TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1]

Copies exécutoires

délivrées le:

à RAISON

■

Charges de copropriété

N° RG :

N° RG 24/15575 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5AMZ

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Avril 2025

DEMANDEURS

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] située [Adresse 6], représenté par leur syndic en exercice, la société SOUPIZET IMMOBILIER [Localité 16], prise en la personne de son représentant légale

[Adresse 9]

[Localité 10]

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] située [Adresse 6], représenté par leur syndic en exercice, la société SOUPIZET IMMOBILIER [Localité 16], prise en la personne de son représentant légale

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentés par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDEURS

Madame [W] [Z]

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Non représentés

Décision du 10 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/15575 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AMZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC , 1ère Vice-Présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame de Line-Joyce GUY, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS :

Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z] sont propriétaires des lots n°11132 (appartement bâtiment C) et 10750 (séchoir bâtiment E) au sein de la résidence [13] sise [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 17], composée d’un syndicat principal et d’un syndicat secondaire.

Estimant que Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z] n’avaient pas payé leurs charges de copropriété, le conseil des syndicats des copropriétaires de l’immeuble en cause a mis en demeure M. [Z], par lettres recommandées avec accusés de réception des 10 juin 2022 et 8 février 2024, d’avoir à régler les sommes respectives de 3.092,63 euros et 13.177,48 euros, au titre d’arriérés de charges et frais de procédure.

Ces deux courriers sont revenus avec la mention « inconnu à cette adresse. »

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] sis [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires Résidence Artois Flandre Secondaire sis [Adresse 5] , représentés par leur syndic la société SOUPIZET IMMOBILIER PARIS, ont fait citer les époux [Z] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, ils demandent au tribunal de :

« CONDAMNER solidairement Madame [W] [Z] et Monsieur [F] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] sis [Adresse 5] et au syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] sis [Adresse 5] , représentés par leur syndic en exercice la société SOUPIZET IMMOBILIER [Localité 16] la somme totale de 15.867,62 euros, correspondant à:

o 13.985,57 euros à titre principal, charges arrêtées au 17 décembre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juin 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil.

o 1.882,05 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire

CONDAMNER solidairement Madame [W] [Z] et Monsieur [F] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de la Residence Artois Flandre Principal sis [Adresse 5] et au syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] sis [Adresse 5] , représentés par leur syndic en exercice la société SOUPIZET IMMOBILIER [Localité 16] la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement Madame [W] [Z] et Monsieur [F] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de la Residence Artois Flandre Principal sis [Adresse 5] et au syndicat des copropriétaires de la Résidence [15] sis [Adresse 4], représentés par leur syndic en exercice la société SOUPIZET IMMOBILIER [Localité 16] la somme totale de 2.352,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNER solidairement Madame [W] [Z] et Monsieur [F] [Z], aux entiers dépens et ce compris le coût de l’assignation”

Cités selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile Madame [W] [Z] et Monsieur [F] [Z] n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2025 puis mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier leur demande principale à hauteur de la somme de 13.985,57 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 décembre 2024 incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024, les syndicats des copropriétaires produisent notamment :

* l’acte de vente en date du 27 octobre 2017 établissant la qualité de copropriétaires indivis des los [Cadastre 2] et [Cadastre 1] de Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z],

* le décompte des sommes dues du 1er avril 2023 au 17 décembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur, de 15.867,62 euros comprenant deux reprises de soldes intitulées « 9311 et 9312 », pour les lots 11132 et 10750,

* extraits grand livre du syndicat principal :

— du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— du 01/07/2022 au 01/10/2022,

— du 01/01/2023 au 31/12/2023,

* extraits grand livre syndicat secondaire A :

— du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— du 01/01/2022 au 01/12/2022,

— du 01/01/2023 au 31/12/2023,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. et Mme [Z] entre le 2ème trimestre 2023 et le dernier trimestre 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du syndicat principal des 18 juin 2019, 16 janvier 2021, 14 février 2022 et 13 février 2023 portant notamment approbation des comptes des exercices 2018, 2019 et 2020 et votant le budget prévisionnel des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,

* le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du syndicat principal du 14 décembre 2021 votant les travaux de réfection des paliers et du remplacement du système sécurité incendie,

* les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du syndicat secondaire A des 16 janvier 2021, 14 février 2022 et 13 février 2023 approbation des comptes des exercices 2018, 2019 et 2020 et votant le budget prévisionnel des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,

* le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du syndicat secondaire A du 14 décembre 2021 votant les travaux de réfection des paliers et du remplacement du système sécurité incendie,

* les deux procès-verbaux des assemblées générales du 18 novembre 2024 (charges générales des syndicats principal et secondaire) approuvant les dépenses de l’exercice 2021 et votant le budget prévisionnel de l’exercice 2025,

* les attestations de non-recours des assemblées générales des 18 juin 2019, 16 janvier 2021, 14 février 2022, 13 février 2023 et 18 novembre 2024,

* le contrat de syndic à effet au 1er octobre 2024 jusqu’au 31 décembre 2025.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Or il doit être relevé que :

— en ce qui concerne la reprise de solde " [Adresse 11] " à hauteur de 5.240,31 € mentionnée dans le décompte général du 17 décembre 2024 :

o ne sont justifiés ni le solde antérieur au 01/01/2021 de 1.979,01 € ni celui au 01/07/2022 de 3.092,63 €,

o sont inclus des frais mise en demeure de 24,00 € (29/06/2021), de contentieux de 240,00 € (20/07/2021), 171,06 € (BJRD commissaire de justice 03/09/2021) et 240 € (18/07/2022),

— en ce qui concerne la reprise de solde " [Adresse 12] " à hauteur de 4.345,88 € mentionnée dans le décompte général du 17 décembre 2024 :

o n’est pas justifié le solde antérieur au 01/01/2021 de 640,50 €,

o sont inclus des frais de mise en demeure de 24,00 € (29/06/2021), de contentieux de 240 euros (20/07/2021), de 198,99 € (BJRD 03/09/2021), 480 € (17/05/2022 et 18/07/2022) et des frais avocat 546 € (28/09/2022),

Les deux reprises de soldes antérieurs précitées mentionnées dans le décompte général ne peuvent suffire à servir de base à la condamnation demandée, aucun détail des sommes sollicitées à ce titre n’étant fourni, alors même que la présence de ce détail est indispensable au prononcé d’une condamnation dans la mesure où celui-ci permet de vérifier les causes des sommes appelées et de veiller à ce qu’elles correspondent à ce que les syndicats sont en droit d’exiger d’un copropriétaire.

Les demandeurs n’apportent dès lors pas la preuve de leurs prétentions ni du caractère certain, liquide et exigible de leur créance concernant les reprises de solde de 3.092,63 € et 640,50 € soit un total de 3.733,13 € qui sera déduit du décompte général.

Quant aux frais de contentieux et honoraires avocat, ils seront déduits de la créance en principal des deux syndicats des copropriétaires, soit un total de 2.164,05 €.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance des syndicats des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 9.970,44 euros (15.867,62 – 5.897,18), appel de provisions du 4ème trimestre 2024 inclus.

2. Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, les syndicats des copropriétaires produisent un extrait du règlement de copropriété portant en son chapitre V la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

Monsieur [F] [Z] et Madame [W] [Z] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 9.970,44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 date de la mise en demeure sur la somme de 7.280,30 euros (somme en principal due à cette date) et à compter de l’assignation pour le surplus.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

3. Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l’inverse, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Les syndicats des copropriétaires sollicitent, en l’espèce, le paiement de la somme de 1.882,05 euros qu’ils justifient par la production de deux factures du syndic (intitulées « contentieux transmission auxiliaire justice 17/05/2022 et 18/07/2022 »).

Le tribunal ne peut que constater que le montant total que les syndicats entendent justifier par ces factures est de 480,00 euros et donc different du montant sollicité.

S’agissant de frais de « contentieux » il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de débouter les syndicats des copropriétaires de leur demande formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

4. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, les demandeurs, à l’appui de leur demande à hauteur de 3.000 euros, exposent que leur trésorerie a été obérée par la carence de M. et Mme [Z].

Ils ajoutent que les lots de copropriété appartenant aux défendeurs ne semblent pas constituer leur résidence principale et en déduisent qu’ils sont dédiés à la location, source de revenus pour ces copropriétaires défaillants.

Ils ne rapportent toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. et Mme [Z] aient agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, les syndicats des copropriétaires seront déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires

M. [F] [Z] et Mme [W] [Z] succombant, seront condamnés solidairement aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [F] [Z] et Mme [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [14] sis [Adresse 3] à [Localité 17] et au syndicat des copropriétaires de la résidence [15] sis [Adresse 3] à [Localité 17] les sommes de :

—  9.970,44 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 17 décembre 2024 incluant l’appel de fonds du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 sur la somme de 7.280,30 et à compter de l’assignation pour le surplus.

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an,

REJETTE le surplus des demandes en paiement des syndicats des copropriétaires de la résidence [14] et de la résidence [15] sises [Adresse 3] à [Localité 17],

CONDAMNE solidairement M. [F] [Z] et Mme [W] [Z] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 16] le 10 Avril 2025.

La Greffière La Présidente