TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 27/08/2025

à : Madame [R] [H]

Monsieur [N] [B]

Copie exécutoire délivrée

le : 27/08/2025

à : Maitre Géraldine GAMBIER

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/06323

N° Portalis 352J-W-B7J-DAIMG

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 août 2025

DEMANDEUR

Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 1]

Madame [K] [X] née [W], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maitre Géraldine GAMBIER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #D0080

DÉFENDEURS

Madame [R] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, greffière, lors des débats, et de Alexandrine PIERROT, Greffière, lors de la mise à disposition,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 août 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 août 2025 par Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection de Delphine VANHOVE, greffière, lors des débats, et de Alexandrine PIERROT, Greffière, lors de la mise à disposition,

Décision du 27 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/06323 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIMG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 25 novembre 2022, Madame [K] [X] et Monsieur [T] [X] ont donné à bail à Madame [R] [H] et à Monsieur [N] [B] un appartement à usage d’habitation meublée à titre de résidence secondaire situé [Adresse 2], pour une durée d’un an à compter du 15 décembre 2022.

Par contrat du 15 décembre 2022, Madame [K] [X] et Monsieur [T] [X] ont donné à bail à Madame [R] [H] et à Monsieur [N] [B] le même appartement meublé à usage d’habitation à compter du 15 décembre 2022, à titre d’habitation principale et pour une durée d’un an renouvelable à compter du 15 décembre 2022.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 15 décembre 2022.

Madame [R] [H] et à Monsieur [N] [B] ont quitté les lieux 25 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, Madame [K] [X] et Monsieur [T] [X] ont fait assigner Madame [R] [H] et à Monsieur [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

condamner in solidum Madame [R] [H] et à Monsieur [N] [B] à leur verser la somme de 2244,30 euros au titre de la dette locative établie selon décompte arrêté le 29 avril 2024 ;assortir la condamnation d’une astreinte de 25 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;condamner in solidum Madame [R] [H] et à Monsieur [N] [B] à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter la charge des entiers dépens ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 août 2025, à laquelle elle a été retenue.

Monsieur et Madame [X], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur assignation.

Au soutien de leur demande, ils exposent, sur le fondement des articles 7, 25-3 et 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, qu’ils ont sollicité à plusieurs reprises le paiement des loyers de retard au titre des mois de juin 2024 et de juillet 2024, ainsi que la TEOM pour l’année 2023, puis que le 25 juillet 2024, un état des lieux de sortie a fait état de dégradations dans l’ensemble de l’appartement correspondant à la somme de 1708,50 euros. Ils ajoutent avoir tenté une conciliation en vain au regard du procès-verbal de non-conciliation établi le 18 mars 2025.

Les défendeurs, assignés à étude, n’ont ni comparu, ni été représentés.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Décision du 27 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/06323 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIMG

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement sous astreinte

Selon l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Le présent titre ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

Le présent titre ne s’applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit notamment que le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

(…)

Il est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque d’état des lieux de sortie est conformé à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

(…)

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

L’article 25-6 de la même loi relative aux locations meublées prévoit que par dérogation à l’article 22n le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe une liste de réparations ayant le caractère locatif.

Décision du 27 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/06323 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIMG

Selon l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 se trouvant dans le titre relatif aux logements meublés, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 15 décembre 2022 était un bail meublé portant sur une résidence principale. Il prévoyait un loyer mensuel de 2100 euros et que les charges récupérables seraient récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait d’un montant de 350 euros, pouvant faire l’objet d’une révision annuelle.

Les défendeurs ont adressé un congé aux demandeurs pour le 25 juillet 2024, par courrier daté du 20 juin 2024.

Les défendeurs étaient donc redevables des sommes dues au titre des loyers et charges forfaitaires jusqu’à cette date.

Selon la mise en demeure du 25 avril 2025 adressée par lettre recommandée avec avis de réception aux défendeurs, ces derniers s’étaient abstenus de régler les loyers des mois de juin 2024 et juillet 2024, ce qui correspondait à la somme de 4425,80 euros.

S’agissant de la somme de 310 euros sollicitée par Madame [K] [X] et Monsieur [T] [X] au titre de la TOEM de 2023, dès lors qu’il s’agit d’un bail meublé et que les parties ont convenu que les charges étaient dues de manière forfaitaire, les demandeurs ne pouvaient solliciter une régularisation pour la récupération de la TOEM de l’année 2023. La somme de 310 euros ne saurait donc être due par les défendeurs.

En ce qui concerne les dégradations invoquées en demande, et relatives au changement des stores, au nettoyage des rideaux et à la réfection des chaises, l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas la présence des stores, de sorte que les bailleurs n’établissent pas l’état qui était les leurs lors de l’entrée dans les lieux. De même, l’état des rideaux et des chaises n’est nullement précisé dans l’état des lieux d’entrée. Ainsi, Madame [K] [X] et Monsieur [T] [X] n’apportent pas la preuve que les dégradations procèdent de dégradations locatives. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de condamner les défendeurs à régler aux bailleurs la somme de 1708,50 euros au titre des dégradations.

Il résulte de ces éléments que seule la somme de 4425,80 euros au titre des loyers impayés est due par les locataires, à l’exclusion de toute autre somme, et qu’il convient d’en déduire celle de 4200 euros correspondant au montant du dépôt de garantie. Les défendeurs demeurent donc redevables de la somme provisionnelle de 225,80 euros aux demandeurs (soit 442,80 – 4200 euros).

Enfin, le bail prévoit une clause de solidarité entre les preneurs.

Ainsi, Madame [R] [H] et Monsieur [N] [B] seront solidairement condamnés à verser la somme provisionnelle de 225,80 euros à Madame [K] [X] et Monsieur [T] [X].

Compte tenu du faible quantum de la somme due par les défendeurs, la demande d’astreinte n’est pas justifiée. Elle sera donc rejetée.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [H] et Monsieur [N] [B] succombent. Ils seront donc solidairement condamnés aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 535 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,

Condamne solidairement Madame [R] [H] et Monsieur [N] [B] à payer à Madame [K] [X] et Monsieur [T] [X] la somme provisionnelle de 225,80 euros au titre des arriérés de loyer et de charges ;

Rejette pour le surplus de la demande ;

Dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

Rejette la demande de Madame [K] [X] et Monsieur [T] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Madame [R] [H] et Monsieur [N] [B] aux dépens ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,