TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 3]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 24/02156 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6WJ

Minute :

Association ARPEJ

Représentant : M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [T] [C]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

M^e Elodie SCHORTGEN

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Monsieur [T] [C]

Le 12 Mars 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

Association ARPEJ, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [C], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

DÉBATS :

Après débats à l’audience publique du 04 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

DÉCISION :

Réputé contradictoire, premier ressort, mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 07 Mars 2025 par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 17 mars 2021, l’association ARPEJ a donné à bail à Monsieur [T] [C] un logement n°A505 situé à la [Adresse 6], pour une redevance mensuelle de 485,00 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 avril 2024, l’association ARPEJ a adressé à Monsieur [T] [C], une mise en demeure de payer la somme de 1.470,22 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, arrêté à la date du 10 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, l’association ARPEJ a adressé à Monsieur [T] [C], un commandement payer la somme de 1.631,97 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, arrêté à la date du 18 juillet 2024.

Par acte d’huissier en date du 20 novembre 2024, l’association ARPEJ a fait assigner en référé Monsieur [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

condamner Monsieur [T] [C] à libérer l’appartement et ce sans délai à compter de la décision à intervenir et à défaut,

autoriser son expulsion et celle de tous occupant de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique,

condamner Monsieur [T] [C] au paiement mensuel à titre provisoire d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des redevances locatives qui auraient été dues si la convention s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération totale et effective des lieux,

condamner Monsieur [T] [C] à payer à titre provisionnel la somme de 2.757,97 euros, représentant l’arriéré des redevances locatives arrêté au mois d’octobre 2024 inclus,

condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2025.

L’association ARPEJ, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.275,98 euros, loyer de janvier 2025 inclus, au 31 janvier 2025. Elle n’est pas opposée à la mise en place de délais de paiement.

Monsieur [T] [C], comparait et expose sa situation financière. Il propose de verser 120 euros par mois en sus de son loyer courant.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [T] [C] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 exclut expressément de son champ d’application les logements-foyers, lesquels sont régis par les articles L. 633-1 et suivants et R. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

L’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans trois cas listés à cet article, parmi lesquels figure l’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

En l’espèce, la convention litigieuse prévoit à son article 4 des conditions générales du contrat de location que « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer […] le contrat de location, après examen de la situation sociale du souslocataire peut être résilié de plein droit à l’initiative du gestionnaire deux mois apres l’envoi […] d’un simple commandement de payer ».

En date du 24 juillet 2024, l’association ARPEJ a fait signifier par commissaire de justice, un commandement de payer la somme de 1.470,22 euros reproduisant cet article du contrat.

Il est en outre établi que ce commandement de payer et resté au moins partiellement infructueux pendant au moins deux mois.

En conséquence, le contrat litigieux est résilié de plein droit à compter du 25 septembre 2024 et Monsieur [T] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [T] [C] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’association ARPEJ produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [C] reste lui devoir la somme de 3.275,98 euros à la date du 31 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, mois de janvier 2025 inclus.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 3.275,98 euros.

Monsieur [T] [C] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 31 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délai de paiement

Peuvent ici être envisagés des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Monsieur [T] [C] déclare être en étude de commerce et avoir été embauché par une entreprise. Selon le diagnostic social et financier, Monsieur [T] [C] dispose de 1300 euros de ressources par mois. Il propose de verser 120 euros par mois en sus du loyer courant. De plus, l’association ARPEJ n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et propose qu’il verse 102,50 euros de loyer en plus.

Cette situation ainsi que le montant de la dette locative justifient que lui soient accordés des délais de paiement, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laurence HAIAT, vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort contradictoire,

CONSTATONS que la résiliation du contrat de location conclu le 17 mars 2021 entre l’association ARPEJ et Monsieur [T] [C] concernant le logement logement n°A505 situé à la [Adresse 6], et ce à compter du 25 septembre 2024 ;

CONSTATONS que Monsieur [T] [C] occupe sans droit ni titre les locaux susmentionnés depuis cette date,

CONDAMNONS Monsieur [T] [C] à verser à l’association ARPEJ la somme provisionnelle de 3.275,98 euros (décompte arrêté au 31 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), correspondant à l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISONS Monsieur [T] [C] à s’acquitter de la dette par 23 versements mensuels de 120 euros, payables en plus de la redevance courante et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité couvrant le solde de la dette,

SUSPENDONS les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et disons qu’en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse,

la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

qu’à défaut par Monsieur [T] [C] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’association ARPEJ pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [T] [C] devra payer à l’association ARPEJ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans la résidence mois par mois, jusqu’au départ effectif des lieux (volontaire ou forcé),

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [C] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.