REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 04 Mars 2025

MINUTE N° : 252

Références : R.G N° N° RG 24/00139 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEK2

DEMANDERESSES:

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 3]

[Localité 8]

Société SELAFA MJA

[Adresse 1]

[Localité 9]

S.E.L.A.R.L. AXYME

[Adresse 6]

[Localité 7]

Société BTSG,

[Adresse 2]

[Localité 11]

Toutes représentées par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [Z] [S]

[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par M^e Amandine ROUE, avocat au barreau d’ESSONNE

AJ Totale N° 2024/05981 du 29/08/2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 07 Janvier 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 04 Mars 2025, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e HAUPTMAN

+ 1CCC à M^e ROUE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 19 août 2023, la société [Adresse 14] a donné en location à Madame [Z] [S], un logement dans une Résidence pour étudiant, la Résidence du Parc, sise [Adresse 5] à [Localité 12], moyennant une redevance mensuelle d’un montant actualisé de 1078.47 €.

Par jugement du Tribunal de commerce de Paris du 4 décembre 2023 la société Résidence Services Gestion a fait l’objet d’un jugement d’ouverture de sauvegarde et les sociétés AXYME, MJA et BTSG ont été désignées en qualité de mandataires judiciaires.

Le 12 février 2024, la société [Adresse 14] a fait délivrer à Madame [Z] [S] un commandement de payer les redevances échues visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4167.99 € selon décompte arrêté au 08 février 2024 terme de février inclus.

Le 13 février 2024 la société Résidence Services Gestion a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 24 mai 2024, la société [Adresse 14] et les ses mandataires judiciaires ont attrait Madame [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes statuant en référé.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société Résidence Services Gestion sollicitent :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et la résiliation de plein droit du bail ;d’ordonner l’expulsion sans délai de Madame [Z] [S] ainsi que de tous occupants de son chef ;de condamner Madame [Z] [S] au paiement des sommes suivantes :7472.65 € par provision, au titre de l’arriéré de redevances arrêté au 1er mai 2024 (échéance du mois de mai incluse), outre intérêts au taux contractuel à compter du commandement de payer sur la somme de 4176.99 € et à compter de l’assignation pour le surplus, sous réserve d’actualisation à l’audience,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant de la redevance actualisé, soit 1042 € au 1er avril 2024, qui sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée au bail jusqu’à la libération effective des lieux,1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer.

Le 28 mai 2024 la société [Adresse 14] a notifié l’acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er octobre 2024 et après renvoi a été plaidée à l’audience du 7 janvier 2025.

A l’audience, la société Résidence Services Gestion et ses mandataires judiciaires, représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 02 janvier 2025 (échéance du mois de janvier incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 15 674.41€.

Les demandeurs ne mentionnent pas avoir été avisés de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [Z] [S] et déclarent s’opposer à l’octroi de délais de paiement au regard du montant de la dette et de l’absence de reprise du paiement des redevances courantes.

Madame [Z] [S], comparante, et assistée de son conseil ne conteste pas la dette en son principe, et soutient avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Elle sollicite du la suspension de la clause résolutoire l’octroi de délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 300,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle sollicite également le maintien dans le logement précisant avoir déposé une demande de logement sociale en février 2024. Elle ajoute que la CAF a par ailleurs tardé à traiter sa demande, qu’elle perçoit désormais 1120,07 euros de prestation sociale dont 542 € d’allocation logement avec deux enfants à charges et travaille depuis novembre 2024 percevant un salaire de 1362 euros.

Madame [Z] [S] déclare être séparée et avoir un enfant à charge. Elle a repris le travail au mois de décembre 2023, à la suite de congés maternité et parental. Madame [Z] [S] perçoit un salaire de 1 400 € par mois. Elle bénéficie d’allocations familiales à hauteur de 185 € par mois et d’une aide personnalisée au logement à hauteur de 366 € par mois.

Elle sollicite en outre sur le fondement de l’article L 412-3 du code de procédure civile un délai d’un an pour quitter les lieux afin de pouvoir se reloger si l’expulsion était ordonnée.

La bailleresse a indiqué ne pas avoir perçu les allocations familiales.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le bail portant sur un local meublé n’est pas soumis aux dispositions du titre I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que le précise l’article 2 de ladite loi ; qu’il en résulte que le bail est soumis, sous réserve des dispositions du titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aux dispositions des articles 1713 et suivants du code civil et des articles L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ;

L’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société [Adresse 14] versent aux débats un décompte arrêté au 02 janvier 2025 (échéance du mois de janvier incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 15 674.41€. Le dernier paiement effectué par Madame [Z] [S] le 29 décembre 2024 d’un montant de 536.47 euros figure bien au décompte. Aucune somme versée au titre de l’allocation logement n’apparaît. Il apparait dans le décompte établi par la CAF au titre du mois de novembre 2024 que le montant de l’allocation logement a été directement versé à Madame [Z] [S], et que par courrier en date du 09 décembre 2024 la CAF a indiqué procéder à un versement direct auprès du propriétaire pour l’avenir, ce qui n’apparait pas encore au décompte locatif du 02 janvier 2025.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société [Adresse 14] n’est pas sérieusement contestable, tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Z] [S] à verser à la société Résidence Services Gestion la somme provisionnelle de 15 312.34€ actualisée au 2 janvier 2025 au titre de l’arriéré des redevances dus hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme 4167.99 € à compter du12 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [Z] [S] demande au juge de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 300 € par mois, en plus du loyer courant. La société [Adresse 14] s’y oppose.

Il ressort des débats que Madame [Z] [S] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, le dernier règlement effectué datant du 29 décembre 2024 et ne portant que sur le loyer résiduel. En outre, les ressources et charges qu’elle expose ne lui permettent pas de s’acquitter du montant de la redevance courante et de verser en sus la somme mensuelle proposée pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de bailleur et de l’importance de la dette.

En conséquence, il convient de débouter Madame [Z] [S] de sa demande de délais de paiement.

Sur la résiliation et l’expulsion

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [Z] [S] le 12 février 2024, pour un montant principal de 4167.99 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 avril 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion

Madame [Z] [S] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il résulte de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ou qu’il constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, Madame [Z] [S] est entrée dans les lieux en exécution d’un contrat de bail. Il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Sur la demande de délai pour quitter les lieuxEn application de l’article L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder un délai au locataire pour quitter les lieux, d’une durée comprise entre trois mois et trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [Z] [S] indique vouloir quitter le logement, et être en attente d’un logement social après dépôt d’une demande ; qu’elle perçoit un salaire de 1320 euros avec deux enfants à charge.

Toutefois Madame [Z] [S] apparaît défaillante dans l’exécution de ses obligations puisqu’un impayé locatif important existe, qu’aucun loyers n’a plus été versé depuis novembre 2023 soit 03 mois après la souscription du bail ;

Madame [Z] [S], bien qu’ayant deux enfants à charge, ne justifie pas par ailleurs d’une situation personnelle particulière à l’appui de sa demande de délai pour quitter les lieux au regard notamment des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de la débouter de cette demande.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [Z] [S] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société Résidence Services Gestion qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant de la dernière redevance qui aurait été due en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [S] au paiement par provision de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance en cours indexée, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [S] qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, au regard de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu à la condamnation de Madame [Z] [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS Madame [Z] [S] à verser à la société [Adresse 14] représentée par la SELAFA MJA, la SELARL AXYLE et la société BTSG mandataires judiciaires, la somme provisionnelle de 15 312.34 € actualisée au 2 janvier 2025, au titre de l’arriéré de redevances comprenant les redevances et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme 4167.99 € à compter du12 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

DEBOUTONS Madame [Z] [S] de sa demande de délais de paiement;

CONSTATONS la recevabilité de l’action en résiliation intentée par la société [Adresse 14]  ;

CONSTATONS que le contrat signé le 19 août 2023 entre la société Résidence Services Gestion et Madame [Z] [S] concernant les locaux situés [Adresse 13], sise [Adresse 5] à [Localité 12] s’est trouvé de plein droit résilié le 13 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Z] [S] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETONS la demande de délais de Madame [Z] [S] sur le fondement des articles L 412-3 du code des procédures d’exécution civiles ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [Z] [S] au montant de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Madame [Z] [S] à verser par provision à La société [Adresse 14] représentée par la SELAFA MJA, la SELARL AXYLE et la société BTSG mandataires judiciaires, ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera annuellement révisée conformément à la clause insérée dans le contrat de bail ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Madame [Z] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 juin 2023 ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LA PRÉSENTE ORDONNANCE A ÉTÉ SIGNÉE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ.

LE GREFFIER LE JUGE