Tribunal Judiciaire de Nanterre, 8e chambre, 15 avril 2026, n° 25/02120

TJ Nanterre 15 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 8e ch., 15 avr. 2026, n° 25/02120
Numéro(s) :	25/02120
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique DEMEYERE
Parties :	Société ATRIUM GESTION, Syndicat des copropriétaires de la Résidence “ [ Adresse 1 ] ” [ Adresse 2 ], son syndic :

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

15 Avril 2026

N° RG 25/02120 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2JKW

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]” [Adresse 2] représenté par son syndic :

[K] [N]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]” [Adresse 2] représenté par son syndic :

Société ATRIUM GESTION

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291

Situation :

DEFENDEUR

Monsieur [K] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et de l’accord du demandeur, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à M^me Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, assistée de Georges DIDI, Greffier présent lors du délibéré.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné.

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [N] est propriétaire des lots n°1362, 96 et 297 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, l’a fait assigner en paiement.

Aux termes de son assignation, il demande, au visa des articles 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 44 du décret du 17 mars 1967, 8 du décret du 14 mars 2005 et 1231-6 du code civil, de :

« dire recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires,de la résidence »[Adresse 1]", [Adresse 6], représenté par son syndic en fonctions, la société Atrium Gestion

Constater que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines

Condamner Monsieur [K] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]", [Adresse 6], représenté par son syndic en fonction, la société Atrium Gestion, les sommes suivantes :

-23.694,44 euros relatifs aux charges et travaux impayés entre le 1er avril 2023 et le janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juillet 2024,

-2.051,96 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-2.500 euros au titre des dommages et intérêts correspondant au préjudice subi par la copropriété privée des fonds nécessaires à l’entretien et à la gestion de l’immeuble

-2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépenses

Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1342-2 du code civil

Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel, en vertu de l’article 515 du code de procédure civile."

M. [N], assigné, par acte délivré le 19 février 2025 pour tentative puis le 25 février 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 19 février 2026 et le conseil du syndicat des copropriétaires ayant donné son accord pour une procédure sans audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « juger »

Ces demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes :

« Constater que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines »

— sur l’arriéré de charges:

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 23.694,44 euros

relatifs aux charges et travaux impayés entre le 1er avril 2023 et janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juillet 2024 ainsi que celle de 2.051,96 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que M. [N] est propriétaire des lots n°1362, 96 et 297 au sein de la copropriété sus-visée.

Il verse également à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux des assemblées générales du:

-20 septembre 2023 ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 ainsi que pour celui du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et voté des travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-30 janvier 2024 ayant voté des travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-02 juillet 2024 ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024 ainsi que pour celui du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025,

— la mise en demeure en date du 12 juillet 2024 d’avoir à payer la somme de 20.834,24 euros au titre des appels de provision et appels travaux à compter du premier trimestre 2023,

— le jugement rendu le 15 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Nanterre ayant condamné M. [N] à régler la somme de 8.396,39 euros au titre des charges dues pour la période du 01 juin 2020 au 01 janvier 2023, appel du premier trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 06 février 2023, outre celle de 185 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement et celle de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— le relevé de compte sur la période du 01 avril 2023 au 01 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 23.694,44 euros au titre des charges impayées,

— le relevé des frais engagés pour le recouvrement, d’un montant de 2.051,96 euros ainsi décomposé :

-478,80 euros facturés le 30 juin 2023 sous le libellé « honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2023 »,

-5,27 euros facturés le 03 juillet 2023 sous le libellé "envoi CR RAR [N]",

-169,20 euros facturés le 04 décembre 2023 sous le libellé 'FACT ENQUETE CIVIL /SOCIETE ATER 2",

-187 euros facturés le 28 juin 2024 sous le libellé « honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2024 »,

-600 euros facturés le 14 mai 2024 sous le libellé "honoraires Me [W]",

-17 euros facturés le 12 juillet 2024 sous le libellé « honoraires de mise en demeure »,

-389,99 euros facturés le 16 décembre 2024 sous le libellé « honoraires transmission dossier avocat »,

-195,60 euros facturés le 16 décembre 2024 sous le libellé « honoraires de constitution hypothèque ».

Le syndicat des copropriétaires ne produit que le contrat de syndic conclu sur la période du 02 juillet 2024 au 30 septembre 2025 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant

contractuellement prévu pour le recouvrement des frais facturés avant sa date d’entrée en vigueur, qui ne sont donc pas retenus.

Au surplus, s’agissant de ces frais :

— les sommes de 5,27 euros facturée le 03 juillet 2023 sous le libellé "envoi CR RAR [N]« et de 169,20 euros facturée le 04 décembre 2023 sous le libellé 'FACT ENQUETE CIVIL /SOCIETE ATER 2 », ne sont justifiées par aucune pièce ;

— s’agissant des sommes de 478,80 euros facturée le 30 juin 2023 sous le libellé « honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2023 » et de 187 euros facturée le 28 juin 2024 sous le libellé « honoraires suivi dossier avocat 1er semestre 2024 », l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Ils ne pourraient être pris en compte que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce ;

— la somme de 600 euros facturée le 14 mai 2024 sous le libellé "honoraires Me [W]", relève des frais irrépétibles sur le fondement duquel le syndicat des copropriétaires formule déjà une demande.

S’agissant de la somme de 17 euros, facturée le 12 juillet 2024, la mise en demeure correspondante en date du 12 juillet 2024 est produite accompagnée de son accusé de réception, et la somme facturée est conforme à ce que prévoit le contrat de syndic.

La somme de 17 euros est donc retenue.

S’agissant de la somme de 389,99 euros facturée le 16 décembre 2024 sous le libellé « honoraires transmission dossier avocat », le contrat ne prévoit la facturation du suivi du dossier transmis à l’avocat uniquement en cas de diligences exceptionnelles, non justifiées en l’espèce.

Cette somme n’est par conséquent pas retenue.

S’agissant de la somme de 195,60 euros facturée le 16 décembre 2024 sous le libellé « honoraires de constitution hypothèque », seule la facture du syndic est produite, sans aucun justificatif de l’hypothèque.

Cette somme n’est par conséquent pas retenue.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 23.694,44 euros relative aux charges et travaux impayés entre le 01 avril 2023 et le 01 janvier 2025 que M. [N] est condamné à lui régler.

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme réclamée soit augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juillet 2024, versée aux débats.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

La mise en demeure produite porte sur la somme de 20.834,24 euros. Par conséquent, il convient de faire courir les intérêts sur la somme de 23.694,44 euros au paiement de laquelle M. [N] est condamné à compter du présent jugement.

M. [N] est également condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil qui dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Sur la demande de dommages et intérêts

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires explique que la résistance abusive du copropriétaire met en difficulté la gestion de la copropriété et que la carence répétée du défendeur dans le paiement des charges a mis en difficulté sa trésorerie qui se trouve amputée de ces revenus, au risque d’être privée de prestations nécessaires à la vie de la copropriété.

Il précise que M. [N] a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation prononcée le 15 janvier 2024 et que l’arriéré de charges porte préjudice à l’ensemble de la copropriété.

Il sollicite donc sa condamnation à lui régler la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [N] a été condamné par jugement du 15 janvier 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre à régler la somme de 8.396,39 euros au titre des charges dues pour la période du 01 juin 2020 au 01 janvier 2023, appel du premier trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 06 février 2023, outre celle de 185 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement et celle de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Ainsi, le comportement de M. [N] qui, malgré cette condamnation a de nouveau failli à ses obligations de copropriétaires en accumulant de nouveaux des arriérés et persiste à ne pas régler ses charges, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, M; [N] ne comparaissant pas, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 800 euros.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, M. [K] [N] est condamné aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les

dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner M. [N] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [K] [N] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 23.694,44 euros relative aux charges et travaux impayés entre le 01 avril 2023 et le 01 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que celle de 17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne M. [K] [N] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 800 à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [K] [N] aux dépens de l’instance ;

Condamne M. [K] [N] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT