TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [K]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e JOSSERAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01269 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IER

N° MINUTE : 5 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]

Représenté par son syndic, le Cabinet MICHAU, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Armelle JOSSERAN, avocate au barreau de Paris, vestiaire : #C0355

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Aline CAZEAUX, greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 10 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01269 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IER

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [K] est propriétaire des lots n°58 (33/1010 tantièmes) et 61 (1/1010 tantièmes) dans l’immeuble sis [Adresse 1], inscrits au cadastre en section DI [Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Monsieur [J] [K] a été condamné par jugements du tribunal judiciaire de Paris par deux fois et dernièrement le 9 janvier 2023 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1 953,61euros suivant décompte arrêté au 2ème trimestre 2022, outre 450 euros de dommages et intérêts et 1 000 euros de frais irrépétibles.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société Cabinet MICHAU, a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) Monsieur [J] [K] par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  6 674,87 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté à la date du 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2023,

—  1 500 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [J] [K], assigné à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur[I] concernant les lots 58 et 61, indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra),

— les précédents jugements de condamnation des 28 septembre 2021 et 9 janvier 2023 avec le décompte d’exécution y afférent ayant imputé les paiements intervenus entre le 31 décembre 2020 et le 16 novembre 2021,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2022 au 15 octobre 2024, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— l’historique du compte du 24 novembre 2021 au 15 ocotbre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6 674,87 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2022, 30 mai 2023, 12 février 2024, 14 mai 2024 et 19 juin 2024 comportant approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023, et votant les budgets prévisionnels en cours 2022, 2023, 2024 et le fonds travaux ainsi que les travaux et le protocole transactionnel suite au licenciement du gardien,

— les attestations de non recours concernant les cinq procès-verbaux,

— la mise en demeure de payer la somme de 2 415,98 euros adressée le 24 janvier 2022 à Monsieur [J] [K] (signée le 27 janvier 2022), concernant des frais antérieurs à la période couverte et compensés par le remboursement de provisions en date du 22 juin 2022,

— le règlement de copropriété et ses modifications sans impact sur la répartition des tantièmes pour les lots 58 et 61 de Monsieur [J] [K],

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6 674,87 euros portant sur la période allant du 24 novembre 2021 au 15 octobre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Conformément à l’article 36 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, à défaut de production de la mise en demeure du 25 octobre 2023 visée dans la partie discussion des conclusions et alors que leur dispositif ne reprend pas de date de mise en demeure, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 février 2025, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [J] [K] présente, de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux depuis plusieurs années et ce malgré deux condamnations judiciaires antérieures. Ces manquements répétés qui perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Le montant des dommages et intérêts alloué sera toutefois revu à plus justes proportions compte tenu du montant des remboursements de provisions figurant au décompte et caractérisant une surévaluation des sommes appelées. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 900 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier dans le cadre de l’assignation du 14 février 2025.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [J] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société Cabinet MICHAU :

— la somme de 6 674,87 euros au titre des charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 24 novembre 2021 au 15 octobre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025,

— la somme de 900 euros à titre de dommages-intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [J] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société Cabinet MICHAU, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,