TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Simon MESLATI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yann VERNON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6YSI

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Simon MESLATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1841

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6YSI

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 26 juin 2020, Monsieur [R] [S] a donné en location à Monsieur [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Le bien a été vendu à Monsieur [Z] [J] le 19 janvier 2021.

Monsieur [N] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Monsieur [Z] [J] lui a fait délivrer un commandement de régler l’impayé locatif fixé au 16 septembre 2024 à 8746,12 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 05 décembre 2024, Monsieur [Z] [J] a fait assigner en référé Monsieur [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion des occupants sous astreinte de 500 euros par jour de retard, de paiement d’une indemnité d’occupation majorée et de la dette locative de 10114,60 euros, outre sa condamnation à régler la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens comprenant les frais de signification et d’exécution.

La dénonciation au préfet est intervenue le 06 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 et renvoyée au 23 mai 2025.

A cette date, Monsieur [Z] [J], par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 14220,04 euros.

En défense, Monsieur [N] était représenté par un conseil, lequel a contesté à titre principal la validité du commandement de payer, et contesté le montant de la dette locative compte-tenu des révisions de loyers effectuées sans connaître la classe du logement et donc sans savoir si les dispositions de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 s’appliquent, formulant des demandes subsidiaires dont le bénéfice d’un délai pour quitter les lieux.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à l’acte introductif d’instance et aux conclusions du défendeur reprises oralement à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 06 décembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur la nullité du commandement de payer

Il résulte de l’article 114 du code de procédure civile qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public et la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Enfin, l’article 1256 du code civil dispose que «lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En l’espèce, le commandement de payer du 16 septembre 2024 qui rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur le fond, il est constant que le commandement délivré doit être libellé de façon suffisamment explicite et doit notamment préciser les dates d’échéances des sommes réclamées en distinguant entre loyers et charges locatives, en reprenant notamment le décompte locatif du bailleur qui doit donc être joint dans cette hypothèse.

Or en l’espèce, force est de constater que le commandement de payer du 16 septembre 2024 ne comporte aucun décompte contrairement à la mention faite en première page, un document de 6 pages ayant été signifié et aucun décompte n’apparaissant dans les 6 pages, la somme de 8746,12 euros reportée sur l’acte étant nullement explicitée. Le bailleur produit dans son dossier de plaidoirie un décompte établi le 26 novembre 2024, mentionnant le montant reporté dans le commandement, mais cette pièce, largement postérieure à la délivrance du commandement ne permet nullement d’attester de la présence d’ un décompte lors de la délivrance du commandement de payer, ne mettant ainsi pas le débiteur en situation de pouvoir comprendre le détail de sa dette et de s’assurer du bien fondé des sommes sollicitées.

En conséquence, le commandement de payer du 16 septembre 2024 sera déclaré nul sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les autres griefs soulevés par le débiteur.

Ainsi, Monsieur [Z] [J] sera débouté de sa demande tendant au constat d’acquisition de la clause résolutoire et de l’ensemble des demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, à défaut de demande subsidiaire de résiliation de bail.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient enfin de rappeler que le juge des référés est le juge de l’urgence et de l’évidence et qu’il ne peut trancher la ou les contestation(s) sérieuse(s).

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la dette locative.

Le bailleur ne produit pas de décompte détaillé depuis l’origine du bail. Il se contente de produire un décompte depuis le 1er août 2023, date du dernier solde à 0, et qui démontre que le locataire est redevable d’une somme de 14220,04 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’audience.

Néanmoins, force est de constater que si le bail mentionne parmi les pièces jointes au bail un diagnostic technique du logement, force est de constater que sa production est contestée par le locataire et qu’il n’est pas versé au dossier par le bailleur.

Or la révision ou la majoration des loyers n’est pas applicable à certaines catégories de logements, dont les logements de la classe F et G, et rien ne permet de savoir si le logement litigieux relève de la classe F ou G, alors que les loyers ont été révisés chaque année.

Il s’en déduit que la demande de condamnation au paiement des loyers se heurte à une contestation sérieuse.

Il convient de dire, en présence de contestations sérieuses, n’y avoir lieu à référé.

— Sur l’exécution provisoire:

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Ni l’équité ni la nature du litige ne justifient qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens :

Le demandeur aura la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par ordonnance contradictoire, en référé et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Prononce la nullité du commandement de payer délivré le 16 septembre 2024 par Monsieur [Z] [J] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la dette locative et les demandes subséquentes ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [J] au paiement des dépens de l’instance.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 25 juillet 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.