TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00012 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2DVR

AFFAIRE

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

C/

S.C.I. SCI RESIDENCE AMYNA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de PODGORSKI Etienne, Greffier, présent lors des débats et de Jessica ALBERT, Greffier, présent lors du prononcé.

CREANCIER POURSUIVANT :

S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Frédérique LEPOUTRE de la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS LEPOUTRE, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

vestiaire : 709

DEFENDERESSE :

S.C.I. SCI RESIDENCE AMYNA

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

vestiaire : NAN 46

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 02 octobre 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 7 novembre 2024, et publié le 23 décembre 2024, au Service de la Publicité Foncière de NANTERRE, volume 2024 S numéro 155, la société SA Crédit Industriel et Commercial (ci-après CIC) a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à la société SCI [Adresse 9], dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3]), cadastrés section D numéro [Cadastre 1], lieudit “[Adresse 2]”, pour une surface de 1ha, 25a 90ca, en l’espèce les lots numéros 145 (appartement), 146 (cave) et 599 (parking), plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Par acte du 14 janvier 2025 le CIC, créancier poursuivant a fait assigner la SCI [Adresse 9] à comparaître devant le juge de l’exécution de NANTERRE à l’audience d’orientation du 6 mars 2025.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution de [Localité 8] le 16 janvier 2025.

L’affaire a été retenue, après trois renvois, à la demande des parties, à l’audience du 2 octobre 2025, au cours de laquelle les parties ont comparu, chacune représentée par son conseil.

Aux termes de ses dernières écritures valablement signifiées le 16 juin 2025, le CIC demande au juge de l’exécution de :

— DECLARER IRRECEVABLE ET MAL FONDEE la société dénommée « SCI RESIDENCE AMYNA » en ses demandes visant à faire juger abusive et par voie de conséquence non écrite la clause intitulée « exigibilité immédiate et à prononcer la nullité de la déchéance du terme prononcée le 28 mai 2024 par le CIC et des actes de procédure en découlant,

En conséquence,

— DEBOUTER la société dénommée « SCI RESIDENCE AMYNA » de toutes ses demandes,

— ORDONNER la vente forcée des biens et droits immobiliers susvisés en un seul lot sur la mise à prix de 130.000 € (CENT TRENTE MILLE EUROS),

— FIXER la date de l’audience à laquelle il sera procédé à ladite vente forcée,

— MENTIONNER le montant de la créance du CIC créancier poursuivant à la somme totale de 162.027,53 suivant décompte au 6 juin 2025 se décomposant comme suit :

Capital et échéances de retard au 6 juin 2025 …………………………………….. 150 274,73 euros

Intérêts courus non capitalisés …………………………………………………… 196,63 euros

Indemnité conventionnelle ………………………………………………………………….. 11 555,97 euros

Sans préjudice de tous autres frais de procédure et ceux d’exécution,

— ORDONNER, outre la publicité légale et l’aménagement judiciaire de la publicité, une annonce sur un site internet dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite,

— DESIGNER la SAS BENZAKEN & ASSOCIES afin de procéder à une visite de l’immeuble pendant une heure, dans les quinze jours précédant la date fixée pour la vente, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ;

— DIRE que les frais et honoraires du commissaire de justice désigné et des technicien choisis seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix en même temps que les frais taxés,

— TAXER, les frais de poursuite qui seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des émoluments, entre les mains du poursuivant,

— DIRE que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A 444-191 et A 444-91 du Code de commerce, en sus du prix de vente,

À titre subsidiaire, si la vente amiable venait à être autorisée à la demande du débiteur,

— Fixer le montant en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente,

— DIRE que le prix de vente de l’immeuble sera consigné sur un compte séquestre de la Caisse des dépôts et consignations,

— TAXER, les frais de poursuite qui seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des émoluments, entre les mains du poursuivant,

— DIRE que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A 444-191 et A 444-91 du Code de commerce, en sus du prix de vente,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI RESIDENCE AMYNA au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du CPC, au profit du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL,

— ORDONNER l’emploi des dépens en frais taxés de poursuite, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur actualisation.

