avant l’audience , afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées , ….. " . Cette saisine a pour finalité de permettre l’établissement du diagnostic social et financier de la situation des locataires , pour qu’il soit transmis au juge avant l’audience, ainsi qu’à la CCAPEX.

En application de l’article 24 IV de la loi du 06/07/89, le II et III de cet article sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Le bailleur justifie avoir dénoncé l’assignation de M. [N] [S] [X] dit [K] au Préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III et IV de la loi du 06/07/89, le 03/04/2024 et l’assignation de Mme [G] épouse [N] [S] [L] le 22/11/2024, soit six semaines avant l’audience du 21/01/2025. Il avait en effet été justifié du mariage des défendeurs en date du 11/9/2013.

Mais , en application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Or le bailleur ne justifie pas de la saisine de la CCAPEX pour signaler les impayés ni deux mois avant l’assignation de M. [N] [S] [X] dit [K] ni deux mois avant l’assignation de Mme [G] épouse [N] [S] [L] placée au greffe le 30/11/2024 , seule assignation ayant saisi la juridiction des demandes contre Mme [G] épouse [N] [S] [L] .

Ces documents référencés EXPLOC ne sont pas visés au bordereau des assignations , et ne font l’objet d’aucune pièce , puisqu’est versée la seule preuve du placement au 30/11/2024 auprès du Greffe , et les EXPLOC du 03/04/2024 et du 07/10/2024 pour les dénonciations au Préfet de l’assignation de M. [N] [S] [X] dit [K] et celle déclarée caduque de Mme [G] épouse [N] [S] [L] , ou l’EXPLOC lors du commandement de payer du 01/12/2020 .

Dès lors , il convient de déclarer la SAS AGLM IMMO irrecevable en ses demandes en prononcé de la résiliation du bail envers M. [N] [S] [X] dit [K] et Mme [G] épouse [N] [S] [L] et des demandes accessoires en expulsion et indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Aucune demande n’est formée par la SAS AGLM IMMO au titre d’un arriéré de loyers et charges.

Sur la demande reconventionnelle de M. [N] [S] [X] dit [K] et Mme [G] épouse [N] [S] [L] :

En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89, le bailleur doit entretenir les lieux à leur usage d’habitation .

M. [N] [S] [X] dit [K] et Mme [G] épouse [N] [S] [L] sollicitent de voir ordonner à la SAS AGLM IMMO de procéder à l’établissement d’un devis pour changement des menuiseries extérieures avec pose de double vitrage.

La SAS AGLM IMMO s’y oppose en faisant valoir qu’elle n’est pas justifiée.

M. [N] [S] [X] dit [K] et Mme [G] épouse [N] [S] [L] ne démontrent pas de défaut d’entretien des lieux qui justifierait de solliciter le bailleur pour une évaluation des frais de remplacement des ouvrants par des doubles vitrages , ni de difficulté en raison de la classification du logement pour sa performance énergétique.

Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit . Aucune circonstance particulière ne justifie de l’écarter.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner la SAS AGLM IMMO à payer à M. [N] [S] [X] dit [K] et Mme [G] épouse [N] [S] [L] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner la SAS AGLM IMMO aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE la SAS AGLM IMMO irrecevable en son action en prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu entre elle, M. [N] [S] [X] dit [K] et Mme [G] épouse [N] [S] [L], cotitulaire du bail par mariage, portant sur les lieux situés au [Adresse 3] , et les demandes accessoires en expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation

CONSTATE l’absence de toute demande de la SAS AGLM IMMO au titre d’un arriéré de loyers et charges

DEBOUTE M. [N] [S] [X] dit [K] et Mme [G] épouse [N] [S] [L] de leur demande tendant à ordonner à la SAS AGLM IMMO de procéder à l’établissement d’un devis pour changement des menuiseries extérieures avec pose de double vitrage

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE la SAS AGLM IMMO aux dépens

CONDAMNE la SAS AGLM IMMO à payer à M. [N] [S] [X] dit [K] et Mme [G] épouse [N] [S] [L] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT