TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00019

N° RG 25/00546 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EESK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

E.P.I.C. OPDHLM-[Localité 2] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE LA [Localité 2] étant pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité à son siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [S] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 06 Janvier 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 20 Janvier 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à Mme [H] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 19 février 2020, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a donné à bail à Madame [S] [H] un logement sis [Adresse 3], avec prise d’effet le jour-même, pour une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction, pour un loyer mensuel de 375,64 €.

Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 375,64 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 08 mars 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a mis en demeure Madame [S] [H] d’avoir à justifier du bon entretien de son logement durant un rendez-vous fixé au 04 avril 2025.

Par ordonnance du 13 juin 2025, le Vice-Président du tribunal judiciaire de Laval en charge des contentieux de la protection a commis un commissaire de justice pour se rendre dans le logement et effectuer toutes constations concernant les conditions d’occupation et l’état du logement.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a fait assigner Madame [S] [H] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸ Prononcer la résiliation du bail,

▸ Voir ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

▸ Condamner Madame [S] [H] au paiement des sommes suivantes :

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, majorés de 50% à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, comprenant le coût du constat d’huissier,

▸ Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 16 septembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 18 novembre 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a, par la voie de son conseil, procédant par dépôt de dossier, réitéré les demandes présentes dans son assignation.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’entretient pas le logement de manière adaptée ; que malgré plusieurs courriers de rappel de ses obligations, le logement est toujours en mauvais état d’entretien, sale et dégradé ; que, par ordonnance du 13 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Laval a désigné la SCP [O] pour établir un constat de commissaire de justice ; qu’il entend solliciter, sur le fondement des articles 1217 et suivants,1728 et 1729 du code civil et 7c de la loi du 06 juillet 1989, la résiliation du bail pour non-respect de ses obligations par le locataire et notamment d’un abus de jouissance ;

que, compte tenu des troubles et préjudices occasionnés par le locataire, il est sollicité que l’indemnité d’occupation soit équivalente aux loyers et charges majorés de 50 %.

Madame [S] [H], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu, sans être représentée.

La décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, prorogé au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [S] [H] assignée à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

L’article 1217 du code civil prévoit cinq sanctions possibles en cas d’inexécution du contrat : l’exception d’inexécution, l’exécution forcée en nature, la résolution du contrat, la réparation du préjudice résultant de l’inexécution et la réduction du prix. Les articles 1224, 1227 et 1228 du même code disposent que le juge peut prononcer, à la demande d’une partie, et en cas d’inexécution suffisamment grave, la résolution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur. Il appartient alors au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat . L’article 1229 du code civil ajoute que la résolution met fin au contrat à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728, 1729 du code civil, et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en l’entretien courant du logement.

En l’espèce, il ressort du bail qu’un règlement intérieur est prévu par [Localité 2] Habitat, qui est joint au contrat et qui engage les deux parties, et stipule notamment en son article 4.1 que « chaque locataire est responsable de l’état de son logement de son arrivée à son départ. […] Le locataire ne doit pas entreposer ou accumuler dans son logement et/ou ses dépendances, ni détritus, ni déjections, ni objets sou substances diverses pouvant attirer et faire proliférer insectes, vermines et rongeurs ou créer une gêne, une insalubrité, un risque d’épidémie ou d’accident. ».

Or, il résulte du procès-verbal de constatations réalisé par un commissaire de justice le 08 juillet 2025 qu’il y a deux chats dans le logement ; que, dès l’entrée, il y a une odeur nauséabonde d’urine de chat ; que le sol est collant et tâché dans toutes les pièces, avec des excréments d’animaux dans certaines ; que les murs sont sales ; qu’il y a des croquettes à même le sol ; que la bac à litière est sale ; que les chambres sont encombrées de vêtements sales, sur le sol, d’effets divers et de détritus ; que certains matelas sont éventrés et les draps sont très sales. Ces constats écrits sont corroborés par les photographies prises par le commissaire de justice lors du constat, qui démontrent un important état de saleté du logement.

En outre, le rapport du bailleur social fait état des constats des conseillères sociales lorsqu’elles se sont rendues dans le logement le 04 février 2025, évoquant des saletés importantes dans l’entrée et le salon, avec notamment « des cages à oiseaux remplies de plumes et d’excréments qui débordent jusqu’au sol ».

Malgré les avertissements du bailleur à l’égard du locataire dont il est justifié, force est ainsi de constater que l’état d’entretien du logement est particulièrement délabré, constituant un manquement grave par la locataire à ses obligations, étant à l’origine de conséquences manifestes pour le bailleur au regard de la dégradation du logement mais également des troubles causés aux autres locataires, qui ne peuvent qu’être réels, au vu de l’état particulièrement délabré du logement, entraînant nécessairement odeurs et risques de prolifération de maladies et de bêtes diverses.

Par conséquent, il sera ordonné la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision, soit à compter du 20 janvier 2026. L’expulsion de madame [H] sera ordonnée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur la demande d’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail est résilié au 20 janvier 2026, de sorte que Madame [S] [H] se trouve sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Cette indemnité sera du montant du loyer habituel et des charges courantes, majorée de 10%, compte tenu des tracas et troubles subis par le bailleur.

Madame [H] sera condamnée à la payer à compter du 20 janvier 2026.

III. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Madame [H] sera condamné aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 19 février 2020 entre Madame [S] [H] d’une part, et l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat, d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] [Localité 5], à compter du 20 janvier 2026, date de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [S] [H], à compter de la présente décision et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, majoré de 10 % (dix pour cent) ;

CONDAMNE Madame [S] [V] verser à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [S] [H] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat de sa demande tendant à la condamnation de Madame [S] [H] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE