TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/09250 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AVZ

Minute : 25/00034

Association PARME

Représentant : la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0207

C/

Monsieur [V] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP Cabinet BAULAC & ASSOCIES

Copie délivrée à :

Monsieur [R] [V]

Le

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Janvier 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association PARME

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0207

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 février 2022, l’association PARME a donné en location une chambre meublée à Monsieur [R] [V] située dans le foyer-logement du [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 431 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association PARME a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 289,96 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 28 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, l’association PARME a fait assigner Monsieur [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [R] [V] à lui payer au titre des redevances impayées la somme de 4 478,72 euros arrêtée à août 2024, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi, majoré de 50 %,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association PARME expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 28 juillet 2023.

A l’audience du 9 décembre 2024, l’association PARME, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4 894,18 euros, selon décompte en date du 6 décembre 2024. Elle ne s’est pas opposée aux délais de paiement sollicités.

Monsieur [R] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir la payer par le versement de 50 euros par mois compte tenu de sa situation financière (il ne perçoit qu’une allocation d’aide au retour à l’emploi de 800 euros par mois). Il explique avoir perdu son épouse puis son travail. Il précise que le conseiller de France Travail lui a fait part de perspectives d’emploi à compter du mois de janvier 2025. Il a pris acte qu’il devra quitter les lieux, et qu’il bénéficie actuellement de la trêve hivernale.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [R] [V] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 4 février 2022 contient une clause résolutoire un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2023, pour la somme en principal de 1 289,96 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à l’étude du commissaire de justice, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que Monsieur [R] [V] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 28 août 2023.

Monsieur [R] [V] étant sans droit ni titre depuis le 29 août 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [V] est redevable des redevances impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’association PARME produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [V] reste lui devoir la somme de 4 894,18 euros à la date du 6 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4 894,18 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024 pour la somme de 4 478,72 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [R] [V] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce Monsieur [R] [V] fait état d’une situation financière précaire au jour de l’audience avec la seule perception d’une allocation d’aide au retour à l’emploi de 800 euros. Pour autant il fait état de perspectives de retour à meilleure fortune à bref délai. Aussi il sera fait droit à sa demande de délais de paiement conformément aux termes du dispositif, avec clause de déchéance en cas de non respect de l’échéancier.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association PARME les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 4 février 2022 entre l’association PARME et Monsieur [R] [V] concernant la chambre située au [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 août 2023 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [R] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [R] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [R] [V] à verser à l’association PARME la somme de 4 894,18 euros (décompte arrêté au 6 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024 pour la somme de 4 478,72 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Autorise Monsieur [R] [V] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation, en 23 mensualités de 50 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité, l’intégralité du solde de la dette sera automatiquement exigible ;

Rappelle que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

Condamne Monsieur [R] [V] à verser à l’association PARME une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (actuellement 502,82 euros), à compter du 7 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ou demandes contraires ;

Condamne Monsieur [R] [V] à verser à l’association PARME une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [R] [V] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection