TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Eric AUDINEAU

Monsieur [B] [L]

Madame [W] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Monsieur [B] [L]

Madame [W] [P]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00322 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y23

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 08 janvier 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] [Localité 4], Représenté par son syndic le cabinet GRATADE – [Adresse 5] – [Localité 6]

représentée par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [P], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 janvier 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00322 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y23

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [L] et Madame [W] [P] épouse [L], ont acquis les lots n° 51, 74 et 75 dans l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 4] par acte notarié du 8 septembre 2015.

Ils ont en outre acquis les lots n° 18 et 44 au sein du même immeuble par acte notarié du 13 septembre 2018.

Considérant que les époux [L] s’étaient abstenus de régler l’intégralité des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet Gratade, a fait assigner les époux [L] devant le tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, aux fins de :

les condamner solidairement à lui verser la somme en principal de 4236,47 euros à titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 16 octobre 2023, et représentant :1028,71 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ;2493,20 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 d la loi du 10 juillet 1965 a) ;380 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 b) ;334,56 euros au titre des frais d’huissier, relevant des dépens ;assortir la condamnation prononcée à l’encontre des époux [L] d’une condamnation solidaire de l’intérêt au taux légal à compter :de la relance par le cabinet Gratade syndic en date du 16 novembre 2015 d’avoir à payer la somme de 497,80 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 17 juin 2016 d’avoir à payer la somme de 1658,38 euros ;du commandement d’avoir à payer délivré par l’édude Desagneux-Pautrat, huissiers de justice, en date du 8 août 2016, d’avoir à payer la somme de 2719,08 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 15 décembre 2016, d’avoir à payer la somme de 3679,73 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 6 juin 2017, d’avoir à payer la somme de 4479,62 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 11 août 2017, aux de régler la somme de 5401,60 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 14 novembre 2017, d’avoir à payer la somme de 3895,53 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 18 décembre 2017, d’avoir à payer la somme de 3949,53 euros ;du commandement d’avoir à payer délivré par l’étude Desagneux-Paturat le 26 janvier 2018 sur la somme de 5091,51 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 23 mai 2018 d’avoir à régler la somme de 2642,61 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 7 juin 2018, d’avoir à payer la somme de 2306,59 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 9 août 2018 aux fin de régler la somme de 2696,61 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 6 septembre 2018 aux fins de régler la somme de 2750,61 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 7 novembre 2018, d’avoir à régler la somme de 2250,47 euros ;de la mise en demeure notifie par le cabinet Gratade, syndic, du 3 juin 2020 d’avoir à payer la somme de 2250,47 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade syndic, du 29 octobre 2020, d’avoir à régler la somme de 2304,47 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, du 13 avril 2021, de régler la somme de 2304,47 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, du 19 octobre 2021, de régler la somme de 2304,47 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, du 24 janvier 2022, de régler la somme de 2304,47 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 21 juin 2022 d’avoir à payer la somme de 2304,47 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 21 juillet 2022 d’avoir à payer la somme de 2304,47 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Audineau et Associés, avocats, en date du 11 août 2022 d’avoir à payer la somme de 2856,47 euros ;de la présente assignation pour le surplus ;ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [P] épouse [L] à lui verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [P] épouse [L] à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer de 334,56 euros, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A444-32 du code de commerce.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2024, et renvoyée aux audiences des 4 juillet 2024 et 30 octobre 2024. Elle a été retenue à cette dernière audience.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet Gratade, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites, qui avaient été signifiées aux défendeurs le 18 octobre 2024, reprises dans ses observations orales.

Aux termes de ses conclusions, il demande :

à titre principal, de condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [P] épouse [L] à lui verser la somme en principal de 4521,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, et représentant :325,79 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ;2809,20 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 d la loi du 10 juillet 1965 a) ;880 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 b) ;506,78 euros au titre des frais d’huissier, relevant des dépens ;à titre subsidiaire :de condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [P] épouse [L] à ordonner à Maître [B] [G], notaire au sein de l’étude du [Adresse 1] à [Localité 7] de libérer la somme de 4327,28 euros entre les mains du syndicat des copropriétaires, charge à ces derniers, s’ils l’estiment nécessaire, de mettre en cause sa responsabilité professionnelle ;de condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [P] épouse [L] à lui payer la somme de 194,49 euros correspondant à la différence entre l’arriéré de charges impayées des débiteurs qui s’élèvent, au 1er octobre 2024, à la somme de 4521,77 euros, et le montant des fonds prétendument retenus chez leur notaire chargé en son temps de la vente de leurs lots n°18 et 44, à savoir la somme de 4327,28 euros ;en tout état de cause, assortir la condamnation prononcée à l’encontre des époux [L] d’une condamnation solidaire de l’intérêt au taux légal à compter :de la relance par le cabinet Gratade syndic en date du 16 novembre 2015 d’avoir à payer la somme de 497,80 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 17 juin 2016 d’avoir à payer la somme de 1658,38 euros ;du commandement d’avoir à payer délivré par l’étude Desagneux-Pautrat, huissiers de justice, en date du 8 août 2016, d’avoir à payer la somme de 2719,08 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 15 décembre 2016, d’avoir à payer la somme de 3679,73 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 6 juin 2017, d’avoir à payer la somme de 4479,62 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 11 août 2017, aux de régler la somme de 5401,60 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 14 novembre 2017, d’avoir à payer la somme de 3895,53 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 18 décembre 2017, d’avoir à payer la somme de 3949,53 euros ;du commandement d’avoir à payer délivré par l’étude Desagneux-Paturat le 26 janvier 2018 sur la somme de 5091,51 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 23 mai 2018 d’avoir à régler la somme de 2642,61 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 7 juin 2018, d’avoir à payer la somme de 2306,59 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 9 août 2018 aux fin de régler la somme de 2696,61 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 6 septembre 2018 aux fins de régler la somme de 2750,61 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 7 novembre 2018, d’avoir à régler la somme de 2250,47 euros ;de la mise en demeure notifie par le cabinet Gratade, syndic, du 3 juin 2020 d’avoir à payer la somme de 2250,47 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade syndic, du 29 octobre 2020, d’avoir à régler la somme de 2304,47 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, du 13 avril 2021, de régler la somme de 2304,47 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, du 19 octobre 2021, de régler la somme de 2304,47 euros ;de la relance adressée par le cabinet Gratade, syndic, du 24 janvier 2022, de régler la somme de 2304,47 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 21 juin 2022 d’avoir à payer la somme de 2304,47 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Gratade, syndic, en date du 21 juillet 2022 d’avoir à payer la somme de 2304,47 euros ;de la mise en demeure notifiée par le cabinet Audineau et Associés, avocats, en date du 11 août 2022 d’avoir à payer la somme de 2856,47 euros ;de l’assignation du 20 novembre 2023 d’avoir à régler la somme de 4236,47 euros ;des présentes écritures pour le surplus ;ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [P] épouse [L] à lui verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [P] épouse [L] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer de 334,56 euros (soit 160,20 euros le 9 août 2016 et 174,36 euros le 29 janvier 2018), les frais de signification de la présente assignation (172,22 euros le 21 novembre 2023), les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A444-32 du code de commerce.

Aux termes de ses écritures et de ses observations orales, le syndicat des copropriétaires précise que, s’agissant des lots n° 18 et 44, les défendeurs les ont vendus le 28 juillet 2023. Ils soutiennent que les comptes de la copropriété au titre des exercices comptables entre 2014/2015 et 2021/2022 ont été approuvés, que le budget prévisionnel de l’exercice comptable 2022/2023 a fait l’objet d’une réactualisation lors de l’assemblée générale du 7 mars 2023, et que le budget prévisionnel de l’exercice comptable 2023/2024, en cours lors de la délivrance de l’assignation a été voté lors de ce même assemblée générale. Il soutient qu’au 1er octobre 2024, les défendeurs demeurent redevables de la somme de 4521,77 euros au titre des charges de copropriété impayés. Il précise que des paiements de 500 et 300 euros des 24 juillet 2023 et 17 avril 2023 ont été imputés sur la dette de charge. Il ajoute que les divers frais relevant de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 s’élèvent à 2809,20 euros et que les frais de 880 euros mentionnés sur le décompte correspondent aux notes de frais relevant de l’article 10-1 b) de la loi du 10 juillet 1965, ces sommes étant dues au titre de l’état daté établi par le cabinet Gratade en vue de la vente de leurs lots n° 18 et 44. En réponse aux moyens formés par les défendeurs, il soutient qu’en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale, et qu’en conséquence, cette exigibilité n’est pas remise en cause par la mise en place d’un prélèvement automatique, par l’annulation de certains frais qui est une faveur et ne saurait être identifiée comme une remise en question de la créance du syndicat des copropriétaires ou la reconnaissance que ces frais étaient abusifs, le fait que la dette ait été presque apurée, l’évocation de l’existence d’une dette en assemblée générale des copropriétaires, ou encore le règlement des charges courantes, dès lors que subsiste un arriéré. Il précise notamment que la facture relative à la pose d’un kit villa audio vidéo dans les parties privatives des défendeurs a été faite à leur demande. Il soutient enfin que le fait que le notaire conserve certaines sommes ne retire rien au caractère réel et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires.

Madame [W] [P] a comparu en personne et a déposé un écrit, repris dans ses observations orales, aux termes duquel elle soutient que la somme de 4338,88 euros est bloquée chez leur notaire à la suite de la vente intervenue le 28 juillet 2023, et que le syndicats des copropriétaires ne justifie pas du montant et du caractère exigible des sommes réclamées, alors qu’ils ont mis en place un prélèvement automatique sur leur compte bancaire depuis le 14 septembre 2018, que précédemment à cette date, le syndic a annulé des frais reconnaissant implicitement qu’ils étaient abusifs, que par note du 2 janvier 2018, il a indiqué que la dette était quasiment apurée et est ensuite revenu dessus lors de l’assemblée générale du 7 mars 2023, que la facture relative au kit villa est au nom du syndic de copropriété et non à leur propre nom, que l’état daté a été payé par le notaire et est mentionné sur le relevé du syndic. Ils contestent ainsi s’être abstenus de régler les charges de copropriété de manière régulière, que la somme de 500 euros au titre d’un pré-état daté doive leur être imputé, et font valoir qu’au regard de ces éléments, ils ne comprennent pas le montant de 4236 euros réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [B] [L] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme totale de 4521,77 euros

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme totale de 4521,77 euros au titre des charges de copropriété impayées, tout en précisant que celle-ci se décompose en 325,79 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles, 2809,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, 880 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 b) de la loi du 10 juillet 1965 et 506,78 euros au titre des frais de commissaire de justice relevant des dépens.

Il convient d’examiner chacune de ces sommes de manière successive, étant précisé que les dépens seront examinés en dernier lieu au titre de la présente décision.

Sur la demande de paiement de l’arriéré de charges courantes et exceptionnelles

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 indique en outre que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

les actes de vente des 8 septembre 2015 et 13 septembre 2015 ;des historiques des sommes appelées et des versements accomplis du 30 septembre 2015 au 1er octobre 2024 inclus ;les procès-verbaux des assemblées générales des 26 janvier 2016, 30 janvier 2017, 6 février 2018, 31 janvier 2019, 15 janvier 2020, 25 mars 2021, 9 février 2022, 7 mars 2024 et 23 janvier 2024, indiquant les budgets prévisionnels des exercices à venir et adoptant les exercices précédents ;les appels de charges et travaux adressées à compter du 24 septembre 2015 ;le contrat de syndic.

S’agissant de la somme de 1489,40 euros indiquée sur le décompte au 30 avril 2016, il résulte de la facture n° 95962 du 30 avril 20216 produite par Madame [W] [P] épouse [L] qu’elle a été adressée à la SAS Transept « c/o cbt Gratade ». Le destinataire de la facture est donc bien identifié comme le propriétaire des lieux, ce qui est cohérent avec les explications données dans le courriel du 8 février 2017 de Monsieur [O], directeur général de la société EMGE, indiquant que la facture n° 95962 concerne la pose d’un kit villa (interphone, câblage et moniteur) à la demande Madame [L] et est distincte d’une autre facture n° 94850. Pour autant, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir réglé cette facture, et se trouver ainsi créancier de cette somme à l’encontre des défendeurs. Il n’y a donc pas lieu de retenir cette somme au titre des charges de copropriété.

Il en résulte qu’au 9 octobre 2024, date du décompte produit par le syndicat des copropriétaires, le total des charges au sens strict, c’est-à-dire hors frais, régulièrement appelées depuis le 30 septembre 2015 était de 44 345,39 euros (appel de charges du 4e trimestre 2024 inclus).

Pour déterminer si les défendeurs sont redevables d’un arriéré à ce titre, il convient d’examiner s’ils ont réglé l’intégralité de ces sommes. Les sommes indiquées au crédit de l’historique de compte des défendeurs au titre des annulations de mise en demeure, de remise d’huissier ou encore de transmission à huissier n’ont pas lieu d’être prises en compte à ce titre, s’agissant de frais ne relevant en tout état de cause pas des charges de copropriété au sens strict. En ce qui concerne en revanche les sommes de 380 et 500 euros mentionnées sur le décompte produit par la partie demanderesse aux dates des 20 avril 2024 et 31 juillet 2023, aucune précision n’est indiquée sur ce décompte pour l’affection de ces sommes aux charges de copropriété ou à d’autres frais. Néanmoins, Madame [W] [P] épouse [L] produit son relevé de compte auprès de l’office notarial de maître [G] indiquant que le 19 avril 2023, la somme de 500 euros a été versée au « SDC [Adresse 3] » au titre des frais de pré-état de vente, et que la somme de 380 euros a ensuite été versée le 28 juillet 2023 au titre des honoraires de mutation de vente au « SDC [Adresse 3] ». Force est ainsi de constater que les défendeurs ont bien affecté ces deux paiements aux frais de 500 et 380 euros qui avaient été appelés les 17 avril 2023 et 24 juillet 2023 et non aux charges de copropriété au sens strict. Ainsi, ces paiements n’ont pas lieu d’être pris en compte au titre des paiements accomplis pour les charges de copropriété.

Il résulte de ces éléments que les défendeurs ont réglé la somme totale de 44 629 euros au titre des charges de copropriété.

Cette somme étant supérieure à celle régulièrement appelée, il en résulte que les défendeurs ne sont redevables d’aucun arriéré de charges de copropriété.

La demande du syndicat des copropriétaires tendant à condamner les défendeurs à lui verser la somme de 325,79 euros au titre des charges courantes et exceptionnelle sera donc rejetée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé aux défendeurs un commandement de payer le 8 août 2016, et un nouveau commandement de payer le 26 janvier 2018, ainsi que deux mises en demeure par lettre recommandée avec avis de réception les 21 juin 2022 et 11 août 2022. Pour autant, et compte tenu du caractère non exigible de la somme de 1489,40 euros qui avait été appelée le 30 avril 2016, ces relances ne sont pas fondées. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande.

Il en va de même pour les divers frais de constitution d’avocat et d’établissement du dossier auprès de celui-ci.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 b) de la loi du 10 juillet 1965, les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

En l’espèce, dans le cadre de la vente intervenue au mois de juillet 2023 relative à l’un des lots des défendeurs dans l’immeuble, les sommes de 500 euros et 380 euros ont été appelées les 17 avril 2023 et 27 juillet 2023, respectivement au titre d’un pré-état daté, puis d’un état daté. Les défendeurs justifient s’être acquittés de ces sommes par les paiements encaissés pour ces mêmes montants les 20 avril 2023 et 31 juillet 2023. Il en résulte qu’ils ne sont redevables d’aucune somme à ce titre, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires

Il résulte de ce qui a été dit précédemment que les défendeurs se sont acquittés de l’intégralité des sommes dues au titre de leurs charges de copropriété et des états datés, et que les sommes appelées au titre de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas fondées au regard du caractère non exigible de la somme de 1489,40 euros qui avait été appelée le 30 avril 2016. Par conséquent, les demandes subsidiaires du syndicat des copropriétaires tendant à ce que les défendeurs soient solidairement condamnés à ordonner à Maître [B] [G] de libérer la somme de 4327,28 euros entre les mains du syndicat des copropriétaires et à condamner les défendeurs à lui payer le reliquat de 194,49 euros sera rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, les défendeurs n’ont commis aucune faute en s’abstenant de régler la somme de 1489,40 euros appelée le 30 avril 2016, et n’ont pas davantage commis de faute ultérieurement, s’étant régulièrement acquittés de leurs charges de copropriété pour lesquelles ils ne sont redevables d’aucun arriéré au jour de l’audience.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

En outre, les autres demandes tendant à la condamnation au taux légal et à la capitalisation des intérêts seront également rejetées, la partie demanderesse succombant en l’ensemble de ses demandes.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, succombant, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires étant condamné aux dépens, sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office, ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec le maintien de l’exécution provisoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Rejette la demande principale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet Gratade, tendant à condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [P] épouse [L] à lui verser la somme en principal de 4521,77 euros arrêtées au 1er octobre 2024 dont 325,79 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles, 2809,20 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 a) et 880 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 b) ;

Rejette la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet Gratade, tendant à condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [P] épouse [L] à ordonner à Maître [B] [G], notaire au sein de l’étude du [Adresse 1] à [Localité 7] de libérer la somme de 4327,28 euros entre les mains du syndicat des copropriétaires ;

Rejette la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet Gratade, tendant à condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [W] [P] épouse [L] à lui payer la somme de 194,49 euros ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet Gratade, à l’encontre de Monsieur [B] [L] et Madame [W] [P] épouse [L] pour résistance abusive ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet Gratade, aux dépens ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet Gratade, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

La greffière La juge