MINUTE N° : 25/00160

JUGEMENT

DU 12 Mars 2025

N° RC 24/04910

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[E] [H]

ET :

[G] [Y]

Débats à l’audience du 23 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e CARLE

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 12 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [E] [H]

née le 26 Avril 1956 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Florence CARLE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [G] [Y]

né le 02 Août 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/04910

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 avril 2016, Madame [Z] [H] a consenti un contrat de bail à Monsieur [G] [Y] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380€, provision pour charges comprises.

Par acte de donation établi devant notaire en date du 16 septembre 2009, Madame [E] [H] a reçu la nue propriété dudit bien et l’usufruit s’est éteint avec le décès de Madame [Z] [H].

Invoquant la persistance des impayés de loyers, Madame [E] [H], après relances amiables les 29 janvier et 5 février 2024 puis mise en demeure en date du 15 février 2024, a fait délivrer le 14 mars 2024 au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Madame [E] [H] a ainsi fait assigner Monsieur [G] [Y] par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— prononcer la résiliation du contrat de bail à compter de la décision à intervenir ;

— juger que Monsieur [G] [Y] est devenu occupant sans droit ni titre du logement ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Y] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [G] [Y] au paiement de la somme en principal de 3 420 € au titre des impayés de loyers et de charges et 168 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 et pour cette même taxe au titre de 2024 la somme dès qu’elle sera connue ;

— condamner Monsieur [G] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 380 €, et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [G] [Y] à verser à Madame [E] [H] la somme de 1 200,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [G] [Y] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024 remis à la personne de Monsieur [G] [Y], Madame [E] [H] donnait congé à effet du 29 avril 2025 pour motifs légitimes et sérieux , à savoir les défauts de paiement répétés des loyers aux échéances convenues.

A l’audience du 12 janvier 2025, Madame [E] [H] – par la voix de son Conseil – maintient l’ensemble de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 4 940 € et 168 € de taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à sa personne, Monsieur [G] [Y] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est

néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 avril 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

RG 24/04910

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le18 avril 2016, le commandement de payer délivré le 14 mars 2024 pour un montant de 1 140 € et le décompte de la créance actualisé à la somme de 5 108 €, échéance de janvier 2025 incluse.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. La locataire produit un décompte détaillé des loyers et charges (4 940 €) dus ainsi que le justificatif relatif à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (avis de taxes foncières) pour 2023 (168 €).

Monsieur [G] [Y] sera condamné à payer à Madame [E] [H] la somme de 5 108 €.

Sur la résiliation du contrat de bail

Le contrat de bail signé le 18 avril 2016 ne comporte pas de clause résolutoire.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que la défaillance du locataire est persistante et ancienne, plusieurs relances ayant dû être faite auprès du locataire en novembre 2022 puis en janvier et février 2024. La dette à la date de l’audience s’élève à 5 108 €, le locataire ayant cessé tout paiement du loyer et charges depuis janvier 2024.

Ces manquements répétés constituent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [G] [Y].

Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [G] [Y] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Madame [E] [H] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [Y], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [G] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [Y], partie perdante, est condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur la totalité des frais qu’il a dû engager pour la présente procédure. Monsieur [G] [Y] sera condamné à verser à Madame [E] [H] la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Constate le manquement répété de Monsieur [G] [Y] à l’obligation essentielle du contrat de payer le loyer et dit qu’il justifie la résiliation judiciaire du bail consenti par Madame [E] [H] ;

Prononce la résiliation judiciaire du bail à compter de la date du présent jugement ;

Dit que Monsieur [G] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 3], à compter de la date du présent jugement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [G] [Y] de quitter les lieux loués situés [Adresse 3] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [E] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [G] [Y] à verser à Madame [E] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la date du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit à la date de restitution des clés ;

Condamne Monsieur [G] [Y] à verser à Madame [E] [H] la somme de 5 108 € (CINQ MILLE CENT HUIT EUROS), échéance de janvier 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;

Condamne Monsieur [G] [Y] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

Condamne Monsieur [G] [Y] à verser à Madame [E] [H] la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Dit qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze mars deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection