TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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N° RG 25/50530 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XMO

N° : 5

Assignation du :

14 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juin 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SOLAPECA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocat au barreau de paris – #l0162

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CLERY’ MOD

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Géraldine ALLARD, avocat au barreau de PARIS – #E2176

DÉBATS

A l’audience du 7 mai 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Juge des référés, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante,

Par acte du 14 décembre 2011, la société SOLAPECA a donné à bail commercial à la société CLERY’MOD des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 12 000 euros, hors charges et hors taxes, payable à terme échu à une fréquence trimestrielle.

Par acte extrajudiciaire délivré le 20 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 5745,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024, augmentée d’une clause pénale et du coût de l’acte.

Par acte extrajudiciaire délivré le même jour, le bailleur a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire d’exploiter les locaux objets du bail et de respecter la destination prévue par celui-ci.

Par exploit extrajudiciaire délivré le 14 janvier 2025, la société SOLAPECA a fait assigner la société CLERY’MOD devant la juridiction des référés.

Soutenant oralement ses conclusions à l’audience du 7 mai 2025, elle entend voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— débouter la société CLERY’MOD de ses demandes ;

— ordonner l’expulsion de la société CLERY’MOD et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner la société CLERY’MOD au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

— condamner la société CLERY’MOD au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des commandements délivrés le 20 novembre 2024 et du constat de commissaire de justice du 23 décembre 2024.

Aux termes de ses conclusions oralement soutenues, la société CLERY’MOD entend voir :

— bénéficier de délais de paiement rétroactifs, expirant à la date de prononcé de l’ordonnance à intervenir, et suspendre les effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer du 20 novembre 2024 durant le cours de ces délais ;

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement d’exploiter les locaux et de respecter la destination contractuelle ;

— rejeter toutes les prétentions adverses ;

— condamner la société SOLAPECA aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le commandement ou la sommation visant la clause résolutoire se réfère à un manquement manifestement fautif aux obligations contractuelles,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat, un mois après la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire demeuré infructueux, « en cas d’inexécution par le preneur d’une seule des conditions du bail, ou à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’un complément de dépôt de garantie ou d’une somme quelconque due en vertu du bail ou de tous accessoires, ou de frais de commandement ou autre frais de justice ».

En l’espèce, la société SOLAPECA a fait délivrer à la société CLERY’MOD, le 20 novembre 2024, deux actes visant la clause résolutoire.

Sur le commandement d’exploiter les lieux et de respecter la destination contractuelle

Par acte extrajudiciaire du 20 novembre 2024, le bailleur a fait sommation à la société CLERY’MOD d’exploiter les locaux objets du bail et de respecter la destination prévue par celui-ci. L’acte mentionne que le montant du loyer a été réglé par la société RAMINVEST et qu’il semblerait que les locaux loués soient exploités par une société de location de linge tierce au contrat de bail.

Au soutien de ses griefs, la société SOLAPECA verse aux débats :

— un courriel du 7 novembre 2024 d’un copropriétaire énonçant que les locaux seraient exploités par la société ROYAL SERVICE, auquel sont jointes des photographies sur lesquelles sont visibles des chariots chargés de ballots de linge stationnés dans le commerce, ainsi que le déchargement d’un camion empli de tels chariots ;

— un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 23 décembre 2024, mentionnant avoir constaté, depuis la voie publique, la présence à l’intérieur du local loué par la société CLERY’MOD de chariots métalliques à roulettes remplis de ballots de linge portant l’inscription « BDP DE [Localité 4] » ainsi que la présence de linge au sol, et avoir assisté à la livraison de ballots de linge par un vélo électrique tractant une remarque au cours de ses opérations de constat.

En réponse, la société CLERY’MOD fait valoir qu’elle exploite dans les lieux l’activité de commerce de tissus contractuellement prévue, ainsi que le démontrent les photographies extraites du site internet Google Street en 2021, 2022 et 2023 et le constat dressé le 29 avril 2025 par un commissaire de justice. Elle ajoute que l’invocation par le bailleur de la seule destination de bureaux commerciaux traduit la mauvaise foi de la société SOLAPECA dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Le bail liant les parties stipule, en son article 14 :

« USAGE DES LIEUX : De ne pouvoir utiliser les lieux loués que pour les bureaux commerciaux nécessaires à son activité : « Exploitation du commerce de soldes, tissus de gros et prêt à porter, sans exclusivité, le preneur dégageant le bailleur de toute responsabilité en cas de contestations avec les autres locataires de l’immeuble » à l’exclusion de toute autre et sans exclusivité. »

Les éléments de preuve produits par le bailleur démontrent que préalablement à la délivrance du commandement et dans le mois suivant celle-ci, d’importants volumes de linge, conditionnés en ballots, ont été livrés et entreposés sur des chariots dans le local donné à bail à la société CLERY’MOD. Pour autant, ces constats n’apparaissent pas manifestement incompatibles avec l’exploitation d’une activité de commerce de tissus de gros. De surcroît, recueillis depuis l’extérieur du local et ne permettant pas d’en appréhender l’intégralité, ils n’établissent pas, avec l’évidence requise en référé, que les lieux aient cessé d’être utilisés conformément à leur destination contractuelle.

Par ailleurs, le paiement de loyers par la société RAMINVEST est expliqué par sa qualité d’associée dans la société preneuse et il n’est aucunement démontré que la société CLERY’MOD ait cessé d’exploiter personnellement les lieux.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire sur la non régularisation de ces deux griefs est sérieusement contestable, l’exploitation du commerce par un tiers et la violation de la destination contractuelle par le preneur n’apparaissant pas flagrantes.

Sur le commandement de payer

Il n’est soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer, lequel porte sur la somme de 5745,31 euros correspondant à l’arriéré de loyer et charges incluant l’échéance du premier trimestre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa second, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le paiement intégral tant de l’arriéré visé au commandement de payer que des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience établit que le preneur était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L.145-41, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. Dans cette hypothèse, l’arriéré ayant été effectivement réglé dans les délais accordés, de même que les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit aurait été réputée ne pas avoir joué.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande d’octroi de délais rétroactifs.

Compte tenu des paiements effectués en cours d’instance ayant régularisé les causes du commandement, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et il convient de rejeter la demande tendant à la constatation de la résolution du bail et au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel. En effet, adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté et est en mesure de solliciter l’octroi de tels délais.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’existence d’une dette lui ayant incombé étant reconnue, la société CLERY’MOD doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer délivré le 20 novembre 2024, qui entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance, mais non celui des autres actes de commissaire de justice qui n’ont fondé aucune condamnation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société CLERY’MOD ne permet d’écarter la demande de la société SOLAPECA formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le commandement d’exploiter les lieux et de respecter la destination contractuelle des locaux ;

Constatons la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 décembre 2024 à minuit ;

Accordons à la société CLERY’MOD des délais rétroactifs pour régler les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

Constatons que la société CLERY’MOD a soldé les causes du commandement de payer dans le cadre des délais accordés ;

Réputons non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 14 décembre 2011 ;

Condamnons la société CLERY’MOD aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 20 novembre 2024 (référence MD:40331 – DC) ;

Condamnons la société CLERY’MOD à payer à la société SOLAPECA la somme de deux mille cinq cents euros (2500 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 4], le 11 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Marie-Hélène PENOT