TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

■

2ème chambre

N° RG 23/10550

N° Portalis 352J-W-B7H-C2FF4

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [M] [H]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Monsieur [T] [B]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentés par Maître Richard Ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1887

DÉFENDEURS

Maître [D] [C], notaire au sein de la SCP [Y] [C] ET [D] [C]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

Madame [K] [R], [O] [L]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Monsieur [G] [X], [A] [L]

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentés par Maître Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1991

Décision du 09 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/10550 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2FF4

Maître [E] [S] [F]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0090

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 09 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 février 2010, à effet du 15 mars 2010, Monsieur [P] [L], par l’entremise d’une agence immobilière, a consenti à Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] un bail portant un local à usage d’habitation de quatre pièces avec balcon au 4ème étage d’un ensemble immobilier de type haussmannien sis [Adresse 1] à [Localité 14], renouvelé pour la dernière fois le 15 mars 2019.

Le 8 septembre 2021, Monsieur [P] [L], par l’intermédiaire de l’agence LOGISBASTILLE, a remis en mains propres à ses locataires un congé pour vendre du bien au prix de 1 150 000 euros, à effet du 15 mars 2022.

Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] n’ont pas exercé leur droit de préemption.

Le 28 septembre 2021, ils ont signé avec l’agence LOGISBASTILLE représentant leur bailleur un protocole transactionnel aux termes duquel le propriétaire a reconnu que ses locataires subissaient des désagréments en suite de la délivrance du congé pour vendre et a accepté de les en dédommager en leur versant un montant maximum de trois loyers mensuels selon leur date de départ effective de son bien, en contrepartie de leur renonciation à contester ledit congé et à revendiquer des dommages et intérêts en découlant tels que des frais de déménagement, le différentiel entre le loyer qu’ils versaient et leur futur loyer, les charges additionnelles liées au déménagement et leur préjudice moral.

Par acte notarié du 28 décembre 2022, reçu par Maître [D] [C], notaire à [Localité 13], avec la participation de Maître [E] [J], notaire à [Localité 12], Madame [K] [L] et Monsieur [G] [L], ci-après les consorts [L], héritiers de Monsieur [P] [L] décédé le 10 novembre 2022, ont vendu le bien immobilier à Madame [U] [W] au prix de 925 000 euros.

Reprochant à leur bailleur la méconnaissance de leur droit de préemption subsidiaire, en violation des dispositions de l’article 15II de la loi du 6 juillet 1989, Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] ont, par exploits d’huissier des 7 et 27 juillet 2023, fait assigner ses héritiers, les consorts [L], devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’indemnisation de leur perte de chance d’acquérir leur ancien logement.

Par exploits d’huissier du 13 décembre 2023, les consorts [L] ont fait assigner en intervention forcée Maître [D] [C] et Maître [E] [S] [F], notaires, en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Les deux affaires ont été jointe par mention au dossier le 1er juillet 2024.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 21 octobre 2024, Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] demandent au tribunal de :

DIRE Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,DEBOUTER Madame [K] [R] [O] [L], Monsieur [G] [X] [A] [L], Maître [D] [C] et Maître [E] [S] [F] de toute demande qui serait formulée contre Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B], Par conséquent,

CONDAMNER in solidum Madame [K] [R] [O] [L] et Monsieur [G] [X] [A] [L] à payer à Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B], la somme de 112.500 €, au titre de la perte de chance d’acquérir le bien dont s’agit et de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,Décision du 09 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/10550 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2FF4

CONDAMNER in solidum Madame [K] [R] [O] [L] et Monsieur [G] [X] [A] [L] et tout succombant à payer à Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] la somme de 5.000 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,RAPPELER que l’exécution provisoire est de plein droit.

Dans leurs conclusions récapitulatives n°1, signifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, les consorts [L] demandent au tribunal de :

RECEVOIR Madame [K] [L] et Monsieur [G] [L] en leur appel en garantie formé à l’encontre de Maître [D] [C], membre de la SCP « [Y] [C] et [D] [C] » et de Maître [E] [J], Notaires, Pour le cas où par extraordinaire, il serait fait droit aux demandes de Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B],

CONDAMNER in solidum Maître [D] [C], membre de la SCP « [Y] [C] et [D] [C] » et Maître [E] [J], Notaires, à garantir Madame [K] [L] et Monsieur [G] [L] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, en principal, frais et accessoires, CONDAMNER in solidum Maître [D] [C], membre de la SCP « [Y] [C] et [D] [C] » et Maître [E] [J], Notaires, à payer à Madame [K] [L] et Monsieur [G] [L] une somme de 8000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,LES CONDAMNER sous la même solidarité au paiement des entiers dépens, lesquels pourront être directement recouvrés par Maître Fabrice NICOLAÏ, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses conclusions, signifiées par voie électronique le 2 octobre 2024, Maître [E] [S] [F] demande au tribunal de :

ORDONNER la jonction de la présente procédure avec celle pendante devant la 2ème Chambre du Tribunal Judiciaire de céans, numéros RG 23/10550 et Portalis 352J-W-B7H-C2FF4,Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

DIRE ET JUGER les consorts [L] tant irrecevables que mal fondés en toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre Maître [E] [S] [F],L’en DEBOUTER,CONDAMNER par ailleurs Monsieur les consorts [L] à payer à la SCP notariale une somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER les consorts [L] aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître KUHN, avocat aux offres de droits, conformément aux dispositions de l’Article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions en réponse, signifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, Maître [D] [C] demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [G] [L] et Madame [K] [L] de toutes leurs demandes formulées à l’encontre de Maître [D] [C],REJETER toutes demandes formulées à l’encontre de Maître [C],Vu l’article 514-1 du Code de Procédure Civile,

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, CONDAMNER Monsieur [G] [L] et Madame [K] [L] ou tout succombant à payer à Maître [D] [C] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,LES CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître RONZEAU, qui pourra les recouvrer suivant article 699 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 5 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal précise qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la jonction des procédures, tel que demandé par Maître [E] [S] [F], cette jonction étant déjà intervenue.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance

Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] soutiennent, au visa de l’article 15II alinéa 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que leur bailleur a violé leur droit de préemption subsidiaire en s’abstenant de leur délivrer un nouveau congé pour vendre avant de vendre l’appartement qu’ils lui louaient à un prix inférieur au prix proposé dans le premier congé pour vendre. Le bien ayant été vendu pour une somme inférieure de 225 000 euros au prix proposé, ils sollicitent la réparation de leur perte de chance à hauteur de la moitié de ce montant, soit la somme de 112 500 euros, soulignant les frais de déménagement et les charges additionnelles auxquels ils ont dû faire face, les taux d’intérêt à la date où ils auraient pu acquérir le bien litigieux et leur préjudice moral.

Décision du 09 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/10550 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2FF4

Sur les termes du protocole du 28 septembre 2021 opposés en défense, Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] rappellent qu’ils ont simplement renoncé à la contestation du congé pour vendre du 8 septembre 2021 mais aucunement par avance à leur droit de préemption secondaire, qui n’était pas encore né, soulignant le courriel du 22 décembre 2021 adressé par Monsieur [T] [B] à l’agence immobilière pour lui rappeler qu’ils bénéficiaient toujours d’un droit de préemption si le bien venait à être proposé à un prix inférieur.

Enfin, sur l’absence de preuve qu’ils avaient la capacité d’acquérir le bien litigieux à 925 000 euros qui leur est également opposée en défense, Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] répliquent qu’ils n’ont pas à rapporter une telle preuve et que le droit de préemption secondaire, d’ordre public, impose au bailleur de présenter la nouvelle offre de vente à ses anciens locataires peu important leur positionnement ultérieur sur la vente ou leur capacité à acquérir le bien.

Les consorts [L] ne formulent pas d’observations sur la violation du droit de préemption subsidiaire qui est soutenue par les demandeurs ni sur le quantum des dommages et intérêts sollicités.

Maître [D] [C] soutient que les demandeurs ne peuvent valablement invoquer un droit de préemption subsidiaire alors qu’ils ont signé un protocole d’accord le 28 septembre 2021 qui avait pour vocation et effet de mettre un terme définitif à leurs droits en qualité de locataires, outre que le prix de vente du bien litigieux a été baissé près d’un an après leur départ.

Maître [E] [S] [F] estime également que les consorts [L] n’avaient pas à signifier un nouveau congé pour vendre dès lors que les locataires avaient signé un protocole d’accord et que le prix de vente n’a été baissé, près d’un an après le départ des locataires, qu’en raison de l’absence d’offre d’achat au prix initial.

Sur ce,

L’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que :

« Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Décision du 09 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/10550 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2FF4

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ».

L’article 1240 du code civil dispose en outre que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Enfin, il est admis que la perte de chance présente un caractère direct et certain dès lors qu’est constatée la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

En l’espèce, si Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] ont renoncé, aux termes du protocole transactionnel signé le 28 septembre 2021 et dont les termes sont détaillés dans l’exposé du litige, à toute contestation portant sur la validité du congé pour vendre du 8 septembre 2021 et sur les dommages pouvant en découler, ils n’ont pas pu renoncer par anticipation à l’exercice de leur droit de préemption subsidiaire, qui n’était pas encore né le 28 septembre 2021 puisqu’il est constant et non contesté par les parties que le prix a été revu à la baisse un an plus tard.

En s’abstenant de notifier aux anciens locataires le nouveau prix de vente, largement inférieur, les consorts [L] ont méconnu leur droit de préemption subsidiaire.

Cette faute délictuelle des héritiers du bailleur, le contrat de bail étant à cette date expiré, a fait perdre de manière certaine la chance des locataires d’acquérir le bien.

Décision du 09 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 23/10550 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2FF4

Si Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] ne justifient pas de leurs revenus à la date de la vente du bien au prix de 925 000 euros et de leur capacité à l’acquérir à ce prix, leur perte ne peut être qualifiée d’hypothétique dans la mesure où ils ont vécu onze ans dans ce bien, ont versé chaque mois un loyer de 1 800 euros sans que des impayés ne soient relevés en défense, et ont manifesté de manière non équivoque leur intérêt pour le bien si son prix venait à évoluer.

En effet, dans un courriel adressé le 22 décembre 2021 à l’agent immobilier, Monsieur [T] [B] a communiqué sa nouvelle adresse et précisé : « Comme vous le savez, nous bénéficions toujours d’un droit de préemption sur l’appartement s’il venait à être proposé en vente à un prix inférieur à celui précédemment indiqué ».

Cette longévité dans les lieux et cette vigilance démontrent une chance sérieuse d’acquérir, que la faute des consorts [L] a fait disparaître.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, des caractéristiques du bien et du préjudice moral subi par les demandeurs, le tribunal estime souverainement que leur perte de chance d’acquérir ce bien peut être dédommagée par l’octroi de la somme de 30 000 euros, qu’il convient de condamner in solidum les consorts [L] à leur verser.

Sur la demande de garantie dirigée à l’encontre des notaires instrumentaires

Les consorts [L] rappellent qu’ils ne sont pas juristes et avaient toute confiance en leur notaire, ignorant l’existence d’un droit de préemption subsidiaire. Soulignant la mention dans l’acte de vente du précédent congé pour vendre délivré aux locataires et du protocole transactionnel, ils relèvent que les notaires ne pouvaient donc ignorer qu’ils devaient purger le droit de préemption subsidiaire, cette omission constituant incontestablement une faute engageant leur responsabilité. N’ayant ni purgé ce droit de préemption, ni attiré leur attention sur les risques qu’ils encouraient en cas de non-respect des dispositions de l’article 15II de la loi de 1989, ils doivent selon eux être condamnés à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre, leur faute étant directement à l’origine de l’action intentée par les locataires, dont le préjudice serait actuel, certain et direct en cas de condamnation du tribunal prononcée à leur encontre.

Maître [D] [C] soutient qu’il n’a commis aucune faute dès lors que les demandeurs ont signé un protocole d’accord et renoncé à tout droit sur l’appartement litigieux et que les consorts [L] ont baissé le prix de vente près d’un an après le départ des locataires. En tout état de cause, il souligne l’absence de préjudice actuel, certain et direct des consorts [L], les demandes formées par Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] ne résultant pas d’un préjudice indemnisable. Il ajoute que le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit, fait échec à leur demande de réparation au titre de la perte de chance dès lors qu’en cas d’accueil de cette demande par le tribunal, ils se trouveraient dans une situation meilleure alors qu’ils n’ont pas donné suite au premier congé et ont régularisé un protocole d’accord, outre qu’ils ne démontrent pas qu’ils avaient la capacité d’acquérir le bien à 925 000 euros.

Maître [E] [S] [F] estime également n’avoir commis aucune faute et s’associe aux développements de son confrère, soulignant le comportement incompréhensible des demandeurs, qui connaissaient parfaitement les termes du protocole d’accord. Il relève en outre que le préjudice allégué, à le supposer démontré, ne résulte pas directement de son fait.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire, en sa qualité d’officier ministériel relevant du régime de la responsabilité délictuelle prévue à l’article susvisé est tenu de veiller à l’efficacité des aces qu’il établit.

Lorsqu’il est requis d’instrumenter, il a le devoir de dresser un acte conforme aux lois et règlements et pourvu de l’efficacité requise. Il est ainsi tenu, d’un devoir de conseil qui comprend une obligation d’information, une obligation de vérification et une obligation d’efficacité.

En l’espèce, tant le notaire instrumentaire que le notaire participant, en s’abstenant de purger le droit de préemption subsidiaire des demandeurs ou d’alerter les vendeurs sur l’absence de purge de ce droit, ont concouru à la perte de chance des locataires d’acquérir leur ancien logement.

Si les consorts [L] ont engagé leur responsabilité extracontractuelle à l’égard des demandeurs, en leur qualité d’officier public ministériel, professionnel du droit, il incombait en premier chef à Maître [D] [C] et à Maître [E] [S] [F] de vérifier que le droit de préemption subsidiaire des locataires avait été purgé, ce d’autant plus qu’il est évoqué sous l’intitulé « Garantie de jouissance » de l’acte authentique du 28 décembre 2022 le congé pour vendre et le protocole transactionnel du 28 septembre 2021, dont ils ne pouvaient ignorer les termes pour l’avoir annexé à l’acte notarié.

Il importe peu que le prix de vente ait été baissé plus d’un an après le départ des locataires dès lors que précisément pour cette raison, l’exercice de leur droit de préemption subsidiaire devait leur être proposé.

Maître [D] [C] et à Maître [E] [S] [F] seront donc condamnés in solidum à relever et garantir à hauteur de 70% les consorts [L] de la condamnation qui vient d’être prononcée à leur encontre.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Madame [K] [L], Monsieur [G] [L], Maître [D] [C] et Maître [E] [S] [F] seront condamnés in solidum aux dépens, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de distraction des dépens au profit de leurs conseils.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leurs demandes formées sur le même fondement seront rejetées.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de jonction des procédures, déjà ordonnée,

CONDAMNE in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [G] [L] à verser à Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] pris ensemble la somme de 30 000 euros au titre de la perte de chance d’acquérir le bien,

CONDAMNE in solidum Maître [D] [C] et Maître [E] [S] [F] à relever et garantir à hauteur de 70% Madame [K] [L] et Monsieur [G] [L] de leur condamnation,

CONDAMNE in solidum Madame [K] [L], Monsieur [G] [L], Maître [D] [C] et Maître [E] [S] [F] aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu à distraction des dépens,

CONDAMNE in solidum Madame [K] [L], Monsieur [G] [L], Maître [D] [C] et Maître [E] [S] [F] à verser à Madame [M] [H] et Monsieur [T] [B] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

REJETTE l’ensemble des autres demandes au titre des frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 13] le 09 Décembre 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI