TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1884

N° RG 25/00375 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFYW

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 21 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST prise en son agence de [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [T] [H], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Muriel LANOT : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025 et signé par Muriel LANOT, magistrat faisant fonction de juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 7 octobre 2021, la Société 3F GRAND EST SAHLM a loué à madame [T] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 424,42 euros outre 73,18 euros de provision pour charges.

Un avenant concernant la location d’un parking n°A085P-0104 moyennant un loyer mensuel de 25,55 euros a été signé entre les parties le 29 octobre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, la Société 3F GRAND EST SAHLM a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 792,46 euros au titre des loyers et charges échus au 12 septembre 2024 inclus, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 septembre 2024.

Les impayés de loyer ont été signalés le 23 janvier 2025 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par de commissaire de justice du 30 janvier 2025, la Société 3F GRAND EST SAHLM a fait assigner madame [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif au logement et au parking,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,condamner le locataire à payer la somme de 1 108,58 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 792,46 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 3 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 5 juin 2025.

A cette audience, la Société 3F GRAND EST SAHLM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 397,87 euros, au titre des loyers et charges échus et indemnité d’occupation au 31 mai 2025. Le demandeur précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cité par acte délivré à personne, madame [T] [H] a comparu en personne.

Elle explique percevoir 687 euros de RSA et elle a été trois mois sans revenu en 2023. Elle a une fille à charge, sans pension alimentaire. Elle a dû faire face à des dépenses pour son chat et sa voiture. Elle rencontre des problèmes de santé pour lesquels une intervention est programmée. Elle souhaiterait qu’un plan d’apurement soit mis en place. Madame [H] ne produit aucun document à l’appui de ses explications.

Des conclusions reçues le 23 mai 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives, il ressort que madame [T] [H] n’a pas donné suite aux deux rendez-vous proposés.

L’affaire est mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 18 septembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 février 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 5 juin 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Madame [T] [H] ne payant pas régulièrement ses loyers, ce manquement s’est perpétué malgré commandement de payer du 17 septembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la Société 3F GRAND EST SAHLM verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 31 mai 2025, la dette locative de madame [T] [H] s’élève à la somme de 1 397,87 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 17 septembre 2024 pour la somme de 792,46 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Madame [T] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de madame [T] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour madame [T] [H] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité et la situation économique de madame [T] [H] justifient de ne pas faire droit à l’article 700, la société demanderesse sera déboutée de ce chef de demande.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 octobre 2021 entre La Société 3F GRAND EST SAHLM, d’une part, et madame [T] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à madame [T] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société 3F GRAND EST SAHLM pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE madame [T] [H] à verser à la Société 3F GRAND EST SAHLM la somme de 1 397,87 euros dus au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 31 mai 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 792,46 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE madame [T] [H] à verser à la Société 3F GRAND EST SAHLM une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la Société 3F GRAND EST SAHLM du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE madame [T] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le magistrat chargé des fonctions

de juge des contentieux de la protection,