TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

30 Juin 2025

N° R.G. : N° RG 24/04090 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZKXQ

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 rue de l’ancienne Mairie – 92110 CLICHY pris en la personne de son syndic :

C/

[L] [M]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 rue de l’ancienne Mairie – 92110 CLICHY pris en la personne de son syndic :

Cabinet GRAND

65 route du Roi

78290 CROISSY-SUR-SEINE

représentée par M^e Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1991

DEFENDEUR

Monsieur [L] [M]

19 rue Auguste BLANCHE

92800 PUTEAUX

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Carole GAYET, Juge

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 15 rue de l’ancienne mairie à Clichy (92110) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Monsieur [L] [M] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société CABINET GRAND, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 14/05/2024, aux fins de :

— Dire et juger le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15, rue de l’Ancienne Mairie – 92110 CLICHY recevable et bien fondé en ses demandes

Y faisant droit,

— Condamner Monsieur [M] [L] au paiement de la somme de 64.767,28 euros au titre de charges de copropriété et de travaux arrêtées au 01.04.2024 avec intérêt légal à compter du 14 septembre 2023, date de la mise en demeure

— Les condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie

— Les Condamner au paiement de la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés pour recouvrer la créance, dont distraction au profit de Maître NICOLAI qui pourra en poursuivre directement le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

M. [L] [M], assigné selon acte remis dans les conditions prévus à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6/12/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

Un extrait de matrice cadastraleUn extrait de compte de M. [L] [M] pour la période du 01/01/2022 au 01/04/2024Les appels de fondsLes procès-verbaux d’Assemblée Générale en dates des 05/10/2021, 07/04/2022, 09/03/2023 et 05/03/2024Différentes « mises en demeure » adressées par le syndic en dates des 05/05/2022, 18/05/2022, 11/08/2022, 15/09/2022, 28/10/2022 et 11/07/2023 (avis de réception produit)Deux mises en demeure d’avocat en dates des 14/09/2023 pour obtenir paiement de la somme de 61.642,90 euros (avis de réception produit – NPAI) et 16/01/2024 pour obtenir paiement de la somme de 62.863,80 euros (avis de réception produit – NPAI)Le contrat de syndicL’attestation du syndic relative au pourcentage d’impayés de la copropriété « proche de 25% ».

Sur la distinction entre les charges, les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale 64.767,28 euros au titre des charges arrêtées au 01/04/2024.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 64.292,52 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les frais de recouvrement, d’un montant de 474,76 euros (121,38+121,38+55+55+55+55+12 euros), seront quant à eux examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 64.292,52 euros au titre des charges arrêtées au 01/04/2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14/09/2023, date de la mise en demeure.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [L] [M] est propriétaire des lots n°64 et 65 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 05/10/2021, 07/04/2022, 09/03/2023 et 05/03/2024 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2020 à 2023, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2024 à 2025, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 64.292,52 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 14/09/2023, date de la mise en demeure adressée au défendeur, celle-ci ayant effectivement été envoyée le 15/09/2023.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 15/09/2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 61.642,90 euros. Toutefois, celle-ci ne porte pas sur les charges venues à échéance postérieurement à sa délivrance, dont le paiement est pourtant poursuivi. Partant les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de l’assignation qui porte sur la totalité des sommes dues et vaut mise en demeure.

En conséquence, M. [L] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 64.292,52 euros au titre des charges dues pour la période du 01/01/2022 au 01/04/2024 appels du 2e trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14/05/2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 474,76 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14/09/2023, date de la mise en demeure.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 12 euros facturée le 18 mai 2022 au titre de frais de relance qui ne répond pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en l’absence de mise en demeure régulière préalable. En outre, en l’absence de facture relative aux honoraires d’avocat facturés pour la délivrance des mises en demeure des 14 septembre 2023 et 16 janvier 2024, il convient de rejeter des frais la somme de 242,76 euros (121,38 X 2), en application de l’article 9 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 220 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant aux différentes mises en demeure qu’il a adressées, qu’il produit avec les justificatifs d’envoi et dont le coût est conforme au contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 14/09/2023, date de la mise en demeure adressée au défendeur, celle-ci ayant effectivement été envoyée le 15/09/2023.

Pour les raisons indiquées précédemment, les frais retenus seront productifs d’intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

En conséquence, M. [L] [M] sera condamné au paiement de la somme de 220 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14/05/2024. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 254,76 euros sur le compte du défendeur.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [L] [M] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [L] [M] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [M], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître NICOLAI dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [L] [M] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 rue de l’ancienne mairie à Clichy (92110) représenté par son syndic :

— la somme de 64.292,52 euros au titre des charges dues pour la période du 01/01/2022 au 01/04/2024 appesl du 2e trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14/05/2024,

— la somme de 220 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14/05/2024,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues (254,76 euros) au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devront être recréditées sur le compte de M. [L] [M],

CONDAMNE M. [L] [M] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître NICOLAI dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,