TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

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N° RG 24/58618 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JXD

N° : 2

Assignation du :

12 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [L] [H] épouse [G]

[Adresse 8]

[Localité 13]

Madame [M] [H]

[Adresse 1]

[Localité 15]

Madame [B] [H]

[Adresse 9]

[Localité 14]

Monsieur [T] [H]

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentés par M^e Romain LAFONT, avocat au barreau de PARIS – #P0121, SELARL LAFONT-DUGAL &ASSOCIES

DEFENDERESSE

La société “AFRIK 13" S.A.S.

[Adresse 5]

[Localité 11]

non constituée

INTERVENANT VOLONTAIRE

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic, la société S.I.G. (SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTON) SARL

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par M^e Vianney BOUVET-LANSELLE, avocat au barreau de PARIS – #P0035

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

La société Afrik 13 est locataire de divers locaux commerciaux à usage de « tous commerces » en vertu d’un acte en date du 31 janvier 2017 portant renouvellement de bail à compter du 1er octobre 2016.

Ce bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 23.003,71 € en principal, ledit loyer étant stipulé payable à terme échu de manière mensuelle.

Le bail portait sur divers locaux situés [Adresse 4], à savoir:

« Une boutique à gauche de la porte d’entrée, arrière-boutique, formant cuisine au rez-de-chaussée, laboratoire, frigo

Une chambre au premier étage

Deux caves dont une sous la boutique et une sous le laboratoire

Une installation de l’eau, du gaz et de l’électricité

Un droit à la cour et au cabinet d’aisances

Un appartement composé de trois pièces, une cuisine, une entrée et une cave, au 5ème étage gauche + une salle de bain installée par M. [X]»

Les bailleurs ont fait dresser des procès-verbaux de constats les 29 juillet, 10 août, 9 novembre 2020, 7 janvier 2021 et 8 février 2024 concernant les désordres au sein des parties communes de l’immeuble, dégradations en infraction aux dispositions du bail commercial en date du 31 janvier 2017.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, la société Afrik 13 a été mise en demeure de :

— cesser les infractions relatives aux désordres causés dans les espaces communs et l’utilisation des locaux du 1er étage non conforme au bail (utilisation des espaces communs en courette intérieure pour le stockage des poubelles du restaurant, dégradations et salissures importantes au sol de l’entrée de l’immeuble, le couloir du rez-de-chaussée, les escaliers et couloirs jusqu’à la porte palière de l’appartement du 1er étage, et de l’escalier menant à la cave, dégradations et salissures importante de même origine en courette intérieure, utilisation des accès et couloir commun de l’immeuble pour la livraison des marchandises et les entrées et départs des personnels, l’appartement du 1er étage est utilisé en tant qu’espace de stockage, or il est à usage d’habitation. Ceci engendre des allers-retours des employés entre le 1er étage et le restaurant. Les escaliers sont ainsi fortement dégradés),

— payer aux bailleurs la somme de 4.529,79 euros correspondant aux arriérés de loyer.

Cette mise en demeure étant restée sans effet, un nouveau procès-verbal de constat a été établi le 21 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, il a été fait commandement à la société Afrik 13 de cesser tous les agissements contraires au bail et de procéder au nettoyage nécessaire et faire cesser toute occupation contraire aux dispositions du bail.

Par nouveau procès-verbal de commissaire de justice dressé le 4 septembre 2024, il a été constaté que la société Afrik 13 poursuivait ses infractions et agissements illicites.

Le bailleur a été mis en demeure par lettre du 16 février 2024 du conseil du syndicat des copropriétaires d’intervenir auprès de la société Afrik 13 afin de faire cesser les divers désordres causés par cette dernière.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Mme [L] [H] épouse [G], Mme [M] [H], Mme [B] [H], et M. [T] [H] ont, par exploit de commissaire de justice délivré le 12 décembre 2024, fait citer la société Afrik 13 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu l’article 1728 du code civil.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu la clause résolutoire insérée au bail.

Vu le commandement de cesser.

Vu les autres pièces produites.

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Ordonner l’expulsion la société AFRIK 13 et de toutes autres personnes dans les lieux de son fait et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 16] Armée s’il y a lieu.

Fixer à compter de l’ordonnance à intervenir à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000 Euros jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs.

Condamner la société AFRIK 13 à payer aux bailleurs, la somme de 5.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution.

Condamner la société AFRIK 13 aux entiers dépens de la présente instance ».

A l’audience du 3 février 2025, conformément à ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, régularisées et soutenues à l’audience, la partie requérante maintient ses demandes devant le juge des référés.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, a régularisé et soutenu oralement des conclusions d’intervention volontaire signifiées par voie d’huissier le 28 janvier 2025 à la société Afrik 13, aux termes desquelles il demande au juge des référés de :

« Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu le règlement de copropriété du 16 décembre 1965,

A titre principal,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail de la société Afrik 13 ;

Condamner la société Afrik 13 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 50.000 euros à titre de provision en réparation du préjudice subi ;

En tout état de cause

Condamner la société Afrik 13 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la société Afrik 13 aux entiers dépens comprenant les frais du constat de commissaire de justice du 8 février 2024 ».

La défenderesse n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux conclusions régularisées à l’audience, à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial du 31 janvier 2017 comporte les dispositions résolutoires suivantes :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaires qu’une simple ordonnance de référé pour, si besoin était, contraindre le Preneur à quitter les lieux et ordonner la vente des mobiliers et marchandises ce nonobstant toutes offres et conciliations ultérieurs ; dans ce cas, les loyers versés d’avance resteraient acquis au Bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux, du prix des réparations locatives et sous réserve de tous droits et actions.

En cas de décès du Preneur, il y aura solidarité et indivisibilité entre ses héritiers et représentants pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail. ».

Il stipule également à l’article 7 « CHARGES ET CONDITIONS », que le preneur doit :

« entretenir les lieux loués en bon état de réparation locative de manière à les rendre en fin de bail en bon état desdites réparations, le Bailleur conservant à sa charge les grosses réparations telles qu’elles résultant de l’article 606 du code civil. Le preneur sera tenu à toutes les réparations d’entretien. En outre, il aura à sa charge tous les travaux d’entretien et les réparations y compris les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil, se rapportant directement ou indirectement aux constructions par lui édifiées. »

Le même article stipule qu’il ne doit pas « déposer dans la cour ou dans le couloir d’entrée de l’immeuble aucun objet de quelque nature que ce soit. »

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement délivré au preneur le 31 juillet 2024, de :

« – Cesser les désordres dans les espaces communs de la copropriété, notamment la dégradation des parties communes, et faire procéder aux nettoyages nécessaires

— Cesser l’accès des marchandises par les couloirs et accès communs de l’immeuble

— Libérer la courette intérieure des poubelles du restaurant

— Faire cesser l’utilisation de l’appartement du 1er étage en tant qu’espace de stockage du restaurant ». (pièce n°7 des demandeurs)

Ce commandement mentionne le délai d’un mois pour apurer ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 I du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est reproduit, permettant au locataire d’en contester la régularité.

Il sera rappelé que dans sa mise en œuvre, la clause résolutoire est d’interprétation stricte.

Le bailleur, dès lors qu’il met en œuvre cette clause au titre du défaut d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du bail, doit apporter la preuve évidente d’une infraction au bail et de sa persistance à l’issue du mois suivant la délivrance de la sommation d’y mettre fin.

S’agissant de l’administration de la preuve d’un comportement fautif entraînant l’effet de la clause résolutoire, il sera observé que dès lors qu’il n’est pas expressément et clairement prévu par les dispositions du bail et notamment les articles visés au commandement, une interdiction de dégrader les parties communes, d’accès des marchandises par les couloirs et accès communs de l’immeuble d’utiliser la courette intérieure pour les poubelles du restaurant, d’utiliser l’appartement du 1er étage en tant qu’espace de stockage du restaurant, il doit nécessairement être interprété la clause résolutoire et apprécié si de tels agissements sont sanctionnés contractuellement par la résiliation automatique du bail en cas de persistance, un mois après la délivrance de la sommation de cesser ces agissements.

Concernant le commandement de cesser les désordres dans les espaces communs de la copropriété, notamment la dégradation des parties communes, et faire procéder aux nettoyages nécessaires, cesser l’accès des marchandises par les couloirs et accès communs de l’immeuble, libérer la courette intérieure des poubelles du restaurant, cesser l’utilisation de l’appartement du 1er étage en tant qu’espace de stockage du restaurant, il sera observé que les dispositions de l’article 7 du bail consistant à « entretenir les lieux loués en bon état de réparation locative de manière à les rendre en fin de bail en bon état desdites réparations, le Bailleur conservant à sa charge les grosses réparations telles qu’elles résultant de l’article 606 du code civil. Le preneur sera tenu à toutes les réparations d’entretien. En outre, il aura à sa charge tous les travaux d’entretien et les réparations y compris les grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil, se rapportant directement ou indirectement aux constructions par lui édifiées. » concernent les lieux loués sans mentionner précisément les parties communes de l’immeuble et d’éventuels désordres causés par le preneur à celles-ci.

Le même article 7 du bail qui stipule que le preneur ne doit pas « déposer dans la cour ou dans le couloir d’entrée de l’immeuble aucun objet de quelque nature que ce soit. » ne vise pas précisément les poubelles ni l’accès des marchandises du restaurant par le couloir de l’immeuble. En effet, seul le dépôt d’objet est visé et non un accès des marchandises.

En outre, aucune disposition du bail ne semble restreinte l’utilisation de l’appartement du 1er étage.

Il sera observé qu’aucune référence au règlement de copropriété de l’immeuble n’est faite dans le bail, qui ne semble en outre pas comporter ce règlement en annexe, à défaut de mention à cet égard.

Dans ces conditions, l’appréciation de l’existence d’infractions au bail sanctionnées par la clause résolutoire relève ainsi d’un examen au fond et échappe à l’évidence du constat en référé.

Il n’est en effet pas démontré que les manquements allégués au commandement induisent de manière évidente l’effet de la clause résolutoire.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement délivré le 31 juillet 2024, visant la clause résolutoire inscrite au bail, ni sur la demande subséquente de condamnation à une indemnité d’occupation provisionnelle.

Les demandeurs seront renvoyés à mieux se pourvoir au principal à ce titre.

Enfin, les bailleurs soutiennent avoir découvert très récemment que le locataire mettait l’appartement situé au 5 ème étage en location via le site Booking en violation de la clause du bail, interdisant la sous location des locaux.

Toutefois, cette interdiction de sous-location n’est pas visée par le commandement délivré le 31 juillet 2024 et ne saurait donc, dès lors, fonder l’acquisition de la clause résolutoire.

Il n’y a donc pas lieu à référé non plus à ce titre.

Sur la demande de provision du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Le juge des référés apprécie l’existence d’un tel trouble au moment où il statue.

Nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, troublant la jouissance de son bien. A défaut, la responsabilité de l’auteur du trouble est engagée, sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’une faute de sa part.

La responsabilité du voisin est engagée lorsqu’il génère un trouble anormal, la caractérisation de l’anormalité des nuisances étant parfaitement indépendante tant de la justification du respect des normes et réglementations administratives que de leur éventuelle violation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une provision de 50.000 euros en réparation du préjudice qu’il prétend subir du fait du comportement de la société Afrik 13 qui affecterait les conditions de vie des copropriétaires.

Il indique que les troubles anormaux de voisinage seraient caractérisés dès lors que l’ordre, les odeurs, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’immeuble seraient altérés.

Le succès des prétentions du syndicat des copropriétaires devant le juge des référés suppose de caractériser le caractère manifeste du trouble anormal de voisinage qu’il dénonce.

Le trouble anormal de voisinage doit résulter d’éléments constitutifs dont il est établi qu’ils excèdent les inconvénients normaux du voisinage, et qu’ils sont toujours actuels à la date où le juge statue.

Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— des procès-verbaux de constat des 29 juillet et 10 août 2020 qui font état de dégradations, traces, salissures des parties communes.

— des courriers et mises en demeure adressés au bailleur en février 2019 et septembre 2020

— d’une assignation en référé délivrée en vue de l’audience du 30 décembre 2020 au bailleur et au preneur,

— une ordonnance de référé du 18 mars 2021 ordonnant aux bailleurs et au preneur de faire cesser certains troubles, à savoir l’usage privatif de la cour en y entreposant des poubelles et en y ayant fait installer un refroidisseur, l’alimentation en électricité des caves, l’utilisation de l’appartement situé au 1er étage à usage de stockage, la fermeture avec un cadenas des sanitaires communs du 1er étage et renvoyant le syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir concernant la demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par l’ensemble des copropriétaires,

— des témoignages

— une planche photographique,

— un procès-verbal de constat du 8 février 2024

— une mise en demeure du 16 février 2024

Ces éléments établissent l’existence de nuisances en lien avec l’activité du restaurant.

Ils sont cependant insuffisants à établir, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que les nuisances dénoncées, d’une part soient toutes toujours d’actualité à la date de l’audience de plaidoirie et de la présente décision, intervenus plus d’un an après la réalisation du procès-verbal de constat du 8 février 2024, d’autre part qu’elles génèrent de façon manifeste un trouble anormal de voisinage.

Il résulte des éléments exposés ci-dessus que, ni la persistance du trouble du voisinage allégué, ni son caractère manifeste, ne sont établis, de sorte que l’obligation à indemnisation de la société Afrik 13 invoquée au soutien de la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu du sens de la présente décision, chacune des parties conservera la charge des dépens exposés par elle.

De même, le sens de la présente décision ne commande pas de prononcer de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [L] [H] épouse [G], Mme [M] [H], Mme [B] [H], et M. [T] [H] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6];

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Laissons à chacune des parties la charge de ses dépens et frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 17] le 10 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON