TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

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1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/13895 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DEH

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 24 Septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J] [I]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Maître Mathieu MOUNDLIC de la SELAS LEXINGTON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0485

DÉFENDERESSE

S.C.P. [6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848

Décision du 24 Septembre 2025

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/13895 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DEH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Présidente de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente

Assesseurs,

assistées de Monsieur Gilles ARCAS, Greffier lors des débats et de Madame Marion CHARRIER, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 09 Juillet 2025, tenue en audience publique, devant Madame Marjolaine GUIBERT et Madame Valérie MESSAS magistrats rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Madame Valérie MESSAS a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

Suivant acte du 1er avril 2015 reçu par Me [E], notaire de la Scp [6], la Sarl [5] a donné à bail à la société d’études et entreprise d’équipement Europe (ci-après « SEEE »), en cours d’immatriculation et représentée par M. [I] en sa qualité de président de la société, des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 8], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 20.330 euros, outre une provision annuelle sur charges évaluée pour l’exercice 2015 à 7.050 euros HT. Le preneur a occupé les lieux à compter du 6 avril 2015.

Par actes des 7 et 14 février 2017, la Sarl [5] a assigné M. [I] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins, notamment, de prononcer, à titre principal, la nullité du contrat de bail, et à titre subsidiaire, la résolution du bail aux torts exclusifs du preneur.

Par jugement réputé contradictoire du 25 octobre 2017, le tribunal a prononcé la nullité du contrat de bail. Il a également ordonné la libération des lieux sous astreinte, l’expulsion si besoin du preneur et condamné ce dernier à payer à la Sarl [5] :

— une indemnité d’occupation mensuelle de 3.148,69 euros TTC, calculée sur la base du montant annuel du loyer et des provisions pour charges, proratisés sur un mois et majorée de 15%, et ce à compter du 6 avril 2015, date d’entrée dans les lieux et jusqu’à la libération effective des locaux, montant sur lequel doit être déduit la somme de 28.119,43 euros déjà versée au bailleur ;

— les sommes suivantes :

* 3.968,47 euros en remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2015,

* 5.196,97 euros en remboursement de la quote-part de la taxe foncière 2016,

* 107,42 euros en remboursement de la quote-part de taxe sur les surfaces de stationnement et de bureau 2015,

* 495,39 euros en remboursement de la quote-part de taxe sur les surfaces de stationnement et de bureau 2016,

* 3.602,11 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2015 ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec distraction.

M. [I] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 6 juin 2018, le premier président de la cour d’appel de Paris a rejeté la demande d’arrêt d’exécution provisoire aux motifs que l’appelant ne justifiait pas de conséquences manifestement excessives.

Par arrêt du 27 novembre 2019, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement entrepris et, y ajoutant, dit que l’indemnité d’occupation telle que fixée au jugement entrepris sera due jusqu’au 25 octobre 2017 et qu’elle s’élève à la somme de 96.475,17 euros, de laquelle doit être déduite la somme de 28.119,43 euros déjà versée.

Les premiers juges, confirmés par ceux d’appel, ont fondé leur décision de nullité sur les dispositions de l’article L. 210-6 du code de commerce, constatant que le bail litigieux avait été conclu avec une société en cours d’immatriculation qui ne disposait pas de la personnalité morale.

Par courriel du 4 juillet 2023, la Sarl [5] a rappelé à M. [I] qu’il n’avait jamais exécuté les décisions de justice précitées, qu’il restait leur devoir la somme de 85.756,10 euros en principal et devait procéder à son règlement.

Par courrier du 18 juillet 2023 adressé à son notaire suivi de plusieurs courriels de relance, le conseil de M. [I] a mis en demeure l’étude notariale de lui garantir les condamnations précitées.

Par échange de courriels du 25 juillet 2023, la Sarl [5] et M. [I] ont mis en place un échéancier de paiement sur 36 mois, à raison de 2.039,91 euros exigible le 1er de chaque mois, et ce à compter d’août 2023.

***

C’est dans ce contexte que par acte du 31 octobre 2023, M. [I] a assigné l’étude [K] Notaires devant ce tribunal en responsabilité.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 26 septembre 2024.

***

Par conclusions notifiées le 25 septembre 2024, M. [I] demande au tribunal de :

— condamner la défenderesse à garantir les condamnations prononcées à son encontre, et par conséquent, à lui payer la somme de 113.875,53 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023, date de la mise en demeure ;

— la condamner à lui payer 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose que le notaire a commis une faute en n’assurant pas l’efficacité de l’acte rédigé et authentifié par ses soins.

S’agissant de son préjudice, il soutient que la faute du notaire a entraîné la nullité du contrat et la mise à sa charge personnelle de l’ensemble des condamnations au lieu et place de la société [7], que le lien de causalité est donc manifestement établi et que le notaire est donc redevable de la somme de 85.756,10 euros réclamée au titre des condamnations judiciaires par la Sarl dans son courriel du 4 juillet 2023 et de la somme de 28.119,43 euros déjà versée au bailleur.

En réplique aux arguments de la défenderesse, il soutient également qu’il n’existe aucun élément qui atteste avec certitude de la volonté du bailleur d’intenter une action en résolution/résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et, qu’au demeurant, le contrat de bail étant nul, la clause relative à la résolution du contrat est également inexistante de sorte qu’un juge ne pourrait pas constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conclusions notifiées le 23 septembre 2024, la Scp [6] demande au tribunal de débouter le demandeur de toutes ses prétentions, de rejeter l’exécution provisoire et de condamner le demandeur à une indemnité de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec droit de recouvrement.

Elle soutient que le demandeur a largement contribué à son préjudice, l’article 27 du contrat de bail alertant le preneur de l’obligation de s’immatriculer, qu’en outre, ce dernier n’était pas à jour du règlement de ses loyers et que c’est ce défaut de paiement qui est en réalité à l’origine de l’instance engagée par la bailleresse. L’étude notariale considère donc, en vertu de l’adage « Nemo auditur propriam turpitudinem » que M. [I] ne saurait venir l’incriminer alors qu’il a lui-même contrevenu aux termes du bail.

En tout état de cause, elle considère que le lien de causalité entre son prétendu manquement et le préjudice allégué n’est pas établi, que le preneur a arrêté de payer son loyer à compter d’octobre 2015 tout en se maintenant dans les lieux, que le bailleur n’aurait pas manqué d’initier une action en résolution du bail qui se serait soldée sur les mêmes condamnations que celles prononcées les 25 octobre 2017 et 27 novembre 2019 et qu’il est constant que la victime responsable de son propre dommage ne peut l’imputer à un tiers.

Elle soutient encore que le préjudice de M. [I] n’est pas établi, que ce dernier ne démontre n’avoir payé aucune autre somme que celles auxquelles il était tenu en application du bail commercial et en contrepartie de son occupation des lieux du 6 avril 2015 au 25 octobre 2017, que ces sommes ne peuvent constituer dès lors un préjudice indemnisable, qu’en outre, le demandeur ne justifie pas s’être acquitté des sommes dont il demande garantie.

Enfin, elle expose, qu’à tout le moins, le prétendu dommage devrait « s’analyser comme une perte de chance de ne pas exposer les sommes qu’il réclame au notaire » pour manquement à un devoir d’information et de conseil et que M. [I] ne justifie pas d’un conseil autre que celui mentionné dans le bail qui aurait pu lui permettre d’échapper au paiement des loyers et indemnités dues.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions dans les conditions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a été examinée à l’audience publique collégiale du 9 juillet 2025 et mise en délibéré au 24 septembre 2025.

SUR CE,

Sur la responsabilité du notaire

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

La responsabilité du notaire nécessite de rapporter la preuve d’une faute, ainsi définie, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

En l’espèce, il ressort de l’analyse du jugement du 25 octobre 2017 et de l’arrêt du 27 novembre 2019 que les juges ont constaté la nullité du bail sur le même motif, à savoir sur le fait que celui-ci avait été contracté par une société en cours d’immatriculation n’ayant pas la personnalité morale, la [7], en application de l’article L. 210-6 du code de commerce qui dispose que :

«  Les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.

Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société ".

Le bail litigieux est en effet ainsi rédigé :

«  – BAILLEUR- :

La société dénommée [5] (…)

D’UNE PART,

— PRENEUR- :

La société dénommée Société d’Etudes et Entreprise d’équipement Europe, Société par actions simplifiée au capital de 10000 euros, dont le siège est à [Adresse 8], en cours d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés auprès du greffe de Bobigny.

Représentée par Monsieur [J] [G] [B] [I], en qualité de président de ladite société, ainsi qu’il résulte de l’article 34 des statuts de ladite société, et disposant de tous pouvoirs aux fins des présentes en vertu des articles 4 et 18-5 des statuts.

D’AUTRE PART. "

La société en formation figure donc comme partie à l’acte et non les associés au nom et pour le compte d’une société en formation, ce qui aurait été alors susceptible d’une régularisation ultérieure.

Dès lors, le bail est nul pour avoir été conclu par la société elle-même, qui n’a pas, au moment de la conclusion du contrat, la personnalité morale. Ainsi que le mentionnent les juges d’appel dans l’arrêt du 27 novembre 2019, « aucune régularisation par substitution rétroactive n’est donc possible, le bail ayant été conclu par une société inexistante, étant au demeurant observé que la société dénommée Société d’Etudes et Entreprise d’équipement Europe, n’est toujours pas immatriculée ».

C’est dans ces conditions que le bail du 1er avril 2015 reçu par Me [E], notaire au sein de la Scp [6], a été déclaré nul et que M. [I] a été personnellement condamné aux sommes dues de ce chef.

Il se déduit de ces éléments que l’étude notariale a manqué à son obligation visant à assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte dressé par ses soins.

Ce manquement est susceptible d’ouvrir droit à indemnisation.

Il incombe au demandeur qui entend voir engager la responsabilité civile de son notaire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation. Qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

En l’espèce, M. [I] demande, en réparation du manquement de son notaire, le remboursement des condamnations prononcées par les décisions judiciaires précitées ainsi que la somme déjà versée au bailleur en exécution des obligations issues du bail annulé. Il considère que ce préjudice est en lien direct avec la faute du notaire.

Or, il ressort des éléments produits que :

— les loyers, impôts et taxes avancés par le bailleur n’étaient pas réglés à compter du mois d’octobre 2015, soit six mois après l’entrée dans les lieux du preneur ;

— l’assignation du bailleur délivrée les 7 et 14 février 2017, portait, à titre principal, sur la nullité du contrat, et à titre subsidiaire, sur la résolution du bail aux torts exclusifs du preneur ;

— la société [7] n’était pas immatriculée au jour des décisions judiciaires précitées, le fondateur demeurant donc solidairement et indéfiniment responsable des actes accomplis conformément aux dispositions de l’article L. 210-6 du code de commerce.

Dès lors, il en résulte que si le notaire n’avait pas commis la faute qui lui est ici reprochée :

— le bail aurait été conclu par M. [I] agissant au nom de la société en formation ;

— le tribunal aurait constaté les manquements du preneur, prononcé la résolution du bail à ses torts exclusifs et aurait condamné personnellement M. [I], à défaut d’immatriculation ultérieure de la société [7] et de régularisation rétroactive.

En vertu des obligations nées du bail, M. [I] aurait donc été redevable :

— des loyers et charges déjà versées ;

— de l’indemnité d’occupation mensuelle majorée en application de l’article 22 du bail prévu en cas de résiliation jusqu’à la libération effective des lieux ;

— des taxes avancées par le bailleur et liées à l’occupation des locaux ;

— des dépens et de l’indemnité due au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

soit les mêmes sommes que celles pour lesquelles il sollicite ici indemnisation.

A défaut de lien de causalité entre le manquement reproché au notaire et le préjudice allégué par M. [I], celui-ci sera donc débouté de toutes ses demandes indemnitaires.

Sur les mesures de fin de jugement

M. [I], partie perdante, sera condamné aux dépens avec droit de recouvrement.

Il convient également de le condamner à une indemnité de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa propre demande de ce chef.

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucun motif ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE M. [J] [I] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE M. [J] [I] aux dépens, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [I] à payer à la SCP [6] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Fait et jugé à Paris le 24 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Cécile VITON