Aux termes de ses dernières écritures valablement signifiées le 1er octobreb 2025, la SCI [Adresse 9] demande au juge de l’exécution de :

A titre principal,

— DEBOUTER le CIC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— JUGER abusive et par voie de conséquence non écrite la clause intitulée « exigibilité immédiate » contenue aux conditions générales du prêt immobilier consenti à la débitrice saisis autorisant l’établissement bancaire à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre du prêt si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires,

— CONSTATER l’absence de l’envoi d’une mise en demeure préalablement au prononcé de la déchéance du terme,

— En conséquence, PRONONCER la nullité de la déchéance du terme prononcée le 28 mai 2024 par le CIC et des actes de procédure en découlant,

— CONSTATER que le CIC ne justifie pas d’une créance liquide et exigible à l’encontre de la SCI RESIDENCE AMYNA,

— En conséquence, PRONONCER la nullité commandement de payer valant saisie immobilière délivré à la SCI RESIDENCE AMYNA et publié au service de la publicité foncière de NANTERRE, le 23 décembre 2024 sous le volume 2024 S n° 155,

— ORDONNER la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à la SCI RESIDENCE AMYNA et publié au service de la publicité foncière de NANTERRE, le 23 décembre 2024 sous le volume 2024 S n° 155,

— ORDONNER la publication du jugement à intervenir en marge du commandement de payer valant saisie immobilière délivré à la SCI RESIDENCE AMYNA et publié au service de la publicité foncière de NANTERRE, le 23 décembre 2024 sous le volume 2024 S n° 155,

— SUPPRIMER la clause pénale intitulée indemnité conventionnelle prévue au contrat de prêt et en conséquence,

— DEBOUTER le CIC de sa demande au titre de l’indemnité conventionnelle d’un montant de 11.555,97 euros,

— CONDAMNER le CIC aux frais de la procédure de saisie immobilière et aux entiers dépens de la présente instance.

A titre subsidiaire,si par extraordinaire, le Juge de l’exécution venait à juger que le CIC justifie d’une créance liquide et exigible, il lui est demandé de :

— SUPPRIMER la clause pénale intitulée indemnité conventionnelle prévue au contrat de prêt et en conséquence,

— DEBOUTER le CIC de sa demande au titre de l’indemnité conventionnelle d’un montant de 11 555,97 euros

— ENJOINDRE au CIC d’actualiser le montant de sa créance,

— AUTORISER la SCI RESIDENCE AMYNA à procéder à la vente amiable de son bien au prix plancher de 190.000 euros ;

— Si par extraordinaire le Juge venait à ne pas faire droit à la demande de la SCI RESIDENCE AMYNA au titre de l’indemnité d’exigibilité, il lui est demandé de la réduire à 1 euros et à titre subsidiaire la ramener à de plus juste proportion conformément aux dispositions de l’article 1231- 5 du Code Civil.

En tout état de cause,

— CONDAMNER le CIC à la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux frais de la procédure de saisie immobilière et aux entiers dépens de la présente instance.

Coonformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un exposé complet du litige il convient de se reporter aux écritures du créancier poursuivant, valablement signifiées aux débiteurs.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 novembre 2025.

Par note en délibéré autorisée, reçue au greffe le 8 octobre 2025, le CIC a fait valoir ses observations sur la qualité de consommateur de la SCI [Adresse 9].

Par note en délibéré autorisée, reçue au greffe le 30 octobre 2025, la SCI Résidence AMYNA a fait valoir ses observations sur ce même point.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur la demande de nullité du commandement de payer valant saisie immobilière

La SCI [Adresse 9] les dispositions protectrices des consommateurs qui imposent à la banque d’adresser à l’emprunteur défaillant un mise en demeure préalable au prononcé de la déchéance du terme. La SCI Résidence AMYNA estime pouvoir se prévaloir de la qualité de consommateur au motif que les parties ont convenu de soumettre l’opération de crédit aux dispositions régissant les crédits à la consommation, soulignant également qu’elle n’a pas agi en qualité de professionnelle, l’appartement ayant été acquis en vue de son occupation à titre de résidence principale. Or, la SCI [Adresse 9] souligne que le contrat de prêt ne prévoit pas une telle mise en demeure, en sorte qu’elle estime que la déchéance du terme se trouve rétroactivement privée de fondement juridique. Elle souligne donc que seule est exégible la somme correspondant aux échéances mensuelles impayées, lesquelles n’existent pas en application du tableau d’amortissement.

En réplique, le CIC réfute la qualité de consommateur de la SCI [Adresse 9] dont il souligne qu’elle est une personne morale ayant agi dans le champ de son activité professionnelle (acquisition, mise en valeur, administration, location d’immeuble, transformation et construction), rappelant également qu’une personne morale est irrecevable à invoquer les dispositions du code de la consommation. Par ailleurs, le CIC souligne avoir envoyé plusieurs courriers à la SCI et estime que cette dernière est de mauvaise foi, invoquant des réponses par mail qu’il a reçues.

En application de l’article L.212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

Par arrêt en date du 22 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

En l’espèce, le bien objet de la présente procédure semble constituer la résidence principale de l’actuelle associée gérante de la SCI. Toutefois, la SCI [Adresse 9] ne démontre pas en quoi elle n’a pas agi en qualité de professionnelle alors qu’elle a souscrit un prêt immobilier pour financer l’acquisition d’un immeuble conformément à son objet, que ce prêt a été souscrit par une personne physique différente de la personne qui occupe à présent l’appartement, et que la société reste domiciliée à une autre adresse que celle du bien objet de la présente procédure, dont la SCI ne démontre pas d’avantage qu’il s’agit de son seul patrimoine immobilier.

Par ailleurs, si l’offre de crédit immobilier ratifiée par les parties fait référence aux articles L.313-1 et suivants du code de la consommation, il sera rappelé que la qualification de consommateur est d’ordre public, que les parties ne peuvent donc en disposer librement, qu’ainsi la mention des dispositions du code de la consommation en en-tête de l’offre de crédit immobilier, reste indifférente à la qualification de la qualité de la SCI.

En conséquence, la SCI Résidence AMYNA n’a pas qualité à invoquer les dispositions protectrices du consommateur et sa demande d’annulation du commandement de payer aux fins de saisie immobilière sera donc rejetée.

Dès lors, le CIC justifie d’une créance certaine, liquide et exigible.

Sur le quantum de la créance du CIC

La SCI [Adresse 9] estime que l’indemnité d’exigibilité anticipée constitue une clause pénale laquelle lui apparaît manifesteùent excessive puisque le retard du débiteur dans l’exécution de ses obligations est déjà indemnisé par les intérêts de retard. La SCI Résidence AMYNA ajoute qu’elle a repris le paiement des échéances à hauteur de 1.100 euros par mois, ce qui n’est pas pris en compte par le décompte du CIC.

En réplique, le CIC reconnaît que l’indemnité d’exigibilité anticipée constitue une clause pénale, dont il souligne qu’elle n’est pas supérieure à ce que prévoit l’article R.313-28 du code de la consommation. Le CIC souligne que le juge a le pouvoir de modérer cette clause mais pas de l’annuler et qu’elle doit être évaluée au regard des conséquences de la résolution du contrat de prêt et de la durée du prêt restant à courir et non au regard du montant des échéances impayées. Le CIC ajoute verser aux débats un décompte actualisé qui tient compte des derniers réglements effectués.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’indemnité d’exigibilité anticipée consitue une clause pénale, qu’il convient de modérer au regard de son caractère manifestement excessif, compte tenu notamment de la reprise de versements par la SCI débitrice. L’indemnité sera donc réduite à un montant global de 6.000 euros.

Au vu des pièces produites, et du décompte arrêté au 6 juin 2025, comprenant les versements effectués par la SCI [Adresse 9], il convient de mentionner que la créance du CIC s’élève au 6 juin 2025, à la somme de 156.471,56 euros, en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs.

Sur la demande d’orientation de la procédure en vente amiable

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

La SCI [Adresse 9] sollicite la possibilité de vendre le bien objet de la présente procédure à l’amiable, produisant une estimation du bien située entre 199.000 euros et 208.000 euros. Elle sollicite que le prix plancher soit fixé à la somme de 190.000 euros.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable du bien.

Le débiteur saisi rapporte dès lors la preuve de son intention de vendre son bien et de diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Il convient d’accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 190.000 euros, compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur les frais de poursuite et les dépens

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.469,98 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’annulation du commandement de payer aux fins de saisie immobilière de la SCI Résidence AMYNA ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la société SA CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL s’élève au 6 juin 2025 à la somme de 156.471,56 euros en principal, intérêts et accessoires, outre les intérêts postérieurs ;

AUTORISE la SCI [Adresse 9] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 190.000 euros net vendeur ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.469,98 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 12 mars 2026 à 15 heures 00,

Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal judiciaire de Nanterre

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation du prix de vente ;

— du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si la SCI [Adresse 9] justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

Ainsi jugé et prononcé le 13 Novembre 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXECUTION

copie à :

Maître Stéphanie LAMORA ccc toque

Maître Frédérique LEPOUTRE ce toque