TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Copies délivrées

le :

— M^e BAULAC / CCC + CE

— Me [Localité 7]-ROUMAUD / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/02453

N° Portalis 352J-W-B7I-C4E5K

N° MINUTE : 3

Contradictoire

Assignation du :

02 Décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [R]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [J] [I] épouse [R]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Monsieur [E] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Monsieur [G] [M]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0207

DÉFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. DU DOCTEUR [V], prise en la personne de Mme [F] [V]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0618

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/00717 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV35E

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Sophie GUILLARME, Première Vice-présidente adjointe

assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier lors des débats et de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 27 Mars 2025, tenue en audience publique, devant Madame Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025, délibéré prorogé au 25 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2014, monsieur [K] (dit [D]) [R] et son épouse madame [J] [Y] ont consenti à la S.E.L.A.R.L. DU DOCTEUR [F] [V], chirurgien-dentiste, le renouvellement d’un bail professionnel portant sur un appartement lot n°22 en rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] pour une durée de six ans commençant le 1er janvier 2014 et se terminant le 31 décembre 2019 et moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 60 000 € indexé et payable mensuellement et d’avance le premier jour de chaque mois.

Par acte extrajudiciaire du 17 avril 2019, les époux [R] ont fait délivrer à la locataire un congé pour le 31 décembre 2019 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges porté à 78 000 €.

Par lettre du 23 décembre 2019, la locataire a fait part aux bailleurs de sa décision de refuser l’offre de renouvellement du bail et de quitter les lieux, sollicitant le règlement d’une facture de 6 468,62 € au titre de la mise en conformité de la chaudière en octobre 2018.

Par lettre du 08 janvier 2020, les bailleurs, prenant acte de sa décision et de ce qu’elle n’avait pas quitté les lieux au 31 décembre 2019 lui ont réclamé le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 6 500 €, outre un rappel d’indexation des loyers des années 2018 et 2019 de 3 599,99 €, la remise en état des locaux loués, notamment d’un parquet sur lequel un lino a été posé, ainsi que la réinstallation d’une salle de bains et d’une cuisine qui existaient à son entrée dans les lieux.

Ils ont par ailleurs contesté devoir payer le coût de travaux sur la chaudière, relevant, outre l’ancienneté de cette facture, que lesdits travaux avaient été réalisés sans demande préalable ni avoir donné leur accord et alors qu’ils avaient déjà participé en décembre 2017 à l’installation d’une nouvelle chaudière.

Les bailleurs ont fait signifier à leur locataire une sommation de quitter les lieux le 06 février 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 21 février 2020, la locataire a indiqué s’être organisée pour quitter les lieux au plus tard le 31 mars suivant et a fait valoir auprès de ses bailleurs que sa décision de refuser le renouvellement du bail n’était pas « précipitée » mais la conséquence d’une réflexion eu égard à une augmentation de loyer de 30% qu’elle jugeait disproportionnée et à la réinstallation de son cabinet alors que les locaux loués lui convenaient parfaitement et que sa patientèle y était attachée.

Par lettre du 20 février 2020, les bailleurs ont réitéré leurs demandes et pris acte d’une remise des clés le 31 mars 2020, proposant de procéder à l’état des lieux de sortie par huissier à frais partagés.

La restitution des clés et la remise en état des lieux n’ont pu être effectués à la date prévue, postérieure à la déclaration de l’état d’urgence sanitaire lié à la pandémie de covid-19 et au confinement de la population.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 22 mai 2020, la locataire a proposé aux bailleurs de procéder à l’état des lieux de sortie et à la remise des clés le 16 juin suivant.

Les époux [R] ont assigné la locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS le 26 mai 2020 aux fins notamment d’expulsion et de paiement de sommes provisionnelles.

Le 22 juin 2020, il a été procédé à la restitution des clés et à l’état des lieux de sortie dressé par procès-verbal d’huissier.

Les parties ne sont pas parvenues à s’accorder sur les travaux de remise en état des locaux.

Par ordonnance du 17 novembre 2020, le juge des référés a notamment condamné la locataire à payer aux bailleurs des sommes provisionnelles de 5 350 € au titre de l’arriéré locatif du mois de décembre 2019 et de 30 673,33 € à titre d’indemnité d’occupation du 1er janvier au 22 juin 2020.

Par acte du 02 décembre 2020, monsieur [K] (dit [D]) [R] et son épouse madame [J] [Y], en qualité d’usufruitiers du bien loué, ainsi que leurs fils monsieur [E] [R] et monsieur [G] [M], en qualité de nus-propriétaires, ont assigné la S.E.L.A.R.L. DU DOCTEUR [F] [V] devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Dans leurs dernières écritures du 23 décembre 2022, les demandeurs sollicitent du tribunal de :

« – Condamner la société SELARL du DOCTEUR [V] aux sommes suivantes :

• 29.550 euros au titre des travaux réparatoires hors cuisine et salle de bain

• 36.000 euros au titre de la remise en état de la cuisine et de la salle de bain

• 57.600 euros au titre du délai imputable au locataire avant la remise en état des lieux dégradés

• 15.000 euros au titre du préjudice moral à compenser avec le dépôt de garantie dû à la SELARL du DOCTEUR [V]

— Débouter la SELARL du DOCTEUR [V] de toutes ses autres demandes reconventionnelles contraires ou plus amples.

— Condamner la SELARL du Docteur [V] à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions du 27 mars 2023, la défenderesse sollicite du tribunal de :

« – Dire et juger que les demandes des Consorts [R] ne sont pas justifiées et que les montants des travaux sollicités sont particulièrement excessifs ;

— Donner acte de l’accord de la SELARL pour le paiement de la somme de 3.090 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement ;

— Débouter les consorts [R] de toutes autres demandes excédant cette prise en charge des travaux de réparation locative ;

— Ordonner la compensation entre la somme de 3.090,00 euros due au titre des travaux de remise en état et le dépôt de garantie d’un montant de 15.000,00 euros ;

A titre reconventionnel,

— Constater que la SELARL du Docteur [V] se trouvait dans l’impossibilité d’exécuter son obligation de restitution des locaux durant la période comprise entre le 16 mars et le 12 mai 2020,

— Dire et juger que la SELARL du Docteur [V] reste devoir, au titre des indemnités d’occupation pour la période du 1er janvier au 22 juin 2020, la somme de 19.600,10 euros et non la somme de 30 673,33 euros retenue par le Juge des référés ;

— Condamner les Consorts [R] à rembourser les travaux locatifs avancés par le preneur de 6.468,62 € ;

En conséquence,

— Ordonner la compensation entre les sommes dues au titre des indemnités d’occupation et travaux de remise au propre acceptés par la SELARLD [V] et celles dues par les consorts [R] au titre des travaux de chaudière et du trop-perçu reçu en exécution de l’Ordonnance de référé .

Dès lors,

— Condamner les consorts [R] au paiement d’une somme de 29.451,85 € entre les mains de la SELARL du Docteur [V] .

— Condamner les consorts [R] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Il s’agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.

Sur les demandes au titre de travaux de remise en état de l’appartement

Les bailleurs réclament une indemnité de 29 550 € au titre des travaux réparatoires qu’ils ont réalisés dans les lieux, produisant à ce titre :

— une facture ENTREPRISE [Z] du 05 novembre 2020 pour des travaux d’enduit et de peinture dans les diverses pièces de l’appartement pour un coût total TTC de 13 993,43 €,

— une facture ENTREPRISE [Z] du 05 novembre 2020 pour la pose de quatre portes et d’une double porte pour un coût total TTC de 1 400,30 €,

— une facture L’ARTISAN PLOMBIER du 27 octobre 2020 pour des travaux de plomberie sur l’installation chauffage (mise en vidange du circuit avant travaux de l’électricien et du peintre puis remise en eau, réalisation ou réparation de circuits, reprise de deux radiateurs, pour un coût total TTC de 2 915 €,

— une facture A.N.S. PARQUET-TENDANCE PARQUET du 1er novembre 2020 pour des réparations de parquet, un ponçage et une vitrification pour un coût total TTC de 7 581,20 €,

— une facture [Localité 6]-MONTHURY du 10 novembre 2020 pour des travaux électriques (prises, va-et-vients, points lumineux) pour un coût total TTC de 3 660,24 €.

Ils réclament également une somme de 36 000 € au titre de la remise en état d’une cuisine équipée et d’une salle de bain à l’ancienne déposées par la locataire pour aménager le cabinet dentaire, et qu’ils expliquent n’avoir pu réaliser faute de moyens financiers, se fondant sur deux devis :

— un devis SARL PS du 17 février 2022 comprenant des travaux de pose et d’aménagement d’une cuisine équipée avec remplacement de carrelage, de construction de placard sur mesure dans une chambre, construction d’une cheminée avec miroir, de pose et d’aménagement d’une salle de bains avec carrelage, de pose de WC, de remplacement d’un système de climatisation, de construction d’un faux plafond avec pose de spots pour un coût total de 35 393,60 € TTC,

— un devis DÉCO DARE PRO du 15 février 2022 comprenant des travaux de pose et d’installation d’une cuisine équipée ainsi que de carrelage dans la pièce, de pose de placard sur mesure et de cheminée dans une chambre, de pose de carrelage et d’aménagement d’un meuble de salle de bains, de réfection de faux-plafond de salle de bain et couloir à la suite de l’enlèvement d’une climatisation pour un coût total de 37 070 €.

La défenderesse conteste devoir indemniser les anciens bailleurs à ce titre, faisant valoir qu’ils entendent en réalité lui faire supporter une remise à neuf d’un appartement qui était ancien à son arrivée et explique que ;

— l’état des locaux résulte d’une usure normale et d’un usage conforme à la destination prévue au bail, aux termes duquel ils ont accepté l’aménagement en cabinet dentaire,

— celui-ci était parfaitement entretenu et l’état des lieux à son départ ne résulte que des importants travaux nécessaires pour retirer les équipements et le sol technique,

— le parquet est ancien comme l’indique la mention « U » (usagé) dans l’état des lieux d’entrée, sa vétusté ne lui est pas imputable, il était même protégé par un plancher technique, et hormis la pièce principale où il présente des tâches, rayures et traces de l’ancien plancher, il est dans le même état qu’à son arrivée,

— le ponçage et la vitrification ne sauraient être mis à sa charge,

— les peintures étaient en état d’usage, sauf une zone dans l’entrée ayant subi un sinistre pendant le confinement que l’assureur de la copropriété devrait couvrir et les dessins pour enfants sur les murs qu’elle accepte d’indemniser à hauteur de 3 090 € TTC,

— il n’est pas justifié de la nécessité de changer des portes, c’est une décision des bailleurs,

— elle n’a pas à supporter la vidange du circuit de chauffage et la condamnation d’une arrivée d’eau chaude et d’eau froide,

— la facturation du changement de prises électriques n’est pas justifiée, des prises RJ 45 ayant été installées et décrites comme étant en bon état,

— il n’est pas justifié non plus de lui faire supporter la réfection de l’électricité, de la plomberie, et même du réseau de chauffage,

— les devis prévoient une dépose de la cuisine existante et de la salle d’eau pour les refaire entièrement et changer les équipements, alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait que ces pièces étaient en état d’usage, les équipements (électroménager) douze ans après auraient nécessairement dû être changés et elle n’a pas à prendre en charge la création d’une douche à l’italienne qui n’existait pas, comme d’un faux-plafond avec des spots, un placard sur mesure et une cheminée.

Les articles 1730 à 1732 du code civil disposent que :

« S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

« Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

Par ailleurs, les articles 1754 et 1755 du même code mettent à la charge du locataire les réparations d’entretien sauf si elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Il est d’usage, pour déterminer ce que le locataire doit prendre en charge sans supporter la vétusté, de prendre en compte une durée de vie théorique de sept ans pour les peintures et moquettes, de vingt ans pour les parquets, ainsi que des coefficients de vétusté qu’il est d’usage d’appliquer par année de location.

En l’espèce, les parties produisent un état des lieux d’entrée en date du 21 décembre 2007 ainsi qu’un état des lieux de sortie du 22 juin 2020 ; l’occupation des lieux a duré douze années.

Les clauses du bail ne contiennent pas de stipulation dérogatoire aux textes susvisés.

La destination contractuelle des locaux est l’usage professionnel et l’article 11 in fine prévoit que la locataire est autorisée à effectuer tous les travaux nécessaires à son activité de chirurgien dentiste, les bailleurs se réservant le droit de demander la remise en état des locaux à sa sortie des lieux.

*Les enduits et peintures : facture ENTREPRISE [Z] du 05 novembre 2020

L’état des lieux de sortie mentionne des traces d’usure normale des peintures (salissures, frottements, etc) mais aussi des traces d’arrachage d’équipements, des trous de cheville non rebouchés, des motifs de forme enfantine (décoration du cabinet dont la patientèle est constituée d’enfants) ; ces dernières dégradations ne relèvent pas de l’usure liée à la vétusté que les bailleurs doivent seuls supporter et la locataire doit les prendre en charge.

S’agissant des traces d’infiltrations liée à un dégât des eaux, la locataire ne justifie pas d’une déclaration à son assureur ni en avoir informé les bailleurs pour une prise en charge par la copropriété ou leur propre assureur.

Néanmoins, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, bien supérieure à la durée de vie théorique des peintures, la locataire n’a pas à prendre en charge d’autre réfection des peintures que celle liée aux dégradations qui lui sont imputables ; il convient, au vu des descriptions et photographies de l’état des lieux, de chiffrer l’indemnité qu’elle devra payer à ce titre à la moitié du prix du devis susmentionné, soit 7 000 € arrondis.

*Le changement des portes : facture ENTREPRISE [Z] du 05 novembre 2020

Les demandeurs ne s’expliquent pas sur cette demande, alors que la locataire conteste fermement la nécessité de procéder au remplacement de quatre portes et d’une double porte, nécessité qui ne ressort pas davantage de l’état des lieux de sortie.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

*La plomberie : facture L’ARTISAN PLOMBIER du 27 octobre 2020

Bien que les bailleurs ne donnent aucune explication à ce sujet dans leurs écritures, ces travaux, contestés par la locataire, doivent être mis à sa charge dès lors que dans l’état des lieux de sortie l’huissier a relevé que des tuyaux d’alimentation étaient sectionnés dans la pièce principale (radiateurs) et celle en fond de couloir (plinthe) ; ces dégradations sont imputables à la locataire, qui devra en conséquence rembourser à ce titre la facture de 2 915 € TTC.

*Le plancher : facture A.N.S. PARQUET-TENDANCE PARQUET du 1er novembre 2020

Le sol de l’appartement est revêtu d’un parquet qui selon l’état des lieux d’entrée (dont une photocopie difficilement lisible est produite aux débats) était, dans certaines pièces, jugé en bon état, mais ancien et en état d’usure dans l’entrée, et nécessitant des réparations ou changement dans le séjour (traces d’usage, une décoloration, noirci), dans le dégagement (traces), dans une chambre (état d’usure, observations manuscrites illisibles).

Le constat d’état des lieux de sortie mentionne un parquet abîmé, ancien et sale, présentant des traces de colle (du plancher technique retiré), des zones noires des tâches, rayures visibles, des clous plantés dans la pièce principale, une tranchée dans le parquet de la pièce au fond du couloir ; ces dégradations sont imputables à la locataire, qui doit à ce titre indemniser les bailleurs pour le remplacement de quelques lames de parquet et le ponçage pour retirer la colle du plancher qu’elle a posé.

En revanche, elle n’a pas à supporter le coût pour le bouchage d’une trémie, travaux dont le tribunal ne peut constater l’imputabilité à la locataire au vu du constat d’état des lieux de sortie et en l’absence d’explication des bailleurs à ce sujet.

Il n’y pas lieu non plus de mettre à sa charge le coût du ponçage de tous les parquets ou leur vitrification, laquelle au demeurant ne constitue pas la réparation d’une dégradation ; ces travaux relèvent de la réfection du parquet ou de son renforcement du fait de son ancienneté et sont à la charge des bailleurs.

Dans ces conditions, et au vu du détail des prestations figurant dans le devis, la locataire devra verser aux demandeurs une indemnité de 1 500 € TTC au titre de la réparation du plancher.

*L’électricité : facture [Localité 6]-MONTHURY du 10 novembre 2020

Cette facture porte sur des travaux de pose de prises électriques, va-et-vients, points lumineux dans le salon-salle à manger, l’entrée, et deux bureaux.

Force est de constater que l’état des lieux de sortie ne fait pourtant pas mention de prises électriques ou d’interrupteurs dégradés, défectueux ou manquants, à l’exception d’une prise électrique dans la « pièce 2 » et d’un interrupteur dans la pièce principale.

Il est précisé que l’huissier fait également état d’un « pot avec deux câbles électriques sectionnés », mention qui n’est pas compréhensible au vu des photographies annexées et n’est pas expliquée par les bailleurs.

En revanche, il n’y a plus de point lumineux au plafond de la pièce principale et il est constaté une goulotte arrachée au plafond et une sortie de fils électriques nus dans la pièce en fond de couloir.

Il y a donc lieu de constater qu’il est justifié, au vu du constat d’état des lieux de sortie, de mettre à la charge de la locataire les remises en état suivantes :

— réparation d’une prise électrique,

— reprise d’un interrupteur,

— reprise de points lumineux au plafond de la pièce principale et d’un bureau.

Au vu des prestations chiffrées dans le devis, il convient de mettre une somme de 1 000 €, main d’œuvre comprise, à la charge de la locataire pour le coût des réparations électriques lui incombant.

*La cuisine

Concernant la cuisine, l’état des lieux d’entrée fait état de rangements et d’un évier en état d’usage, avec du tartre sur l’évier, un placard avec une porte mal fixée et des vitres tachées.

Il mentionne aussi que la cuisine était équipée de plaques de gaz non contrôlées, d’une hotte, d’une machine à laver, d’un four, dont l’état d’usure n’est pas précisé.

Selon l’état des lieux de sortie, la cuisine se compose d’un plan de travail en état d’usage, d’un évier sale mais non abîmé, d’une crédence en état d’usage, d’un placard en bon état d’usage sale mais dont tous les éléments sont bien fixés, d’un autre placard qui est juste sale, de deux autres placards et d’un petit réfrigérateur.

Il n’est pas mentionné d’autre appareil équipant la cuisine.

Il est rappelé que la locataire doit restituer les locaux en l’état dans lequel elle les a reçus, et ne répond pas de la vétusté.

Il y a lieu de constater que les bailleurs ne démontrent pas avoir délivré une cuisine en meilleur état que celle qui leur a été restituée.

En outre, la locataire n’est pas tenue de remplacer les appareils qui, au bout de douze années d’occupation, ont, sinon auraient, vraisemblablement atteint leur durée de vie théorique.

Par ailleurs, aucun élément ne justifie le remplacement du carrelage du sol de la cuisine, alors que l’état des lieux de sortie ne fait état d’aucun carrelage qui devrait être réparé ou remplacé mais d’un faux plancher technique recouvert d’un revêtement technique en PVC façon carreaux, sale mais non abîmé.

Ainsi, les travaux de remplacement des rangements, appareils ménagers et carrelage de la cuisine prévus aux devis fournis par les bailleurs ne peuvent être mis à la charge de la locataire.

*La salle de bains

L’état des lieux d’entrée porte mention d’une salle d’eau avec lavabo et douche jugée en bon état mais dont divers éléments sont en état d’usure (mélangeur, douchette, etc) ; les demandeurs la qualifient d'« ancienne ».

Il est noté dans l’état des lieux de sortie que la locataire sortante a créé dans la pièce une cabine de WC fermée par une cloison, avec un lavabo design un peu sale mais sans dégradation, une cabine de douche avec un receveur en bon état mais dont la paroi ne ferme pas de manière étanche, le sol est couvert d’un revêtement qui, dans le renfoncement derrière la douche, ne va pas jusqu’au bout, laissant entrevoir le parquet d’origine, en très mauvais état ; dans la partie WC, le sol est dans le même état, la cuvette de WC est entartrée et sale, mais fonctionnelle.

Il est justifié que la défenderesse finance le remplacement d’un meuble de salle de bain ainsi que la pose de carrelage et de faïences, ces éléments mentionnés dans l’état des lieux d’entrée en ayant été, au moins en partie, retirés, puisque les murs n’en comportent plus et que le revêtement plastique sur le sol laisse apparaître un plancher en mauvais état.

Les deux devis produits par les anciens bailleurs prévoient des prestations communes de pose de faïences au sol et au mur et d’installation d’un meuble de rangement, mais le devis SARL PS mentionne en outre la pose d’une douche à l’italienne et de WC, ainsi que des prix bien plus élevés (forfait de 4 180 € TTC pour le devis DÉCO DARE PRO, total de près de 9 000 € pour le devis SARL PS).

Le changement de la douche et des WC prévus par le devis SARL PS ne s’imposant pas, et le devis le moins disant paraissant suffisant, il convient de retenir le coût mentionné par le devis DÉCO DARE PRO.

La locataire soutenant à juste titre qu’elle n’a pas à prendre en charge la remise à neuf de la salle de bain, qui était en état d’usage et après pendant douze ans d’occupation, il convient de mettre la moitié du coût des travaux à sa charge, soit 2 090 €, arrondis à 2 000 €.

*Les autres prestations figurant aux devis de réfection de la cuisine et de la salle de bains

Il est relevé que les devis produits aux débats prévoient des travaux de réfection d’une cheminée, avec un miroir au-dessus et des placards dans l’une des chambres, éléments dont la présence est indiquée dans l’état des lieux d’entrée et qui en ont visiblement été retirés puisqu’il n’en est pas fait mention dans l’état des lieux de sortie.

Cependant, il était précisé en 2007 que les portes de placard ne fermaient pas, ce qui permet de considérer que ceux-ci étaient en mauvais état ; la locataire n’a donc pas à indemniser les bailleurs pour le remplacement de cet élément abîmé en payant une réfection à neuf.

En outre, il est observé que les deux devis chiffrent très différemment les prestations à ce titre, l’un prévoyant un simple forfait de 3 080 € TTC en tout pour la réfection de ces placards, la pose de la cheminée et d’un miroir au-dessus, tandis que l’autre chiffre ces prestations à hauteur, respectivement, de 4 400 € TTC, 3 300 € TTC et de 1 045 € TTC.

Dans ces conditions, il convient de condamner la locataire à payer une indemnité de 1 500 € TTC en tout pour le remplacement de la cheminée et du miroir.

Il n’y a pas lieu en revanche d’allouer d’indemnité pour les autres prestations prévues dans ces devis, à savoir l’installation d’un nouveau système de climatisation en remplacement de celui existant et la construction d’un faux-plafond avec des spots dans la salle de bain, dès lors que leur nécessité n’est, une fois de plus, pas expliquée par les bailleurs et ne ressort pas de façon évidente des constatations de l’état des lieux de sortie.

Ainsi, l’indemnité au titre des travaux de remise en état liés aux dégradations locatives sera fixée à :

— enduits et peintures : 7 000 € TTC,

— plomberie : 2 915 € TTC,

— réparation du plancher : 1 500 € TTC,

— électricité : 1 000 € TTC,

— salle de bains : 2 000 € TTC,

— remplacement de la cheminée et du miroir : 1 500 € TTC,

Total = 15 915 € TTC.

Sur les autres demandes d’indemnisation des anciens bailleurs

Les bailleurs sollicitent également le paiement d’une indemnité de « 57 600 € correspondant à la période entre le 1er juillet et le 31 décembre 2020 pendant laquelle à défaut de travaux réalisés, les locaux n’ont pas pu être donné en location ».

Ils exposent qu’après le départ de la locataire, ils ne disposaient pas des fonds suffisants pour réaliser les travaux nécessaires avec la seule retraite de monsieur [R], qu’ils ont dû attendre d’avoir l’assurance d’être payés des loyers (le tribunal note, au vu de leurs explications, qu’il s’agit, plutôt que de loyers, de l’indemnité d’occupation due par la locataire jusqu’à sa sortie des lieux en juin 2022) et qu’ils n’ont pu remettre leur bien en location qu’en janvier 2021, pour un loyer de 57 600 € par an.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame l’indemnisation d’un dommage de démontrer tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le tribunal note que les bailleurs chiffrent l’indemnité réclamée au montant du loyer annuel qu’ils perçoivent en vertu du nouveau bail, ce qui n’a pas de lien apparent avec le dommage dont ils demandent réparation, lequel correspond, au vu de leurs explications, au préjudice subi entre le départ de leur ancienne locataire et la conclusion d’un nouveau bail, donc à la perte résultant de leur incapacité de relouer les locaux au cours de cette période.

Le montant réclamé n’est donc pas justifié.

De plus, compte tenu de la nécessité de réaliser, après douze années d’occupation, des travaux de remise en état conséquents à leur charge, en plus de ceux imputables à la locataire, les consorts [R] auraient en tout état de cause subi une perte de revenus locatifs résultant de l’immobilisation de leur bien pendant plusieurs mois.

Enfin, ils ne contestent pas l’argument opposé par la locataire qui soutient que si monsieur [R] n’a qu’une modeste retraite, le couple a également perçu les revenus locatifs de l’appartement pendant des années ; ces revenus, ainsi que le dépôt de garantie, sont censés leur permettre de financer les travaux sans attente.

Leur demande d’indemnisation de ce chef sera donc rejetée.

Concernant leur demande d’indemnisation pour préjudice moral « du fait du comportement » de l’ancienne locataire, au titre duquel ils réclament une indemnité de 15 000 €, force est de constater qu’ils ne précisent aucunement en quoi ce préjudice aurait consisté et ne fournissent aucun élément de preuve permettant au tribunal d’apprécier la réalité d’un dommage lié à l’attitude de la défenderesse, distinct des autres chefs de préjudice pour lesquels ils sollicitent réparation.

N’étant pas justifié du bien-fondé de leur prétention à ce titre, leur demande d’indemnisation de ce chef sera également rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la défenderesse

* Les indemnités d’occupation pour la période du 1er janvier au 22 juin 2020

La défenderesse sollicite du tribunal qu’il juge que les indemnités d’occupation qu’elle a dû payer pour la période du premier confinement qui s’est étendu du 16 mars au 12 mai 2020 auraient dû être suspendues, qu’elle doit à ce titre une somme de 19 600,10 €, et non la somme de 30 673,33 € retenue par le juge des référés, et qu’il condamne les demandeurs à lui restituer un trop-perçu de 11 073,23 €.

Elle explique, au visa de l’article 1218 du code civil, que l’impossibilité d’organiser son déménagement lors du premier confinement constitue un cas de force majeure l’ayant empêchée d’exécuter son obligation de quitter les locaux, laquelle est distincte d’une obligation de payer une somme d’argent pour laquelle la force majeure n’est pas exonératrice.

Néanmoins, d’une part, les dispositions de l’article 1218 du code civil ont vocation à s’appliquer aux obligations nées d’un contrat, ce qui n’est pas le cas de l’obligation de quitter les lieux d’un occupant sans droit ni titre, et, d’autre part, malgré les contestations de la défenderesse, l’obligation dont elle souhaite être libérée est bien celle de payer l’indemnité d’occupation, donc une obligation de paiement d’une somme d’argent.

Son deuxième moyen, tenant à l’exigence de bonne foi dans l’exécution des contrats, ne peut davantage être opposée aux bailleurs alors que les parties ne sont plus dans un cadre contractuel.

Sa demande tendant à la restitution d’un trop-perçu de 11 073,23 € sera donc rejetée.

*Les travaux sur la chaudière pour 6 468,62 €

À ce titre, la défenderesse fait valoir, au visa de l’article 1720 du code civil, qu’elle a sollicité des bailleurs, en vain, la réalisation de travaux de mise en conformité de la chaudière bien avant de les faire réaliser elle-même et qu’ils étaient effectivement à leur charge, ne s’agissant pas d’entretien et de réparations locatives ; elle sollicite en conséquence le remboursement des frais qu’elle a exposés à ce titre.

Les demandeurs lui opposent que cette demande, tardive, doit être rejetée, dès lors que la locataire n’a pas, comme il lui incombait, fait procéder à l’entretien et à la révision de la chaudière, aucun contrat d’entretien n’ayant été conclu pendant la durée du bail.

En vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer et de maintenir la chose louée en état de servir conformément à sa destination.

La locataire produit aux débats une série d’impressions écran de téléphone de messages échangés avec monsieur [E] [R] à partir du 16 mars 2018 montrant qu’elle a bien contacté ses bailleurs pour l’exécution de travaux de mise aux normes des évacuations de la chaudière, précisant dans son message du 17 octobre 2018 que lesdites normes ont changé et que la prestation est différente de l’achat de la chaudière deux ans plus tôt.

La facture dont elle réclame le remboursement, émise par ENTREPRISE NOËL le 29 octobre 2018, porte sur la modification et le raccordement de tuyaux et réseaux, travaux désignés comme étant une « mise en conformité de la chaudière + mise en route » ; il n’est donc pas avéré que, comme le soutiennent les bailleurs, il s’agit du remplacement d’une chaudière rendu nécessaire par un défaut d’entretien imputable à la locataire.

Les travaux de mise en conformité d’une chaudière étant, sauf stipulation contraire expresse, à la charge du bailleur au titre de son obligation de délivrer et de maintenir la chose louée en état de servir à sa destination, et l’ancienne locataire démontrant qu’elle a sollicité ses bailleurs pour y procéder avant de les faire exécuter elle-même, il convient de constater que sa demande de remboursement desdits travaux est justifiée et d’y faire droit.

En conséquence, les demandeurs seront condamnés à payer une indemnité de 6 468,62 € à la défenderesse au titre des travaux de mise en conformité de la chaudière.

*Le dépôt de garantie de 15 000 €

Le dépôt de garantie versé à la signature du bail a vocation à être restitué au preneur à l’issue, dans le cadre des comptes entre les parties, cette somme étant destinée à assurer le paiement, par compensation, d’arriérés locatifs, d’indemnités d’occupation et travaux de remise en état à la charge du locataire.

Sa restitution, qui au demeurant n’est pas contestée par les demandeurs, sera ordonnée.

*La compensation

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties.

Sur les frais de procédure et l’exécution provisoire

Chacune des parties succombant partiellement, l’équité commande de laisser à chacune d’elles la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la présente procédure et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort, par jugement rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.E.L.A.R.L. DU DOCTEUR [F] [V] à payer à monsieur [K] (dit [D]) [R], à son épouse madame [J] [Y], ainsi qu’à monsieur [E] [R] et à monsieur [G] [M], une indemnité de quinze-mille-neuf-cent-quinze euros et quinze centimes (15 915 €) au titre des travaux de remise en état de l’appartement, se décomposant comme suit ;

— enduits et peintures : 7 000 € TTC,

— plomberie : 2 915 € TTC,

— réparation du plancher : 1 500 € TTC,

— électricité : 1 000 € TTC,

— salle de bains : 2 000 € TTC,

— remplacement de la cheminée et du miroir : 1 500 € TTC ;

REJETTE les demandes d’indemnités de monsieur [K] (dit [D]) [R], de son épouse madame [J] [Y], ainsi que de monsieur [E] [R] et de monsieur [G] [M], de 57 600 € au titre de « la période entre le 1er juillet et le 31 décembre 2020 pendant laquelle à défaut de travaux réalisés, les locaux n’ont pas pu être donné en location » et de 15 000 € au titre d’un préjudice moral ;

CONDAMNE monsieur [K] (dit [D]) [R], son épouse madame [J] [Y], ainsi que monsieur [E] [R] et monsieur [G] [M] à payer à la S.E.L.A.R.L. DU DOCTEUR [F] [V] une indemnité de six-mille-quatre-cent-soixante-huit euros et soixante-deux centimes (6 468,62 €) au titre des travaux de mise en conformité de la chaudière ;

CONDAMNE monsieur [K] (dit [D]) [R], son épouse madame [J] [Y], ainsi que monsieur [E] [R] et monsieur [G] [M] à payer à la S.E.L.A.R.L. DU DOCTEUR [F] [V] une somme de quinze-mille euros (15 000 €) à titre de restitution du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties ;

REJETTE la demande de la S.E.L.A.R.L. DU DOCTEUR [F] [V] de réduction de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er janvier 2020 au 22 juin 2020 à 19 600,10 € et de remboursement du surplus payé ;

REJETTE les demandes des parties en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune d’elles gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 25 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA