COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. [I], Société de droit monégasque [Z] c/ Syndicat des copropriétaires “[Adresse 1]”

N° 26/

Du 16 avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 23/03768 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PGBS

Grosse délivrée à

M^e Nicolas MATTEI

M^e Laura RICCI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 23 février 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 avril 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSES:

S.C.I. [I], prise en la personne de son gérant en exercice,

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Société de droit monégasque [Z], prise en la personne de son gérant en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires SDC CAP RIVIERA, représenté par son syndic en exercice

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière [I] et la société civile immobilière [Z] sont propriétaires de lots au sein d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5] à [Localité 4].

La société de droit monégasque [I] est propriétaire d’un lot regroupant seize places de parking.

Un règlement de copropriété et état descriptif de division a été établi le 28 février 2020 lors de la construction de l’ensemble immobilier.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie 21 juin 2023 et a adopté notamment une résolution n°19 approuvant un règlement de copropriété et état descriptif de division.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023, les sociétés [I] et [Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°19 de cette assemblée.

Par conclusions notifiées le 20 novembre 2024, les sociétés [I] et [Z] sollicitent :

le prononcé de la nullité de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 21 juin 2023,la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,leur dispense de participation aux frais générés par la défense de leurs droits légitimes conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,que l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir soit confirmée.

Elles font valoir que la nouvelle répartition des charges ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité des copropriétaires et que toute modification du règlement de copropriété et état descriptif de division devait faire l’objet d’un vote à la double majorité des voix prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 2026 et correspondant à la majorité des copropriétaires de l’ensemble immobilier représentant au moins les deux tiers des voix.

Elles observent que la résolution n°19 a été adoptée selon les modalités prévues par l’article 24 de cette loi, dite majorité simple, de 3 831 / 6 727 des voix, c’est-à-dire 42 % des votants et 38 % de tous les copropriétaires.

Elles reprochent une augmentation injustifiée de leurs tantièmes qui entraîne une augmentation exponentielle de leurs charges de copropriété, la modification de la destination du lot comportant des places de parking en local commercial et l’absence de prise en compte du critère d’utilité objective prévue par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées le 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Cap Riviera demande au tribunal de :

A titre principal,

confirmer la validité de la résolution n°19 du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2023,

débouter les sociétés [I] et [Z] de l’intégralité de leurs moyens,entériner toutes les nouvelles grilles de répartition rédigées par M. [P] le 16 mai 2023,A titre subsidiaire,

procéder et établir une nouvelle répartition des charges de copropriété,En tout état de cause,

condamner les sociétés [I] et [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il précise qu’il s’est avéré que la construction édifiée ne correspondait pas aux prévisions du règlement de copropriété et état descriptif de division d’origine et que certaines erreurs devaient être rectifiées afin de respecter la configuration réelle des lieux après l’achèvement de leur construction et les critères de répartition des charges imposés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il indique que la copropriété a demandé à M. [P], le géomètre à l’origine de l’établissement des actes fondateurs de la copropriété, de revoir la répartition des charges. Il explique que plusieurs versions ont été établies mais que seule la version n°2 du 16 mars 2023 présentée dans le cadre de la résolution n°19 permettait de répondre de manière globale aux difficultés relevées.

Il soutient que les nouvelles grilles de répartition établies le 16 mai 2023 permettent de remédier aux erreurs relevées et qu’elles doivent être entérinées. A défaut, il demande au tribunal de fixer une nouvelle répartition des charges conformément aux dispositions de l’article 42 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 novembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 23 février 2026 prorogé au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de prononcé de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 21 juin 2023

L’article 11 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sous réserve des dispositions de l’article 12 de la même loi, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

L’article 26 de la même loi prévoit in fine que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires est donc en principe indispensable pour la modification de la répartition des charges. Quelques exceptions à la règle de l’unanimité sont autorisées notamment en cas de travaux ou d’actes d’acquisition ou de disposition rendant la modification nécessaire, d’aliénation d’un lot en une ou plusieurs fractions ou de changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives.

Enfin, l’affectation des parties privatives est fixée par le règlement de copropriété et l’assemblée générale ne peut la modifier que par un vote à l’unanimité.

En l’espèce, le règlement de copropriété et état descriptif de division du 28 février 2020 prévoit que la société [I] est propriétaire du :

lot n°136 consistant en un regroupement de seize parkings du bâtiment A-B, et lot n°137 du bloc B consistant en un commerce.

L’approbation d’un règlement de copropriété et état descriptif de division modifié selon la seconde version des grilles de répartition établies par M. [P] a été soumise au vote de l’assemblée générale du 28 février 2020 dans le cadre de la résolution n°19. Cette résolution a été adoptée par 3088 sur les 6683 voix en application de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, une nouvelle répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété et état descriptif de division ne pouvait être approuvée qu’à l’unanimité des copropriétaires de l’ensemble immobilier.

En outre, il n’est pas contesté que la destination du lot n°136 consistant en un regroupement de seize parkings a été modifiée en local commercial dans le cadre de la nouvelle réparation des charges, sans recueillir l’accord de la société [I].

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 21 juin 2023 pour défaut de respect des règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes reconventionnelles d’entériner les nouvelles grilles de répartition ou de fixer une nouvelle répartition des charges

En vertu de l’article 42 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, s’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.

En outre, l’article 144 du même code prévoit que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 232 du code civil dispose que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, le tribunal ne peut pas faire droit à la demande d’entériner les nouvelles grilles de répartition établies par M. [P] le 16 mai 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires sans disposer des éléments nécessaires quant aux investigations accomplies et les méthodes appliquées pour leur établissement ni d’une synthèse des modifications proposées à la répartition des charges et les motifs de celles-ci.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à voir entériner les grilles de répartition établies le 16 mai 2023 et une mesure d’expertise sera ordonnée dans les termes du dispositif aux fins de permettre au tribunal de disposer des éléments suffisants pour établir une nouvelle répartition des charges.

Il convient donc de surseoir à statuer sur la demande tendant à faire établir une nouvelle répartition des charges de copropriété.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Cap Riviera sera condamné à payer aux sociétés [I] et [Z] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés en fin de cause.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les demandes formées par les sociétés [I] et [Z] sont fondées et elles doivent être dispensées de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°19 de l’assemblée générale de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 4] du 28 février 2020 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à faire entériner les nouvelles grilles de répartition rédigées par M. [P] ;

SURSEOIT à statuer sur la demande tendant à faire établir une nouvelle grille de répartition des charges de copropriété ;

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

[O] [F], géomètre expert

[Adresse 6]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.13.24.62.15

Courriel : [Courriel 1]

inscrit sur la liste des experts de la Cour d’appel d'[Localité 6], avec pour missio après avoir entendu les parties et leurs conseils dans les conditions des articles 160 et suivants du code de procédure civile, de :

se faire remettre les grilles de répartition établies depuis la construction de l’ensemble immobilier Cap Riviera aux fins de modification de la répartition des charges et tous documents ou pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

se rendre sur les lieux dans l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 5] à [Localité 4] en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

faire au contradictoire des parties les investigations nécessaires ;

fournir les éléments techniques et de fait permettant d’éclairer la juridiction sur la répartition des charges en fonction de la configuration réelle des lieux après leur construction,

proposer une clé de répartition des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes entre les copropriétaires au prorata des valeurs relatives des parties privatives des lots, telles qu’elles résultent de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965,

proposer une clé de répartition des charges inhérentes aux services collectifs et éléments d’équipement commun entre les copropriétaires selon l’utilité que chaque lot

en retire,

de manière générale, apporter toute précision technique ou faire toute observation de nature à éclairer les débats en donnant notamment tous éléments permettant de déterminer une clé de répartition des tantièmes et à établir un règlement de copropriété,

DIT que l’expert, avant le dépôt de son rapport définitif, devra établir un pré-rapport, le communiquer aux parties, leur impartir un délai qui ne pourra pas être inférieur à un mois pour formuler des dires et répondre à toutes observations écrites de leur part dans son rapport définitif ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus légitime de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou d’office ;

DIT que le syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] à Menton (06500) devra consigner la somme de 2.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert à la régie d’avance sur recettes du tribunal judiciaire de Nice dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai imparti et selon les modalités prescrites, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision du magistrat autorisant une prorogation ou relevant la partie de la caducité, et que l’instance sera poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence du refus ou de l’abstention de consigner ;

DIT que si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, l’expert devra communiquer au magistrat et aux parties l’évaluation de ses frais et honoraires et solliciter la consignation d’une provision complémentaire ;

DIT que l’expert commis accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile et qu’il pourra s’adjoindre si nécessaire le concours d’un technicien relevant d’une spécialité distincte de la sienne ;

DESIGNE en qualité de juge chargé du contrôle du complément d’expertise le juge de la mise en état de la 4ème Chambre civile du tribunal judiciaire de Nice ;

DIT que l’expert peut contacter le juge chargé du contrôle de la mesure d’expertise sur la boîte mail structurelle du greffe des expertises du tribunal judiciaire de Nice [Courriel 2] en précisant le numéro de RG 23/03768 et les noms des parties ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de SIX MOIS suivant la consignation de la provision et en adresser une copie à chacune des parties accompagnée de sa demande de rémunération ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée à l’expert désigné ;

DIT que pour le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge qui l’a commis ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer la SCI [I] et la société de droit monégasque [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

DIT que la SCI [I] et la société de droit monégasque [Z] seront dispensées de participation aux frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat ;

RESERVE les dépens ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état virtuelle du mercredi 24 février 2027 à 09h00 pour conclusions du syndicat des copropriétaires au vu du rapport d’expertise qui aura été établi ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT