TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Imen BEN LAHOUEL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître [Localité 8] DE BIASI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00340 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3Y4J

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 10 juin 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 4], représenté par son syndicat le Cabinet ORBIREAL – [Adresse 6]

représenté par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0951

DÉFENDERESSE

S.C.I. LE PETIT SUCHET, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Imen BEN LAHOUEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0192

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 10 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00340 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3Y4J

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LE PETIT SUCHET est propriétaire du lot 26 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 5], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic ORBIREAL.

Il a été constaté par le syndic que la société LE PETIT SUCHET ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Après plusieurs relances, une mise en demeure du 3 août 2023 lui a été adressée pour régler la somme en principal de 4725, 83 €.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 1] et [Adresse 5] a assigné la société LE PETIT SUCHET devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de paris.

Dans ses conclusions, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner la société LE PETIT SUCHET à lui payer la somme de 5400, 89 € d’arriérés arrêtés au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal suivant mise en demeure du 3 août 2023 sur la somme de 4725, 83 €,

— condamner la société LE PETIT SUCHET à lui payer la somme de1630, 47 € au titre des frais de recouvrement nécessaires,

— condamner la société LE PETIT SUCHET à lui payer la somme de 3000 € de dommages et intérêts,

— condamner la société LE PETIT SUCHET à lui payer la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaire indique que la société LE PETIT SUCHET n’a proposé un échéancier de ses cinq ans d’arriérés de charges qu’après avoir été assignée et y a renoncé en pleine procédure à cause d’une vente des parts sociales en cours d’enregistrement, ce qui a donné lieu à un renvoi de plus de six mois sans que la vente envisagée n’aboutisse en plus de deux renvois précédents. La SDC en déduit un abus de droit dilatoire.

***

Dans ses conclusions en réponse, la société LE PETIT SUCHET demande :

— de dire et juger que du fait de l’occupation illicite de son lot depuis 2022 te de la carence fautive du Syndicat à faire cesser cette situation a été privée de sa jouissance de son bien et a subi un préjudice conséquent supèrieur au montant des charges réclamées,

— rejeter toute demande de majoration, intérêt pour retard de paiement, la situation de la SCI n’étant aucunement constitutive d’une faute justifiant ces pénalités,

— octroyer un délai de 24 mois pour le paiement du solde de charges, avec paiement libératoire définitif sans qu’une éventuelle minime irrégularité de date de paiement rapidement corrigée n’entraine de déchéance automatique du terme,

— en cas de compensation des torts respectifs, limiter la condamnation de la SCI ai srict solde du principal sans intérêt et avec délai de paiement approprié

— condamner le SDC à lui payer la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles

La société LE PETIT SUCHET évoque, malgré un prompt dépôt de plainte,l’occupation illicite de son lot depuis 2022 par des tiers entrés avec voie de faite et avec la passivité du syndic et du SDC qui ne lui ont pas proposé d’échéancier ni suspendu les poursuites , l’amenant à accumuler des charges sans même percevoir de loyer .

Elle indique avoir proposé des délais et tenté de céder des parts de la SCI et n’avoir tiré aucun avantage de la copropriété ou de son bien depuis lors.

La société LE PETIT SUCHET affirme la responsabilité du SDC à l’égard de son préposé, le gardien de l’immeuble, qui a manqué à son obligation de surveillance sans prendre aucune mesure active pour déloger les squatteurs, lui créant ainsi un préjudice moral et matériel directe. Elle pose la question de l’exception d’inexécution.

Elle en tire argument pour obtenir non des dommages et intérêts mais un échelonnement sur 24 mois et le rejet de la demande de frais irrépétibles.

A l’audience du 26 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et nié le jeu de l’exception d’inexécution.

la société LE PETIT SUCHET a indiqué ne pas pouvoir engager des frais supplémentaires pour déloger les squatteurs.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 1] et [Adresse 5] produit une matrice cadastrale justifiant que la société LE PETIT SUCHET est propriétaire du lot n°26 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] correspondant respectivement à 140/100000 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la société LE PETIT SUCHET n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat du syndic ORBIREAL,

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires 2021 (deux AG) , 2022 (trois AG) , 2024 (deux AG) et 2025 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 , outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificats de non recours délivrées par la société ORBIREAL, et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat.

Les résolutions de 2019 et 2020 font défaut, sans que le copropriétaire l’ait contesté.

— des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux ont été émis à l’attention de l’intéressée entre le 1er juillet 2019 et le 1er avril 2025 (pièces 1, 7, 15). l

— une mise en demeure du 07/02/2023 et un commandement de payer du 31 mai 2023(4046, 32€), puis une mise en demeure du du 3 août 2023 pour régler la somme en principal de 4725, 83 € lui ont été adressés à l’adresse du lot (pli avisé et non réclamé) avant qu’un PV de recherches infructueuses ne soit finalement dressé le 31 mai 2023, tous courriers attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires du copropriétaire.

La somme de 5400, 89 € réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte le plus récent de la société LE PETIT SUCHET également produit aux débats (pièce 8) reflétant les appels de fonds susdits .

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que la société LE PETIT SUCHET n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

Il est ainsi constaté que la somme de 5400, 89 € réclamée en principal à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux provisions sur charges et fonds travaux dues par la société LE PETIT SUCHET au SDC pour la période du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2025.

La société LE PETIT SUCHET sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 5400, 89 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au au 1er janvier 2025 pour la période du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 août 2023 pour la somme de 4275, 83 €, et à compter de l’assignation pour le surplus..

II. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il apparaît dans le décompte en conclusions des frais , échelonnés de 2020 à 2024, de relance, de commandement de payer et de constitution de dossier avocat par le syndic pour un montant demandé de 1630, 47 €.

La société LE PETIT SUCHET ne s’en estime pas redevable du fait de sa situation contrainte et forcée par le squat qui ne saurait valoir défaillance fautive. Il est noté que la défenderesse invoque la faute de carence du SDC, de son préposé gardien et du syndic sen lien direct avec son absence de jouissance ans en tirer les conséquences dans ses demandes figurant au dispositif, y compris au titre de l’exception d’inexécution.

Mais d’une part la société LE PETIT SUCHET a commis ses premiers impayés en 2019, avant la situation de squat, et d’autre part elle ne démontre pas avoir communiqué une autre adresse postale au syndic pour recevoir ses appels de fonds et relances, de sorte que si absence de relance valabl il y a , c’est nécessairement de son fait.

D’autre part, la défenderesse n’explique pas pourquoi elle se reposait entièrement sur le SDC et le syndic pour en finir avec l’occupation illicite de ses locaux, alors même qu’il concernait une partie privative sur laquelle la copropriété n’a aucun droit. Il appartenait à la société LE PETIT SUCHET d’entamer toutes voies de droit en expulsion suite à sa plainte (celle-ci d’ailleurs très vaguement relative au bien litigieux sinon par la mention secondaire du [Adresse 7]), sans que son manque de moyens financiers puisse avoir pour effet de reporter cette initiative sur la tête de la copropriété.

La copropriété au demeurant, ou son syndic en sa qualité de prestataire, ne peut pas être prise en faute de carence si les parties communes ne souffrent pas de l’occupation illicite, notamment par la violation du règlement intérieur.

Du reste, si la copropriété via son préposé le gardien peut être prise en faute en démontrant qu’elle a laissé les squatteurs s’imposer dans les locaux de la copropriétaire, elle ne peut être responsable ensuite, s’agissant d’une partie privative, de leur maintien dans les lieux qui est cause de ce que a société LE PETIT SUCHET se retrouve redevable de charges sans même jouir des équipements coilectifs et sans pouvoir jouir de son bien et en percevoir les fruits civils.

En tout état de cause, il sera rappelé que la copropriétaire ne prétend à aucun moment engager la responsabilité du syndic ou de la copropriété pour faute.

Conformément à l’article 10-1 précité, la société LE PETIT SUCHET sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 1630, 47 € correspondant aux frais nécessaires pour la même période augmentée des intérêts au taux légal suivant les mêmes dates que pour les sommes réclamées en principal (les frais s’agissant de sommes légalement dues).

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des mises en demeure et commandement de payer diligentées en vain de 2020 à 2024, laquelle résistance constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges de 2019 à 2025.

A cet égard la société LE PETIT SUCHET peut difficilement arguer de son absence de défaillance alors qu’elle ne démontre pas , ainsi qu’il ressort de son droit mais aussi de sa responsabilité de propriétaire, avoir tout mis en œuvre pour retrouver son bien, et notamment avoir mené une procédure d’expulsion consécutivement à l’occupation illicite des lieux, ce qui serait une preuve de sa bonne foi. Bien au contraire, mise à part une plainte lapidaire et san même la mention du bien litigieux, elle ne produit aucune pièce à cet effet.

Compte tenu de l’antériorité de la créance, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € à ce titre.

IV. Sur la demande de délai

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, à défaut de tout justificatif sur ses ressources et charges ou celles de ses associés, la société LE PETIT SUCHET ne permet pas au Tribunal d’arrêter en toute légalité un plan d’apurement de la dette susceptible d’être respecté .

V. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société LE PETIT SUCHET, partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la société LE PETIT SUCHET soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal , compte tenu de la longévité de la procédure et des trois renvois sans suite, évalue à la somme de 1200 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne la société LE PETIT SUCHET à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 5] la somme de 5400, 89 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au au 1er janvier 2025 pour la période du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 août 2023 pour la somme de 4275, 83 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Condamne la société LE PETIT SUCHET à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 5] la somme de 1630, 47 € au titre des frais de recouvrement nécessaires,

Condamne la société LE PETIT SUCHET à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 5] la somme de 1000 euros au titre de sa résistance abusive,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne la société LE PETIT SUCHET aux entiers dépens ,

Condamne la société LE PETIT SUCHET à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 5] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge