Min N° 25/00706

N° RG 25/01520 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5AS

M. [R] [Z]

Mme [P] [Y] épouse [Z]

C/

Mme [T] [W] épouse [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [P] [Y] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par M^e Henrique VANNIER, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [W] épouse [V]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Henrique VANNIER

Copie délivrée

le :

à : Madame [T] [W] épouse [V]

/

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 24 mai 2014, Monsieur [X] [K] et Madame [S] [U] ont consenti un bail d’habitation à Madame [T] [W] épouse [V] sur des locaux situés [Adresse 3]) à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initial de 540 euros et 25 euros de provision sur charges.

Par acte notarié en date du 14 février 2023, Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] sont devenus propriétaires du bien donné en location, entraînant transfert du bail initialement consenti à la locataire par Monsieur [X] [K] et Madame [S] [U].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] ont, par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] ont ensuite fait assigner Madame [T] [W] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner son expulsion,condamner Madame [T] [W] épouse [V] au paiement de la somme de 3.104,54 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 565 euros et d’une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et déposent leur dossier de plaidoirie actualisant la dette locative à la somme de 4.499,54 euros arrêtée au 1er juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), précisant ne pas être opposés à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire.

Ils confirment la reprise des versements des loyers par la locataire depuis le mois de mai 2025 avec paiement d’une somme supplémentaire de 300 euros afin d’apurer sa dette.

Madame [T] [W] épouse [V] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 125 euros en règlement de l’arriéré.

Concernant sa situation professionnelle et ses ressources, elle indique être intérimaire et percevoir le salaire mensuel de 1.500 euros. Elle vit seule sans enfant à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] produisent un décompte démontrant que Madame [T] [W] épouse [V] reste leur devoir, hors frais, la somme de 4.499,54 euros à la date du 1er juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Madame [T] [W] épouse [V] sera condamnée au paiement de cette somme de 4.499,54 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er juin 2025 (échéance du mois juin 2025 incluse).

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 24 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 24 mai 2014 contient une clause résolutoire (page 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.560 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 décembre 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les bailleurs sont favorables à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire.

A l’audience, Madame [T] [W] épouse [V] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Il ressort des pièces versées aux débats que la locataire occupe le logement concerné depuis plus de 10 ans, sans qu’aucun incident lié aux obligations locatives n’ait été mis en évidence par les bailleurs avant la présente procédure.

Le tribunal constate que le versement de loyer courant a été repris au mois de mai 2025 par la locataire avec paiement en sus d’une somme de 300 euros, démontrant la volonté de la locataire d’apurer sa dette locative.

De plus, le tribunal constate que le dernier loyer courant a été réglé et que la locataire dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, Madame [T] [W] épouse [V] sera autorisé à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;➢

Madame [T] [W] épouse [V] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [W] épouse [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] ont dû accomplir, Madame [T] [W] épouse [V] sera condamnée à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2014 entre Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z], d’une part, et Madame [T] [W] épouse [V], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 3]) à [Localité 7] sont réunies à la date du 8 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [T] [W] épouse [V] à verser à Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] la somme de 4.499,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse) ;

AUTORISE Madame [T] [W] épouse [V] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 125 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 8 décembre 2024;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [W] épouse [V], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Madame [T] [W] épouse [V] sera condamné à verser à Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Madame [T] [W] épouse [V] à verser à Monsieur [R] [Z] et Madame [P] [Y] épouse [Z] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [W] épouse [V] aux entiers dépens, qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge